巴厘岛租金收益率计算器
简而言之: 输入房产价格、平均每晚房价、你预期的入住率和运营成本。计算器会显示毛租金收益率、净租金收益率，以及这些输入所对应的年度收入。这是一份由你掌控的估算，而非保证。
你的预期收益率
11.9%
毛租金收益率
8.3%
净租金收益率
$41,519
年度毛收入
$29,063
年度净收入
简单回本： 12.0 年净收入即可收回购房价（未计转售或增值）。
本计算器仅供说明之用，不构成财务、税务或投资建议。房价、入住率和成本因区域、季节和运营而异。购买前请独立核实这些数字。
毛收益率与净收益率
毛租金收益率是你的年度租金收入除以购买价格。它不计入成本，所以看起来总是高于你实际留下的部分。
净租金收益率在相除之前先扣除运营成本——管理、水电、税费、清洁、维护和空置晚数。这才是衡量真实回报的关键数字，也是应当在不同房产之间比较的数字。
毛收益率 = (每晚房价 × 已订晚数) ÷ 价格
净收益率 = (毛收入 − 运营成本) ÷ 价格
数字背后的三个杠杆
改变其中任意一个，净收益率就会随之变动。这也正是优秀运营方赚取其费用的地方。
入住率
每年订出的入住晚数是最大的单一杠杆。专业的 租赁管理 让日历全年各季保持排满，而不是只依赖旺季几个月。
每晚房价
地段、设计和评价决定了你能守住的房价。一栋让人想在里面拍照的别墅，每晚的收入高于附近同类房源。
运营成本
管理费、水电、税费和维护决定了毛收入中你能留下多少。更低且可预测的成本能在不动房价的情况下提高净收益率。
Magnum 的项目目标是多少
作为参照，Magnum Estate 预计其管理型开发项目的年度净回报率为 9.5–12.3%，由地段、设计与自有管理共同构筑。 了解这些回报如何构筑 详见投资指南。
入场价 $225,000 起，建设周期内预期增值 40–70%。比较实时价格与预期收益，请查看 当前项目。
租金收益率，逐一解答
在巴厘岛，多少租金收益率算好？
对于位于巴厘岛核心区域的管理型度假别墅，净租金收益率处于高个位数到低两位数区间就已经很强。毛数字更高，因为它们不计成本，所以务必比较净值。Magnum 的管理型项目目标是 9.5–12.3% 的净回报率。
毛收益率和净收益率有什么区别？
毛收益率用年度租金收入除以价格，并忽略成本。净收益率则先扣除管理、水电、税费、清洁、维护和空置晚数。净值才是你真正留下的部分，因此它才是公平的比较基准。
这个计算器包含增值吗？
不包含。它只衡量租金收入。增值——房产价值的上升——是另一回事，会叠加到你的总回报上。Magnum 预计在建设周期内实现 40–70% 的增值，而简单回本数字并未计入这一部分。
巴厘岛应该用多少入住率？
核心区域一栋管理良好的别墅，其年度入住率在旺季与淡季平均之后，通常按 60–75% 区间建模。选一个你能站得住脚的保守数字，再用具体区域的真实预订数据加以核对。
我应该把哪些成本算进去？
预留管理费、水电、政府税费、清洁与布草、日常维护、保险，以及别墅空置的晚数。这些加起来通常会占去毛收入的 25–40%，这正是净收益率远低于毛收益率的原因。