面向基金与家族办公室的巴厘岛度假地产：配置逻辑

撰文 Stanislav Sadovnikov，Magnum Estate 创始人 · 审核 Magnum Estate 法务与投资团队 · 最后更新 2026年8月23日

**简而言之：**巴厘岛度假地产可以作为一类由旅游需求支撑的收益加增值型头寸，纳入专业投资组合。Magnum Estate 是全周期开发商，自 2019 年以来已交付 8 个项目、575 套物业。基金与家族办公室可以绕过中介，直接从开发商获得多套单元、整栋楼宇乃至联合投资的准入，通过 PT PMA 公司持有，并由同一支管理租赁的团队出具报表。本页面向机构配置者提供信息，不构成证券发行或财务建议。

巴厘岛度假地产的配置逻辑

您评估的不是一次生活方式消费，而是一个海外度假市场是否配得上与现有实物资产并列的位置。投资逻辑建立在两个驱动因素之上：持续旅游需求带来的租金收入，以及在合规托管型产品供给相对该需求持续紧张时的资本增值。

Magnum 自身的项目组合提供的是可供检验的参考数字，而非要求您相信的预测。项目按 9.5% 至 12.3% 的净租金回报率测算，从开工到竣工的增值区间为 40% 至 70%，托管出租的回本周期测算为 7 至 8 年。公司运营的全部住宅年均入住率约为 65%。请把这些当作开发商的演算数字，用您对任何发起人都会采用的证据标准来检验。

为什么开发商直供比中介市场更干净

巴厘岛的大部分房源经由碎片化的中介层触达买家。对于按规模部署资金的机构而言，这个市场存在结构性摩擦：佣金在多层中介间层层叠加、信息披露参差不齐，且对手方只负责成交，交割之后并不为资产负责。

全周期的巴厘岛开发商去掉了这些层级。同一家公司完成土地收购、许可办理、建设施工、直营销售和建成单元的运营管理。对基金或家族办公室而言，这意味着可以在单一项目内获得多套单元、整层乃至整栋的准入、新盘发布的优先看盘权，以及就储备项目商谈联合投资的选项。这一规模的条款按委托需求逐案商定，不做公开报价。

公司资金与基金资金的持有结构

个人投资者通常以租赁权持有巴厘岛物业，机构和公司资金则往往需要公司载体。常见路径是 PT PMA——一种可以持有资产权利、并以您的审计师和行政管理人可以处理的形式收取租金收入的印尼外资公司。

哪种结构契合您的委托授权，取决于注册地、投资人构成和报告义务，细节应交由法律顾问处理，而不是一篇博客文章。我们的外国人如何合法持有巴厘岛房产指南用平实的语言解释了租赁权与 PT PMA 两种选项，Magnum 顾问团队会按您的要求匹配相应结构。

治理、报告与自营管理

项目竣工后，资产需要有人运营、有人出报表。Magnum 自建自管，向您售出单元的机构与产出入住率和收益派发数据的机构是同一家，这弥合了销售预测与运营方实际业绩之间常见的落差。

对配置者而言，实际问题在于报告的频率与格式：多久收到一次报表、报表包含什么、分配款如何到达持有公司。这些均按委托需求约定。您在承诺出资前应当确认的是：报告义务写入合同、由第一方出具且可审计，而不是一份出于礼节的摘要。

尽职调查预期

请采用您对任何私募实物资产发起人一视同仁的尽调标准。开发商直供对手方的优势在于，多数答案来自一手文件而非第三方估算。我们的如何审查巴厘岛房产开发商清单列明了应索取的执照、托管条款与交付记录证据。

下表将家族办公室的常见问题，对应到全周期开发商可以拿上台面的答案。

退出与流动性

巴厘岛度假地产是私募、低流动性资产，退出应在入场之前就规划好。视持有方式不同，流动性可以来自面向同一投资客群（也正是支撑租赁的那批需求）的单元转售，也可以来自公司载体所持整栋资产的整体出售。托管出租的回本周期测算为 7 至 8 年，这框定的是一个现实的持有周期，而不是快进快出。具体退出情景、时间线及任何联合投资条款，由顾问团队对照您的委托需求逐项商定。

信息说明，而非要约

本文是面向专业配置者的一般性信息，不构成证券发行、投资邀约或个性化的财务、法律或税务建议；文中数字为 Magnum 的组合测算，而非回报保证。任何配置决定之前，请自行开展尽职调查并寻求独立意见。

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告诉我们您的委托需求、单笔规模区间和报告要求，我们会把相关数据、文件和结构选项带到会议上。宏观图景可从我们的巴厘岛房地产投资咨询主页开始了解。