撰文 Stanislav Sadovnikov，Magnum Estate 创始人 · 审核 Magnum Estate 法务与投资团队 · 最后更新 2026年8月23日
**简而言之：**外国人无法在巴厘岛直接拥有土地：完全永久产权（Hak Milik）仅限印度尼西亚公民持有。您可以持有的是三种合法权利之一——固定期限的租赁权（Hak Sewa）、以外国个人名义登记的使用权（Hak Pakai），或通过您自己的外资公司（PT PMA）持有物业，公司可以持有建筑权（Hak Guna Bangunan）。哪一种适合您，取决于您想要的是自住居所、省心的收益型资产，还是商业规模的别墅租赁生意。本指南逐条拆解各条路径，帮您在签署任何文件之前做出判断。
先定持有结构，再谈具体房产
在巴厘岛置业，第一个决定不是选哪套别墅，而是您将以何种法律形式持有它。持有路径选对了，后续的融资、税务、转售以及期限届满后的安排都会顺理成章；选错了，一处好物业也可能变成既卖不掉也续不了的产权。
我们的巴厘岛投资总览用一段话概括了这些路径，本文则是它所指向的深度解读：每条路径究竟是什么、适合谁，以及签约前必须核实的关键事项。
一条决定一切的规则
印度尼西亚法律规定，完全永久产权（Hak Milik）仅限本国公民持有。无论在巴厘岛还是印尼其他任何地方，外国人都不能直接持有 Hak Milik。
您可能会听说“代持”（nominee）安排——由印尼公民依据一份私下协议代您持有永久产权。请把它当作危险信号。这种安排普遍被认为在法律上并不安全：产权既不在您名下，也不在您公司名下，您的权益仅仅依赖一份私人合同，而非登记在册的法定权利。Magnum 不使用代持结构，也不建议把投资建立在这种安排之上。
真正对您开放的，是以下三条合法路径，每一条都是登记在册的真实权利。
路径一：租赁权（Hak Sewa）
租赁权赋予您在约定期限内使用特定物业的权利。土地并不归您所有；您持有的是一份使用合同，通常会写入续期或延期条款。
这是门槛最低的一条路径：占用资金少、行政负担轻、期满后退出干净利落。它适合自住度假居所，或计划持有一段确定年限的收益型物业。
代价在于租约有期限，且一切以合同为准。租期长短、续期机制和延期价格都至关重要，而它们写在协议里，而非法律条文中。请逐条细读，并在签署前向 Magnum 顾问团队确认当前条款。
路径二：使用权（Hak Pakai）
Hak Pakai 是一种使用权产权，符合条件的外国个人可以用自己的名义登记。与租约不同，它是在土地局登记在册的土地权利，许多打算自住的买家因此更青睐这条路径。
它适合希望以个人名义（而非通过公司）持有长期自住居所的外国人。
Hak Pakai 的资格条件和期限由法规设定，历年多有调整。正因为这些细节会变，请向 Magnum 顾问团队确认当前条款，而不要依赖网上看到的旧数字。
路径三：外资公司（PT PMA）
PT PMA 是一种允许外资持股的印尼有限公司。持有物业的是公司而非您个人，公司可以持有建筑权（Hak Guna Bangunan，简称 HGB），即在土地上建造和使用建筑的权利。
这是规模化投资的路径：商业化出租的别墅、多套物业，或作为一门生意运营并计划日后转售的资产。通过公司持有，还能让资产置于一个为商业活动而设的结构之内。
代价是您要运营一家合规公司：办理营业许可（NIB）、履行持续申报义务，并承担个人租约所没有的税务责任。设立环节更多，但它正是与商业规模持有相匹配的结构。具体要求和费用请向 Magnum 顾问团队确认。
三种路径对照
三种路径对照
| 持有路径 | 适合人群 | 可持有的权利 | 典型用途 | 关键注意事项 |
|---|---|---|---|---|
| **租赁权（Hak Sewa）** | 希望固定期限持有、入门成本较低、管理负担小的买家 | 在约定期限内使用特定物业的合同权利 | 自住度假居所，或持有确定年限的收益型物业 | 有期限且以合同为准；续期与延期条款写在协议中。请向 Magnum 顾问团队确认当前条款 |
| **使用权（Hak Pakai）** | 希望以个人名义持有产权、符合条件的外国个人 | 登记在册的物业使用权产权 | 以个人名义持有的长期自住居所 | 资格与期限由法规设定且可能调整。请向 Magnum 顾问团队确认当前条款 |
| **外资公司（PT PMA）** | 以商业规模购入或将物业作为生意运营的投资者 | 由公司持有的建筑权（Hak Guna Bangunan） | 别墅投资、租赁业务、多套物业、转售 | 您需运营一家合规公司，涉及营业许可（NIB）、申报与税务。请向 Magnum 顾问团队确认当前要求 |
让路径匹配您的目标
如果您想要一处供自己使用若干年、又不想有太多管理负担的居所，租赁权通常是最简单的选择。如果您想长期拥有一套登记在自己名下的住所，值得认真考虑 Hak Pakai。如果您购房是为了经营出租别墅、持有多套物业，或把物业当作一门日后会出售的生意，PT PMA 正是为此而设的结构。
不少买家的目标是复合的，仅凭物业本身往往看不出正确答案。这场对话应该发生在预订之前，而不是之后。
为什么在 2025–26 年，路径选择更加重要
印度尼西亚正在收紧对房产——尤其是出租别墅——的执照管理与执法力度。基于 NIB 体系的营业许可受到更严格的审查，监管部门也已对违规运营的别墅采取行动。
对您而言，这意味着结构选错的代价更高，而买入一个本就合规的项目更有价值。一家自建、自售、自管的开发商交付给您的，是许可、产权路径和运营架构均已就位的物业，而不是一套需要您亲手搭建、还要自行承担合规风险的结构。持有路径确定之后，巴厘岛期房购买流程详解了随后的预订、资金托管、许可与交付环节。
具体数字去哪里确认
您会注意到，本指南没有引用租期年限、Hak Pakai 期限或税率。这是有意为之。这些数字由法规设定、随时可能调整，去年正确的数字今年就可能悄悄误导您。凡是取决于当前条款、税率或期限的问题，我们都建议您咨询顾问团队，获得针对您自身情况核对过的最新答案。
这正是我们的巴厘岛房地产投资咨询的用途：由亲手处理产权、建造与运营管理的团队，与您一对一梳理哪条路径契合您的目标。
签约之前，先谈一谈
告诉我们您的目标——自住居所、租金收益，还是商业规模的投资——我们会为您梳理契合的持有路径，以及落地所需的每一步。
