Cómo se calcula el ROI de alquiler en Bali y cómo verificar las cifras de una promotora

Escrito por Stanislav Sadovnikov, fundador de Magnum Estate · Revisado por el equipo legal y de inversión de Magnum Estate · Última actualización: 23 de agosto de 2026

En resumen: El ROI de alquiler en Bali es tan honesto como los datos que lo sustentan. La rentabilidad bruta compara la renta con el precio; la neta descuenta huecos de ocupación, comisiones de gestión, costes operativos, impuestos y amueblamiento antes de mostrarle el retorno real. Esta guía explica cómo funciona el cálculo, por qué los titulares de «hasta un 20%» suelen ser brutos o el mejor escenario, y cómo poner a prueba cualquier proyección, incluidas las cifras netas del 9,5–12,3% de Magnum.

Antes de fiarse de cualquier proyección de alquiler en Bali, necesita saber cómo se construyó el número. Esta guía desglosa, línea a línea, cómo se calcula el ROI de alquiler en Bali y le da una forma de comprobar si la cifra de una promotora se sostiene: el mismo escrutinio que esperaría de una asesoría de inversión inmobiliaria en Bali independiente.

Rentabilidad bruta frente a rentabilidad neta

La rentabilidad bruta de alquiler es la versión rápida: el ingreso anual por alquiler dividido entre el precio de compra, expresado en porcentaje. Ignora todos los costes de generar esa renta. La rentabilidad neta es lo que queda después de esos costes, y es la única cifra que le dice qué llega de verdad a su cuenta.

La brecha entre ambas es donde vive la mayor parte de las decepciones. Una propiedad puede anunciar una rentabilidad bruta llamativa y devolver una neta modesta una vez pagadas las facturas. Cuando una promotora o un agente cita un único número de ROI, su primera pregunta es simple: ¿es bruto o neto, y qué se descontó para llegar ahí?

Qué convierte una rentabilidad bruta en una neta real

Cinco variables acercan la cifra bruta al número neto que verá en la práctica. Cada una es una pregunta para plantear al vendedor por escrito.

• Ocupación. La renta solo se genera las noches en que la unidad está reservada, así que una proyección al 90% de ocupación y otra al 60% describen inversiones distintas. La cartera gestionada de Magnum opera en torno a un 65% de ocupación media anual, y construimos las proyecciones sobre esa base, no sobre un calendario lleno.
• Comisión de gestión o reparto de ingresos. Alguien se encarga de la gestión del alquiler y se lleva una parte. Pregunte si la rentabilidad citada es antes o después de la comisión del operador.
• Costes operativos. Suministros, limpieza, reparaciones, reposiciones, gastos de servicio y marketing salen de la renta bruta. Pida las partidas desglosadas, no una única cifra de «costes».
• Impuestos. Los ingresos por alquiler y la titularidad tributan en Indonesia. El tratamiento depende de su estructura, así que confírmelo con el departamento financiero de la promotora y con su propio asesor fiscal en lugar de asumir un tipo.
• Amueblamiento y capex. Una unidad debe amueblarse antes de generar ingresos, y el equipamiento se desgasta. Pregunte si el amueblamiento está dentro del precio de compra o se suma aparte, porque cambia el denominador de su retorno.

En cualquiera de estos puntos, si el vendedor no puede darle la cifra, pida el desglose por partidas. Un número que no se puede desglosar es un número del que desconfiar.

Un ejemplo práctico transparente: las cifras de Magnum

En el conjunto de su cartera, Magnum proyecta un ROI neto de alquiler del 9,5–12,3%, un periodo de recuperación de 7–8 años con alquiler gestionado y una revalorización del 40–70% entre el inicio de la obra y la entrega. Son cifras netas y de cartera. Así se desglosa el retorno proyectado por proyecto, junto al precio de entrada:

Fíjese en lo que la tabla no le dice por sí sola. Muestra el resultado de un cálculo, no sus datos de partida. Para verificar cualquier línea, incluidas las nuestras, pida los supuestos que hay detrás: la tasa de ocupación utilizada, la tarifa por noche o por mes asumida, el reparto con el gestor, el calendario de costes operativos, el tratamiento fiscal y si el amueblamiento va dentro del precio o aparte. Una promotora segura de su número le entregará los cálculos. El equipo de asesoría de Magnum le desglosará las partidas de cualquiera de los proyectos anteriores.

El periodo de recuperación y el cash-on-cash responden preguntas distintas

Se usan como sinónimos y no deberían.

El periodo de recuperación pregunta cuántos años de renta neta de alquiler hacen falta para recuperar el capital invertido. Magnum proyecta 7–8 años con alquiler gestionado. Es fácil de entender, pero ignora la revalorización y trata un dólar del año ocho igual que un dólar de hoy.

El retorno cash-on-cash plantea una pregunta más estrecha: en un año dado, ¿qué caja neta devolvió la propiedad frente al efectivo que usted invirtió? Es una foto de un solo año, útil para comparar ingresos presentes, pero no dice nada de los años siguientes ni de la reventa.

Ninguno es incorrecto. Responden a cosas distintas, y una proyección que se apoya solo en uno le está enseñando una imagen parcial. Pida ambos.

La rentabilidad del alquiler es solo la mitad del retorno

La rentabilidad del alquiler mide el ingreso. La revalorización mide el cambio en el valor del activo. Magnum proyecta una revalorización del 40–70% entre el inicio de la obra y la entrega, un retorno que solo se materializa cuando vende, y solo si el mercado lo respalda en ese momento.

El retorno total combina ambos, pero se comportan de forma distinta. La renta del alquiler llega cada año y se puede gastar. La revalorización permanece latente hasta la salida y arrastra sus propios costes y su riesgo de calendario. Una proyección que funde un supuesto agresivo de revalorización en la cifra de «retorno» del anuncio está mezclando ingresos con una apuesta de reventa. Manténgalos separados para juzgar cada uno por su cuenta.

Por qué las rentabilidades de «hasta un 20%» merecen una segunda mirada

En una rentabilidad anunciada como «hasta un 20%», dos palabras cargan con todo el peso. «Hasta» describe el mejor de los casos, no una media, y una cifra tan alta es casi siempre bruta, o está construida sobre supuestos que rara vez se cumplen todos a la vez: tarifas de temporada alta aplicadas todo el año, ocupación casi plena, sin comisión de gestión, nada reservado para impuestos y el amueblamiento fuera del precio.

Recalcúlela con datos realistas y el número suele asentarse en un rango neto de un dígito alto o dos dígitos bajos. Por eso Magnum publica una banda neta del 9,5–12,3% con una ocupación en torno al 65%, en lugar de un titular bruto más grande. Trate un número grande como una afirmación por verificar, no como un hecho.

Un método repetible para poner a prueba cualquier proyección

Aplique la misma lista a todas las promotoras, incluidos nosotros. Para cada variable, consiga la cifra por escrito y recalcule el neto usted mismo.

Dos proyecciones solo son comparables cuando usan los mismos supuestos. Con los datos en la mano, la aritmética es sencilla, y las proyecciones honestas la superan. Verificar los números es la mitad de la diligencia debida; la otra mitad es saber cómo evaluar a una promotora inmobiliaria en Bali detrás de esos números.

Repase sus propios números con nosotros

Este artículo es metodología, no asesoramiento financiero personalizado. Contraste cualquier proyección con sus propios asesores fiscales y legales antes de comprometerse. Si quiere el desglose por partidas de las cifras de Magnum, o una segunda opinión sobre una proyección que le hayan entregado, nuestro equipo de asesoría la repasará con usted.