Rédigé par Stanislav Sadovnikov, fondateur de Magnum Estate · Relu par le pôle juridique et investissement de Magnum Estate · Dernière mise à jour le 23 août 2026
En bref : un ROI locatif à Bali ne vaut que par la sincérité de ses hypothèses. Le rendement brut rapporte le loyer au prix d’achat ; le rendement net déduit d’abord les creux d’occupation, les frais de gestion, les charges d’exploitation, les impôts et l’ameublement avant de révéler le rendement réel. Ce guide montre comment le calcul fonctionne, pourquoi les promesses « jusqu’à 20% » sont généralement des chiffres bruts ou des scénarios optimaux, et comment mettre à l’épreuve n’importe quelle projection — y compris les 9,5–12,3% nets annoncés par Magnum.
Avant d’accorder foi à une projection locative à Bali, il faut savoir comment le chiffre a été construit. Ce guide décompose, ligne par ligne, le calcul du ROI locatif à Bali et vous donne le moyen de vérifier qu’un chiffre de promoteur tient la route — le niveau d’exigence que vous attendriez d’un conseil en investissement immobilier à Bali indépendant.
Rendement brut et rendement net
Le rendement locatif brut est la version rapide : loyers annuels divisés par le prix d’achat, exprimés en pourcentage. Il ignore tous les coûts nécessaires pour percevoir ces loyers. Le rendement net est ce qui reste une fois ces coûts déduits — le seul chiffre qui dit ce qui arrive réellement sur votre compte.
L’écart entre les deux concentre l’essentiel des déconvenues. Un bien peut afficher un rendement brut flatteur et ne dégager qu’un net modeste une fois les factures payées. Quand un promoteur ou un agent avance un seul chiffre de ROI, la première question est simple : est-il brut ou net, et qu’a-t-on déduit pour y parvenir ?
Ce qui transforme un rendement brut en rendement net réel
Cinq paramètres font passer un chiffre brut vers le net que vous toucherez réellement. Chacun mérite une question posée au vendeur par écrit.
- L’occupation. Le loyer n’est perçu que les nuits où l’unité est réservée : une projection à 90% d’occupation et une autre à 60% décrivent deux investissements différents. Le portefeuille géré par Magnum tourne autour de 65% d’occupation annuelle moyenne, et nos projections sont bâties sur ce chiffre, pas sur un calendrier plein.
- Les frais de gestion ou le partage des revenus. Quelqu’un assure la gestion locative, et il prélève sa part. Demandez si le rendement annoncé s’entend avant ou après la commission de l’exploitant.
- Les charges d’exploitation. Énergie, ménage, réparations, remplacements, charges de service et marketing : tout cela s’impute sur le loyer brut. Exigez le détail poste par poste, pas un montant global de « charges ».
- Les impôts. Les revenus locatifs et la détention sont imposés en Indonésie. Le traitement dépend de votre structure : validez-le avec le pôle finance du promoteur et votre propre conseil fiscal plutôt que de présumer d’un taux.
- L’ameublement et le capex. Une unité doit être meublée avant de produire, et les équipements s’usent. Demandez si l’ameublement est compris dans le prix d’achat ou s’y ajoute : cela change le dénominateur de votre rendement.
Sur chacun de ces points, si le vendeur ne peut pas fournir le chiffre, demandez le détail ligne à ligne. Un chiffre qui ne peut pas être décomposé est un chiffre dont il faut se méfier.
Un exemple chiffré transparent : les propres chiffres de Magnum
Sur l’ensemble de son portefeuille, Magnum projette un ROI locatif net de 9,5–12,3%, un délai de récupération de 7–8 ans en location gérée et une valorisation de 40–70% entre le lancement du chantier et la livraison. Ce sont des chiffres nets, à l’échelle du portefeuille. Voici la ventilation du rendement projeté par projet, avec le prix d’entrée :
Un exemple chiffré transparent : les propres chiffres de Magnum
| Projet | Prix d'entrée (USD) | ROI locatif net projeté |
|---|---|---|
| Umalas Signature | à partir de $225,000 | 12,3% |
| Berawa | à partir de $339,000 | 12,1% |
| Sanur | à partir de $531,000 | 11,6% |
| Sky Stars | à partir de $508,000 | 10,8% |
| Darma | sur demande auprès du bureau de conseil | 9,5% |
Notez ce que ce tableau, à lui seul, ne vous dit pas. Il montre le résultat d’un calcul, pas ses hypothèses. Pour vérifier une ligne — y compris les nôtres — demandez les hypothèses sous-jacentes : le taux d’occupation retenu, le tarif à la nuit ou au mois supposé, le partage avec le gestionnaire, l’échéancier des charges d’exploitation, le traitement fiscal, et si l’ameublement est compris dans le prix ou en sus. Un promoteur sûr de son chiffre vous remettra ses calculs. Le bureau de conseil Magnum vous détaillera les postes de chacun des projets ci-dessus.
Délai de récupération et cash-on-cash répondent à deux questions différentes
On les emploie souvent l’un pour l’autre, à tort.
Le délai de récupération (payback) mesure le nombre d’années de revenus locatifs nets nécessaires pour récupérer le capital investi. Magnum projette 7–8 ans en location gérée. La notion est intuitive, mais elle ignore la plus-value et traite un dollar de l’année huit comme un dollar d’aujourd’hui.
Le rendement cash-on-cash pose une question plus étroite : sur une année donnée, quel flux net le bien a-t-il rapporté au regard du capital engagé ? C’est une photographie annuelle, utile pour comparer des revenus immédiats, mais muette sur les années à venir et sur la revente.
Aucun des deux n’est faux. Ils répondent à des questions différentes, et une projection qui ne s’appuie que sur l’un des deux ne montre qu’une partie du tableau. Demandez les deux.
Le rendement locatif n’est que la moitié du rendement
Le rendement locatif mesure le revenu. La plus-value mesure la variation de valeur de l’actif. Magnum projette 40–70% de valorisation entre le lancement du chantier et la livraison — un gain que vous ne réalisez qu’à la vente, et seulement si le marché le permet à ce moment-là.
Le rendement total combine les deux, mais ils se comportent différemment. Le rendement locatif tombe chaque année et peut être dépensé. La plus-value reste latente jusqu’à la sortie et comporte ses propres coûts et son propre risque de calendrier. Une projection qui fond une hypothèse de valorisation agressive dans un « rendement » global mélange un revenu et un pari sur la revente. Gardez-les séparés pour juger chacun sur ses mérites.
Pourquoi les rendements affichés « jusqu’à 20% » méritent un second regard
Dans un rendement annoncé « jusqu’à 20% », deux petits mots font tout le travail. « Jusqu’à » décrit un scénario optimal, pas une moyenne, et un chiffre aussi élevé est presque toujours brut, ou bâti sur des hypothèses qui se vérifient rarement toutes en même temps : tarifs de haute saison appliqués à l’année, occupation quasi pleine, aucuns frais de gestion, rien de provisionné pour l’impôt et ameublement exclu du prix.
Recalculez-le avec des hypothèses réalistes, et le rendement net retombe généralement dans le haut de la fourchette à un chiffre, voire au bas de la fourchette à deux chiffres. C’est pourquoi Magnum annonce une fourchette nette de 9,5–12,3% à environ 65% d’occupation, plutôt qu’un gros chiffre brut en vitrine. Traitez un grand nombre comme une affirmation à vérifier, pas comme un fait.
Une méthode reproductible pour tester toute projection
Appliquez la même check-list à chaque promoteur, nous compris. Pour chaque paramètre, obtenez le chiffre par écrit et recalculez le net vous-même.
Une méthode reproductible pour tester toute projection
| Ce qu'il faut demander | Pourquoi c'est important | À défaut de réponse |
|---|---|---|
| Brut ou net ? | Détermine si les coûts sont déjà déduits | Traitez le chiffre comme un brut |
| Taux d'occupation retenu | Fixe le loyer réellement perçu | Recalculez avec un taux prudent |
| Tarif nuit/mois supposé | L'autre moitié du revenu locatif | Comparez aux annonces réelles du marché |
| Partage avec le gestionnaire | Réduit votre part du loyer brut | Supposez que la commission s'applique |
| Échéancier des charges d'exploitation | Énergie, entretien, charges de service | Exigez le détail, pas un forfait |
| Traitement fiscal | Dépend de votre structure de détention | Validez avec le bureau et votre conseil |
| Ameublement et capex | Modifie votre mise de fonds totale | Ajoutez l'ameublement au prix d'achat |
Deux projections ne sont comparables que si elles reposent sur les mêmes hypothèses. Une fois les paramètres en main, l’arithmétique est simple, et les projections honnêtes y résistent. Vérifier les chiffres est une moitié de la due diligence ; l’autre consiste à savoir comment évaluer un promoteur immobilier à Bali derrière ces chiffres.
Passez en revue vos propres chiffres
Cet article expose une méthode ; il ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Faites examiner toute projection par vos propres conseils fiscaux et juridiques avant de vous engager. Si vous souhaitez le détail des calculs derrière les chiffres de Magnum, ou un second avis sur une projection qu’on vous a remise, notre bureau de conseil les passera en revue avec vous.
