Автор: Stanislav Sadovnikov, засновник Magnum Estate · Перевірено: юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Оновлено: 23 серпня 2026
Коротко: ROI оренди на Балі чесний рівно настільки, наскільки чесні закладені в нього дані. Валова дохідність просто ділить оренду на ціну; чиста — спершу віднімає простої, комісію за управління, операційні витрати, податки і вмеблювання, і лише тоді видно реальний результат. У цьому гіді розбираємо, як працює розрахунок, чому заголовки «до 20%» — це зазвичай валові або найкращі сценарії, і як стрес-тестувати будь-який прогноз, включно з власними цифрами Magnum у 9,5–12,3% чистими.
Перш ніж довіряти будь-якому прогнозу оренди на Балі, треба знати, як саме зібрано цю цифру. Цей гід крок за кроком розкладає розрахунок ROI балійської оренди і дає спосіб перевірити, чи витримує цифра девелопера перевірку — з тією ж прискіпливістю, якої ви очікували б від незалежного консалтингу з інвестицій у нерухомість Балі.
Валова дохідність проти чистої
Валова орендна дохідність — це швидкий варіант: річний орендний дохід, поділений на ціну купівлі, у відсотках. Вона ігнорує всі витрати на те, щоб цю оренду заробити. Чиста дохідність — те, що лишається після цих витрат, і це єдина цифра, яка показує, скільки насправді надійде на ваш рахунок.
Саме в розриві між ними живе більшість розчарувань. Об’єкт може рекламувати високу валову дохідність і давати скромну чисту після сплати всіх рахунків. Коли девелопер чи агент називає одну-єдину цифру ROI, ваше перше запитання просте: це валова чи чиста, і що саме віднімали, щоб її отримати?
Що перетворює валову дохідність на реальну чисту
П’ять параметрів зсувають валову цифру до чистої, яку ви реально побачите. Кожен із них — запитання, яке варто поставити продавцю письмово.
- Завантаження. Оренда заробляється лише в ті ночі, коли юніт заброньовано, тож прогноз із 90% завантаження і прогноз із 60% описують різні інвестиції. Керований портфель Magnum працює із середньорічним завантаженням близько 65%, і саме на ньому ми будуємо прогнози, а не на повному календарі.
- Комісія за управління або розподіл доходу. Хтось веде управління орендою і бере за це частку. З’ясуйте, чи порахована вказана дохідність до чи після частки оператора.
- Операційні витрати. Комунальні платежі, прибирання, ремонти, заміни, сервісні збори і маркетинг — усе це сплачується з валової оренди. Просіть постатейний перелік, а не одну цифру «витрати».
- Податки. Орендний дохід і володіння в Індонезії оподатковуються. Режим залежить від вашої структури, тож звірте його з фінансовим відділом девелопера і власним податковим консультантом, а не припускайте ставку.
- Вмеблювання і capex. Перш ніж заробляти, юніт треба вмеблювати, а обладнання зношується. Уточніть, входить вмеблювання в ціну купівлі чи йде зверху, бо це змінює знаменник вашої дохідності.
Якщо продавець не може назвати якусь із цих цифр — просіть постатейну розбивку. Число, яке не розкладається на складові, — число, якому не варто довіряти.
Прозорий приклад: власні цифри Magnum
За своїм портфелем Magnum прогнозує 9,5–12,3% чистого орендного ROI, окупність за 7–8 років на керованій оренді і зростання вартості на 40–70% від старту будівництва до завершення. Це чисті цифри по всьому портфелю. Ось як прогнозована дохідність розкладається за проєктами разом із ціною входу:
Прозорий приклад: власні цифри Magnum
| Проєкт | Ціна входу (USD) | Прогнозований чистий орендний ROI |
|---|---|---|
| Umalas Signature | від $225,000 | 12,3% |
| Berawa | від $339,000 | 12,1% |
| Sanur | від $531,000 | 11,6% |
| Sky Stars | від $508,000 | 10,8% |
| Darma | уточнюйте в консультаційному відділі | 9,5% |
Зверніть увагу, чого ця таблиця сама по собі не каже. Вона показує результат розрахунку, а не вхідні дані. Щоб перевірити будь-який рядок, включно з нашими, просіть закладені припущення: використане завантаження, орієнтовну ставку за ніч чи місяць, розподіл з оператором, графік операційних витрат, податковий режим і те, входить вмеблювання в ціну чи ні. Девелопер, упевнений у своїй цифрі, охоче віддасть вам розрахунки. Консультаційний відділ Magnum пройде з вами постатейно по будь-якому з проєктів вище.
Строк окупності і cash-on-cash відповідають на різні запитання
Ці метрики часто вживають як взаємозамінні, хоча робити цього не варто.
Строк окупності показує, за скільки років чистий орендний дохід поверне вкладений капітал. Magnum прогнозує 7–8 років на керованій оренді. Метрика проста для сприйняття, але вона ігнорує зростання капіталу і прирівнює долар восьмого року до сьогоднішнього.
Cash-on-cash — запитання вужче: скільки чистих грошей об’єкт повернув за конкретний рік відносно вкладених грошей. Це знімок одного року, зручний для порівняння поточного доходу, але він нічого не каже ні про наступні роки, ні про перепродаж.
Жодна з метрик не хибна. Вони відповідають на різне, і прогноз, що спирається лише на одну, показує неповну картину. Просіть обидві.
Орендна дохідність — лише половина результату
Орендна дохідність вимірює дохід. Зростання капіталу — зміну вартості самого активу. Magnum прогнозує зростання вартості на 40–70% від старту будівництва до завершення — цей результат ви реалізуєте тільки під час продажу, і тільки якщо ринок у той момент його підтримає.
Сукупний результат поєднує обидві складові, але поводяться вони по-різному. Орендна дохідність надходить щороку, і її можна витрачати. Зростання капіталу лишається нереалізованим до виходу і несе власні витрати та ризик таймінгу. Прогноз, який вплітає агресивне припущення про зростання в один заголовковий «дохід», змішує дохід зі ставкою на перепродаж. Тримайте їх окремо, щоб оцінювати кожен на власних підставах.
Чому заголовки «до 20%» заслуговують на другий погляд
У дохідності з позначкою «до 20%» ці два слова беруть на себе забагато. «До» описує найкращий випадок, а не середній, і настільки висока цифра майже завжди валова — або побудована на припущеннях, які рідко справджуються всі одразу: піковий сезонний тариф на весь рік, майже повне завантаження, нульова комісія за управління, жодного резерву під податки, а вмеблювання винесене за дужки ціни.
Перерахуйте її з реалістичними даними — і число зазвичай осідає в діапазоні від високих однозначних до низьких двозначних чистих відсотків. Саме тому Magnum називає чистий діапазон 9,5–12,3% за завантаження близько 65%, а не більший валовий заголовок. Сприймайте велике число як твердження, що потребує перевірки, а не як факт.
Повторюваний спосіб стрес-тестувати будь-який прогноз
Застосовуйте той самий чекліст до кожного девелопера, включно з нами. По кожному пункту отримайте цифру письмово і перерахуйте чисту дохідність самостійно.
Повторюваний спосіб стрес-тестувати будь-який прогноз
| Що просити | Чому це важливо | Якщо не дають |
|---|---|---|
| Валова чи чиста? | Визначає, чи витрати вже відняті | Вважайте цифру валовою |
| Використане завантаження | Задає фактично зароблену оренду | Перерахуйте за консервативною ставкою |
| Орієнтовна ставка за ніч/місяць | Друга половина орендного доходу | Порівняйте з живими оголошеннями на ринку |
| Розподіл з оператором | Зменшує вашу частку валової оренди | Закладайте, що частка оператора діє |
| Графік операційних витрат | Комунальні, утримання, сервісні збори | Просіть постатейно, а не одним рядком |
| Податковий режим | Залежить від вашої структури власності | Звірте з відділом і своїм консультантом |
| Вмеблювання і capex | Змінює загальну суму ваших вкладень | Додайте вмеблювання до ціни купівлі |
Два прогнози можна порівнювати лише тоді, коли вони спираються на однакові припущення. Щойно у вас є вхідні дані, арифметика проста — і чесні прогнози її витримують. Перевірка цифр — половина due diligence; друга половина — знати, як перевірити балійського девелопера, який за цими цифрами стоїть.
Обговоріть власні цифри
Ця стаття — методологія, а не персональна фінансова порада. Перш ніж зобов’язуватися, проженіть будь-який прогноз через власних податкових і юридичних консультантів. Якщо хочете побачити постатейні розрахунки за цифрами Magnum або отримати другу думку щодо прогнозу, який вам вручили, наш консультаційний відділ пройде їх разом із вами.
