Guía de Bali
GUÍA DEL INVERSOR · BALI 2026
Cómo invertir en bienes raíces en Bali
Propiedad, impuestos, zonas, rentabilidad y la operación remota — sin rodeos. Todo lo necesario para decidir con confianza, en un solo lugar.
POR DÓNDE EMPEZAR
Elija lo que le importa
La guía se adapta a su objetivo y lo lleva directo a las secciones correctas.
Ingresos por alquiler
Rentabilidad por zona, bruta frente a neta, ROI real y una prueba de estrés del flujo de caja.
Rentabilidad y ROIEstilo de vida
Zonas de Bali para vivir y alojarse: Canggu, Sanur, Bukit, Ubud — ambiente, infraestructura, precios.
Zonas de BaliSeguridad jurídica
Leasehold vs Freehold vs PT PMA, due diligence, zonificación, NIB — sin esquemas turbios.
Legislación y due diligencePROPIEDAD
Cómo pueden los extranjeros ser propietarios en Bali
Tres estructuras que funcionan en la práctica. Sin ilusiones: la propiedad plena (freehold) no está disponible directamente para extranjeros.
| Leasehold Hak Sewa | Freehold Hak Milik | PT PMA empresa de capital extranjero | |
|---|---|---|---|
| Quién puede ser propietario | Extranjero — directamente | Solo ciudadanos indonesios | Extranjero — a través de su propia empresa |
| Plazo | 25–30 años + renovación | Perpetuo | Hak Guna hasta 80 años |
| Alquiler | Sí | Sí | Sí, legalmente como empresa |
| Ideal para | Entrada con baja burocracia | No aplica para extranjeros | Ingresos por alquiler, cartera de inversión |
- Quién puede ser propietario
- Extranjero — directamente
- Plazo
- 25–30 años + renovación
- Alquiler
- Sí
- Ideal para
- Entrada con baja burocracia
- Quién puede ser propietario
- Solo ciudadanos indonesios
- Plazo
- Perpetuo
- Alquiler
- Sí
- Ideal para
- No aplica para extranjeros
- Quién puede ser propietario
- Extranjero — a través de su propia empresa
- Plazo
- Hak Guna hasta 80 años
- Alquiler
- Sí, legalmente como empresa
- Ideal para
- Ingresos por alquiler, cartera de inversión
IMPUESTOS, COSTOS Y VISADO
Cuánto cuesta ser propietario — y cómo mantenerse en regla
Los impuestos en Bali son más bajos de lo que dicen los foros. Estas son las cifras que conviene calcular antes de comprar, además de cómo quedarse a largo plazo.
DÓNDE COMPRAR
Zonas de Bali para invertir y vivir
La rentabilidad y el carácter de cada zona varían bastante. Aquí tiene el mapa resumido.
Canggu · Berawa
Surf, cafés, nómadas digitales: la demanda más constante durante todo el año.
Sanur
Frente al mar tranquilo, familias, baja volatilidad.
Bukit · Uluwatu
En lo alto de los acantilados, lujo con vistas y el crecimiento de terreno más rápido.
Ubud
Bienestar y estancias largas, precio por m² más bajo.
Las rentabilidades brutas son estimaciones de mercado antes de los costos operativos. Los proyectos propios de Magnum apuntan a un ROI neto proyectado de 9,5-12,3%.
MERCADO 2026
Bali en cifras, no en promesas
El mercado de 2026 en cuatro cifras — precios, demanda y rentabilidades realistas.
Fuentes: publicaciones de turismo de BPS-Statistics Indonesia (Bali) 2025-2026; datos del mercado de villas de Propertia, más de 16,000 anuncios (2026).
COMPRA REMOTA
Una operación desde cualquier lugar
El 95% de nuestros clientes compran de forma remota. Así funciona el proceso — del inicio a las llaves.
- 1Emparejar una propiedad con su objetivo y presupuesto
- 2Due diligence legal
- 3Estructura de propiedad: leasehold o PT PMA
- 4Pago y transferencia de titularidad
- 5Gestión de alquiler llave en mano
PROYECTOS MAGNUM
De la guía a una propiedad concreta
Una promotora verticalmente integrada: diseñamos, construimos, vendemos y gestionamos los alquileres internamente.
Comprar propiedades en Bali: Preguntas Frecuentes
1. ¿Cómo compran los extranjeros propiedades en Bali?
Los extranjeros pueden comprar propiedades en Bali de forma 100% legal, y toda la compra puede completarse de manera remota. Un desarrollador de ciclo completo como Magnum Estate —presente en Bali desde 2019— se encarga de la estructura legal, los contratos y los trámites, para que usted pueda invertir sin necesidad de viajar a la isla.
2. ¿Cuál es la diferencia entre la propiedad leasehold y freehold (PT PMA)?
Los extranjeros suelen mantener propiedades en Bali bajo un régimen de leasehold (arrendamiento a largo plazo), o mediante una estructura legal de propiedad que cumple con la legislación indonesia. El esquema adecuado depende de la propiedad y de sus objetivos; explicamos las condiciones de propiedad de cada unidad antes de la compra.
3. ¿Qué impuestos y costos de mantenimiento debo presupuestar?
Ser propietario en Bali implica costos relacionados con la compra y costos de mantenimiento continuos, como impuestos, servicios y tarifas de administración o mantenimiento. Las cifras exactas dependen de la propiedad, su ubicación y la forma en que se posee, por lo que ofrecemos un desglose claro para cada unidad específica antes de que usted se comprometa.
4. ¿Cuáles son las mejores zonas para comprar en Bali?
Las zonas de inversión más demandadas son Canggu/Berawa, Sanur, Umalas y Uluwatu. Canggu ofrece demanda de alquiler durante todo el año, Sanur un frente costero más tranquilo y familiar, mientras que Umalas y Uluwatu son ideales para quienes buscan equilibrio entre estilo de vida y crecimiento.
5. ¿Qué ROI y crecimiento de capital puedo esperar de una propiedad en Bali?
Los retornos publicados de los proyectos van del 9,5% al 12,3% de ROI, con un crecimiento de capital a largo plazo del 40% al 70%. Las propiedades parten de $225,000, y los resultados reales dependen de la unidad, la ubicación y la temporada — compartimos las proyecciones para cada propiedad específica.