Invierta en bienes raíces en Bali — ROI neto proyectado del 9,5–12,3%, desde $225.000
En resumen: Los inversores extranjeros pueden comprar legalmente propiedades en Bali mediante un leasehold registrado o su propia empresa PT PMA. La entrada comienza en $225.000 para un apartamento gestionado, y la cartera de Magnum Estate proyecta un ROI neto de alquiler del 9,5–12,3% con un retorno de la inversión en 7–8 años. A continuación, cómo funcionan realmente los rendimientos, la ley y el proceso.
Revisado por el equipo legal y de inversión de Magnum Estate · Última actualización: julio de 2026
9,5–12,3%
ROI neto proyectado en toda la cartera
desde $225,000
precio de entrada, USD
40–70%
crecimiento de valor proyectado, del inicio de la obra a la entrega
7–8 años
retorno proyectado sobre el alquiler gestionado
Por qué Bali está en las listas de los inversores
El caso de inversión de Bali se sustenta en una demanda verificable, no en adjetivos de folleto. Indonesia registró 6,95 millones de llegadas de extranjeros en 2025 — un 9,72% más que el año anterior (BPS-Statistics Indonesia) — y la mayor parte de ese flujo llega a esta única isla.
La oferta no ha seguido el ritmo. El análisis de 2026 de Propertia sobre más de 16.000 anuncios sitúa el precio medio de una villa en torno a los $256.800 — todavía una fracción de los mercados turísticos comparables, con un stock de calidad y legalmente saneado cada vez más escaso en las zonas consolidadas.
Una demanda fuerte junto con una oferta ajustada atrae capital — y marketing. El resto de esta página separa ambas cosas. Para la guía general de compra (impuestos, visados, zonas), consulte la guía de compra en Bali; esta página se centra en el aspecto de la inversión.
Cómo pueden los extranjeros ser propietarios en Bali
Existen dos vías viables para un comprador extranjero — leasehold a nombre propio, o una empresa PT PMA que posea el derecho de construcción — y una vía que no le aplica a usted: el freehold directo.
Leasehold (Hak Sewa)
Un arrendamiento registrado de 25 a 30 años, renovable, a nombre directo del extranjero. La entrada más rápida y con menos trámites, la que usa la mayoría de los inversores individuales.
Freehold (Hak Milik)
Propiedad plena y perpetua — disponible únicamente para ciudadanos indonesios. Si alguien le ofrece un "freehold mediante un testaferro local", eso no es una estructura legal; es un riesgo sin ninguna protección jurídica.
PT PMA
Su propia empresa indonesia de capital extranjero posee la propiedad bajo el régimen de Hak Guna Bangunan (derecho de construcción) por hasta 80 años. Exige más trámites e informes, pero es el vehículo adecuado para tratar los ingresos de alquiler como un negocio o para construir una cartera.
La opción correcta depende de su objetivo: una unidad para generar ingresos suele funcionar con leasehold; varias unidades o un negocio de alquiler apuntan a la PT PMA. La comparación completa, incluidos los impuestos, está en la guía de Bali.
Cómo funcionan realmente los rendimientos de alquiler
La única cifra que vale la pena tomar en serio es el rendimiento neto — lo que queda después de las comisiones de gestión, los costes operativos y los impuestos. Los análisis independientes de mercado sitúan los rendimientos brutos de Bali entre el 8 y el 15%, según la zona, pero el valor bruto es anterior a la deducción de todos esos costes. Nunca compare una cifra de mercado bruta con una neta.
El rango del 9,5–12,3% de Magnum es una cifra neta proyectada a partir del alquiler gestionado — modelada tras los costes operativos y de gestión, por proyecto, y no un promedio de cartera disfrazado de garantía. Con estas proyecciones, una unidad se amortiza en 7–8 años.
Tres factores determinan si una proyección se convierte en realidad:
Ocupación
Los rendimientos siguen a las noches de huéspedes. Es la operación profesional — precios, canales, servicio — la que los sostiene; vea cómo funciona nuestro modelo de operador en Magnum Management.
Costes
Las villas envejecen de forma visible (piscina, techo, jardín); los apartamentos con servicios conservan su estado y su valor de reventa con un mantenimiento mucho menor.
Precio de entrada
Comprar sobre plano añade un crecimiento de valor proyectado del 40–70% entre el inicio de la obra y la entrega, además del rendimiento de alquiler.
Para el cálculo detallado por ubicación, lea nuestra guía 2026 de ROI por ubicación.
¿Quiere modelarlo usted mismo? Pruebe la calculadora gratuita de rendimiento de alquiler en Bali e introduzca su propio precio, ocupación y costes.
El proceso de compra, paso a paso
De la reserva a las llaves, una compra típica consta de seis pasos — y la mayoría se puede completar de forma remota.
Defina el objetivo y el presupuesto
Ingresos, revalorización del capital, uso personal o una combinación — el objetivo determina el tipo de unidad y la zona.
Elija la estructura
Leasehold o PT PMA (véase arriba); decida esto antes de firmar nada.
Reserve la unidad
Un contrato de reserva fija el precio y retira la unidad del mercado.
Realice la debida diligencia
Un notario independiente y habilitado (PPJB/escritura de arrendamiento, certificado de terreno, permisos) — nunca solo la documentación del vendedor.
Firme y pague por etapas
Las compras sobre plano siguen un calendario de hitos vinculado al avance de la obra, no una única transferencia por adelantado.
Entrega e incorporación al alquiler
La unidad pasa directamente a gestión para que los ingresos comiencen sin interrupción — gestión de alquiler.
El detalle paso a paso, incluidos los nombres de los documentos y los plazos, se explica en la guía de Bali.
Riesgos — y cómo reducirlos
La mayoría de las pérdidas en el sector inmobiliario de Bali se remontan a tres fallos evitables: situación del terreno poco clara, permisos faltantes y promotoras que nunca terminan la obra. Cada uno tiene una verificación concreta.
Terreno y título
Verifique el certificado subyacente, la zonificación y quién controla realmente el terreno — a través de su propio notario. Revise la lista de verificación legal de debida diligencia antes de que se mueva cualquier dinero.
Permisos
El permiso de construcción (PBG) debe existir antes de que usted pague, no después. Pida el número de permiso, no garantías verbales.
Riesgo de la promotora
Evalúe los proyectos entregados, no los renders. Los pagos escalonados vinculados a hitos y los contratos notariales mantienen su exposición ajustada a lo que realmente se ha construido. Cómo es, por dentro, una promotora de ciclo completo: nuestro perfil de promotora.
Riesgo de rendimiento
Trate cada rendimiento como una proyección — incluido el nuestro. Modele el escenario neto, someta la ocupación a pruebas de estrés y pregunte a cualquier vendedor qué se deduce exactamente de su cifra.
Ninguna de estas verificaciones es poco habitual. Marcan la diferencia entre una inversión y una historia bonita.
Dónde invertir: zonas de un vistazo
Distintas zonas responden a distintas estrategias — demanda de alquiler a corto plazo, corredores de larga estancia o una entrada con buen valor junto a los polos ya consolidados. Puntos de entrada actuales en nuestra cartera:
| Zona | Para qué sirve | Entrada (USD) | ROI neto proyectado | Proyecto |
|---|---|---|---|---|
| Umalas | Entrada con buen valor entre Seminyak y Canggu | desde $225,000 | 12.3% | The Umalas Signature |
| Berawa, Canggu | Mayor demanda de alquiler a corto plazo | desde $339,000(precio completo) | 12.1% | Magnum Resort Berawa |
| Sanur | Costa este tranquila, corredor de larga estancia y turismo médico | desde $531,000 | 11.6% | Magnum Resort Sanur |
| Bukit | Terreno con vistas al mar sobre la costa de Uluwatu | desde $508,000 | 10.8% | Sky Stars Ocean View |
Todas las cifras de ROI son netas proyectadas a partir del alquiler gestionado. Consulte el inventario completo y actual en villas en venta en Bali o compare proyectos uno junto al otro en la página de proyectos.
Por qué comprar directamente a la promotora
Directo de la promotora significa sin capa de intermediación: la empresa que obtuvo el terreno, tiene los permisos y construye el producto es la misma que responde por sus rendimientos.
PT Magnum Estate International es una promotora de ciclo completo en Bali desde 2019 — 8 proyectos y 575 unidades, desde la adquisición del terreno y la estructuración legal hasta la construcción y la operación de alquiler, reconocida en los Asia Pacific Property Awards. El panorama completo: la página de la promotora Magnum.
Para un inversor, esto cambia tres cosas en la práctica:
Una sola contraparte responsable
Legal, construcción y gestión de alquiler bajo un mismo techo, de modo que las proyecciones y la entrega corresponden a la misma empresa.
El precio de entrada más temprano
Comprar sobre plano directamente es lo que abre la ventana de crecimiento proyectado del 40–70% entre la construcción y la entrega — vea nuestra guía de compra sobre plano sobre cuándo tiene sentido comprar sobre plano y cuándo no.
Cifras de primera mano
Los modelos de ROI provienen del equipo que opera los edificios, no de la presentación de un revendedor.
Compare los proyectos actuales y solicite la lista de precios en USD en la página de proyectos.
Preguntas comunes
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades legalmente en Bali?
Sí. Un extranjero puede mantener un leasehold registrado (Hak Sewa, 25–30 años, renovable) directamente a su nombre, o poseer el derecho de construcción (Hak Guna Bangunan, hasta 80 años) a través de su propia empresa PT PMA. El freehold directo (Hak Milik) está reservado a los ciudadanos indonesios.
¿Qué ROI es realista en Bali?
Los análisis de mercado muestran rendimientos brutos del 8–15%, según la zona — antes de la gestión, los costes y los impuestos. Los proyectos de Magnum se modelan con un 9,5–12,3% neto proyectado a partir del alquiler gestionado. Compre lo que compre, evalúe la cifra neta y trate cada número como una proyección, no como una promesa.
¿Cuánto necesito para empezar?
Los apartamentos de entrada comienzan en $225.000 (The Umalas Signature, 12,3% neto proyectado). Berawa comienza en $339.000 precio completo, Sky Stars en $508.000, Sanur en $531.000. La disponibilidad actual y los precios en USD están en la página de proyectos.
¿En cuánto tiempo se amortiza la inversión?
Con los rendimientos netos proyectados de la cartera del 9,5–12,3%, la amortización se modela en 7–8 años a partir de los ingresos del alquiler gestionado. Los resultados reales dependen de la ocupación y de los costes operativos — por eso el operador importa tanto como la unidad.
¿Es seguro comprar sobre plano?
Es tan seguro como la disciplina de la promotora: permisos vigentes antes de las ventas, pagos vinculados a hitos mediante contratos notariales y un historial de edificios entregados. La recompensa por esperar la construcción es el crecimiento de valor proyectado del 40–70% para la entrega.
¿Puedo comprar a distancia?
Sí. La reserva, la documentación notarial y los pagos escalonados pueden gestionarse a distancia, con un poder notarial que cubra las firmas presenciales. La mayoría de nuestros compradores completan la compra sin viajar; la visita de entrega es una elección, no un requisito.
¿Listo para calcular las cifras de una unidad real?
Empiece en la página de proyectos o solicite la lista de precios actual en USD.