Автор: Stanislav Sadovnikov, основатель Magnum Estate · Проверено: юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate · Обновлено: 23 августа 2026
Коротко: ROI аренды на Бали честен ровно настолько, насколько честны исходные данные за ним. Валовая доходность просто делит аренду на цену покупки; чистая — сначала вычитает простои, комиссию за управление, операционные расходы, налоги и меблировку, и только после этого видно реальный доход. В этом гиде разбираем, как устроен расчёт, почему заголовки «до 20%» — это, как правило, валовые или лучшие сценарии, и как проверить на прочность любой прогноз, включая собственные цифры Magnum: 9,5–12,3% чистыми.
Прежде чем доверять любому прогнозу доходности аренды на Бали, нужно понять, как построена цифра. Этот гид разбирает расчёт ROI аренды на Бали построчно и даёт способ проверить, выдерживает ли цифра застройщика проверку, — с той же строгостью, какой вы ждали бы от независимого консалтинга по инвестициям в недвижимость Бали.
Валовая доходность против чистой
Валовая доходность аренды — быстрая версия: годовой арендный доход, делённый на цену покупки, в процентах. Она игнорирует все расходы, без которых этот доход не заработать. Чистая доходность — то, что остаётся после расходов, и это единственная цифра, показывающая, сколько поступит на ваш счёт.
Разрыв между ними — главный источник разочарований. Объект может рекламировать высокую валовую доходность и приносить скромную чистую, когда счета оплачены. Когда застройщик или агент называет одну цифру ROI, ваш первый вопрос прост: это валовая или чистая, и что из неё вычли?
Что превращает валовую доходность в реальную чистую
Пять параметров сдвигают валовую цифру к чистой, которую вы действительно увидите. Каждый из них — вопрос продавцу, заданный письменно.
- Загрузка. Аренда приносит деньги только в те ночи, когда юнит забронирован, поэтому прогноз при загрузке 90% и прогноз при 60% описывают разные инвестиции. Управляемый портфель Magnum работает со средней годовой загрузкой около 65%, и прогнозы мы строим на этой цифре, а не на полном календаре.
- Комиссия за управление или доля оператора. Кто-то ведёт управление арендой и берёт свою долю. Спросите, указана доходность до или после доли оператора.
- Операционные расходы. Коммунальные услуги, уборка, ремонт, замена оборудования, сервисные сборы и маркетинг — всё это вычитается из валовой аренды. Просите постатейную разбивку, а не одну строку «расходы».
- Налоги. Арендный доход и владение недвижимостью в Индонезии облагаются налогами. Порядок зависит от вашей структуры владения, поэтому уточняйте его у финансового отдела застройщика и своего налогового консультанта, а не берите ставку на веру.
- Меблировка и capex. Прежде чем зарабатывать, юнит нужно обставить, а оборудование со временем изнашивается. Спросите, входит ли меблировка в цену покупки или оплачивается сверх неё — от этого зависит знаменатель вашей доходности.
По любому из пунктов: если продавец не может назвать цифру, просите постатейную разбивку. Цифре, которую нельзя разложить на составляющие, доверять не стоит.
Прозрачный разбор на собственных цифрах Magnum
По портфелю Magnum прогнозирует 9,5–12,3% чистой доходности аренды, окупаемость за 7–8 лет на управляемой аренде и рост стоимости на 40–70% от старта строительства до сдачи. Это чистые цифры по портфелю в целом. Вот как прогнозная доходность раскладывается по проектам вместе с ценой входа:
Прозрачный разбор на собственных цифрах Magnum
| Проект | Цена входа (USD) | Прогнозный чистый ROI аренды |
|---|---|---|
| Umalas Signature | от $225,000 | 12,3% |
| Berawa | от $339,000 | 12,1% |
| Sanur | от $531,000 | 11,6% |
| Sky Stars | от $508,000 | 10,8% |
| Darma | уточняйте у консультационного отдела | 9,5% |
Обратите внимание, чего таблица сама по себе не говорит. Она показывает результат расчёта, а не исходные данные. Чтобы проверить любую строку, включая нашу, запросите допущения за ней: использованную загрузку, заложенную ставку за ночь или месяц, долю оператора, график операционных расходов, налоговый режим и то, входит ли меблировка в цену. Застройщик, уверенный в цифре, передаст вам весь расчёт. Консультационный отдел Magnum разберёт с вами постатейно любой проект из таблицы выше.
Срок окупаемости и cash-on-cash отвечают на разные вопросы
Их используют как синонимы — и напрасно.
Срок окупаемости отвечает, за сколько лет чистый арендный доход вернёт вложенный капитал. Magnum прогнозирует 7–8 лет на управляемой аренде. Показатель нагляден, но игнорирует рост капитала и приравнивает доллар восьмого года к доллару сегодняшнему.
Cash-on-cash отвечает на более узкий вопрос: сколько чистых денег объект вернул за конкретный год относительно вложенных. Это снимок одного года — удобен, чтобы сравнивать текущий доход, но ничего не говорит ни о будущих годах, ни о перепродаже.
Ни тот ни другой показатель не ошибочен. Они отвечают на разные вопросы, и прогноз, опирающийся лишь на один, показывает только часть картины. Просите оба.
Арендная доходность — лишь половина совокупного дохода
Арендная доходность измеряет доход. Рост капитала — изменение стоимости самого актива. Magnum прогнозирует рост стоимости на 40–70% от старта строительства до сдачи — доход, который вы реализуете только при продаже, и только если рынок в этот момент его поддержит.
Совокупный доход складывается из обоих, но ведут они себя по-разному. Арендная доходность приходит ежегодно, и её можно тратить. Рост капитала остаётся нереализованным до выхода и несёт собственные издержки и риск тайминга. Прогноз, который вшивает агрессивное допущение о росте в заголовочную «доходность», смешивает доход со ставкой на перепродажу. Держите их раздельно, чтобы оценивать каждый по существу.
Почему заголовки «до 20%» требуют перепроверки
В формулировке «до 20%» основную работу делают два коротких слова. «До» описывает лучший случай, а не средний, и настолько высокая цифра почти всегда валовая — или построена на допущениях, которые редко сходятся одновременно: пиковые ставки на весь год, почти полная загрузка, без комиссии за управление, без резерва на налоги и с меблировкой за скобками.
Пересчитайте с реалистичными данными — и цифра обычно оседает в диапазоне от высоких однозначных до низких двузначных значений чистой доходности. Именно поэтому Magnum заявляет чистый диапазон 9,5–12,3% при загрузке около 65%, а не крупный валовой заголовок. Относитесь к большой цифре как к утверждению, требующему проверки, а не как к факту.
Воспроизводимый способ проверить любой прогноз
Применяйте один и тот же чек-лист к каждому застройщику, включая нас. По каждому пункту получите цифру письменно и пересчитайте чистую доходность сами.
Воспроизводимый способ проверить любой прогноз
| Что запросить | Почему это важно | Если не дают |
|---|---|---|
| Валовая или чистая? | Определяет, вычтены ли уже расходы | Считайте цифру валовой |
| Использованная загрузка | Задаёт фактически заработанную аренду | Пересчитайте по консервативной загрузке |
| Заложенная ставка за ночь/месяц | Вторая половина арендного дохода | Сверьте с актуальными объявлениями на рынке |
| Доля оператора | Уменьшает вашу часть валовой аренды | Считайте, что доля оператора применяется |
| График операционных расходов | Коммунальные, обслуживание, сервисные сборы | Просите постатейно, а не одной суммой |
| Налоговый режим | Зависит от структуры владения | Уточните у отдела и своего консультанта |
| Меблировка и capex | Меняет сумму вложенных вами денег | Прибавьте меблировку к цене покупки |
Два прогноза сравнимы только тогда, когда построены на одинаковых допущениях. Когда исходные данные на руках, арифметика проста — и честные прогнозы её выдерживают. Проверка цифр — половина due diligence; вторая половина — знать, как проверить застройщика на Бали, который стоит за этими цифрами.
Обсудите ваши собственные цифры
Эта статья — методология, а не персональная финансовая рекомендация. Прежде чем принимать решение, покажите любой прогноз своим налоговым и юридическим консультантам. Если хотите увидеть постатейный расчёт за цифрами Magnum или получить второе мнение о прогнозе, который вам вручили, наш консультационный отдел пройдёт по нему вместе с вами.
