Escrito por Stanislav Sadovnikov, fundador de Magnum Estate · Revisado por el equipo legal y de inversión de Magnum Estate · Última actualización: 23 de agosto de 2026
En resumen: Antes de pagar nada a una promotora en Bali, puede verificar quién es y qué ha construido en realidad. Aplique seis comprobaciones: el registro de la sociedad (PT o PT PMA más la licencia de actividad NIB), los permisos de obra (el PBG y, para edificios terminados, el SLF), el título del suelo, condiciones de pago ligadas a hitos de construcción, una trayectoria que pueda visitar y cómo se gestionan los alquileres. Para cada comprobación encontrará la pregunta que hacer y la señal de alarma que debería frenar la operación.
Por qué la promotora importa más que el anuncio
Cuando compra sobre plano en Bali, está pagando por un edificio que aún no existe. El render y la previsión de rentabilidad muestran lo que la promotora espera entregar. Lo que protege su dinero es la empresa que hay detrás: su situación legal, sus permisos y su historial de proyectos entregados. Evaluar a la compañía es la parte de la diligencia debida que puede hacer antes de comprometerse, y casi toda puede hacerla usted mismo o con un notario.
Si quiere una segunda opinión sobre una promotora o un contrato concretos, el equipo de nuestra asesoría de inversión inmobiliaria en Bali revisa estos documentos de forma habitual.
La lista de diligencia debida
Pida cada punto por escrito y guarde copias. Una promotora que construye con todo en regla puede presentarlo todo con rapidez.
La lista de diligencia debida
| Qué preguntar a la promotora | Cómo es una respuesta sólida | Señal de alarma |
|---|---|---|
| ¿Con qué entidad legal contrato, y puedo ver su registro de PT o PT PMA y su licencia de actividad NIB? | Una sociedad con nombre cuyos documentos coinciden con la marca que le vende, con la promoción inmobiliaria recogida en el NIB. | Un nombre personal, una sociedad sin historial operativo o papeles que prometen enviar más adelante. |
| ¿Está emitido el PBG de aprobación de obra para este proyecto en concreto? | Un PBG vigente que coincide con la dirección, la altura y el uso del edificio que usted compra. | Obra en marcha sin permiso, o un permiso de otra parcela o de un edificio más pequeño. |
| ¿Sus edificios terminados cuentan con el certificado de aptitud SLF? | Proyectos terminados que pueden mostrar un SLF que confirma que el edificio es apto para ocuparse. | Unidades ocupadas sin SLF, o respuestas vagas sobre la inspección. |
| ¿Cuál es el título del suelo, y confirmará mi notario que está limpio? | Un título que un notario independiente puede verificar en el registro, libre de disputas o reclamaciones superpuestas. | Suelo en manos de un tercero sin relación, o que le digan que no traiga a su propio notario. |
| ¿Los pagos se escalonan según hitos de construcción, y dónde se deposita el dinero? | Un calendario escrito que vincula cada plazo a una fase de obra verificable, pagado a una cuenta de empresa o de escrow. | Una suma inicial elevada a una cuenta personal, sin hito asociado. |
| ¿Qué proyectos han terminado y entregado, y puedo visitar alguno? | Proyectos entregados con nombre, con propietarios o huéspedes dentro, que puede ir a ver. | Solo renders y «próximamente», o proyectos terminados que no le dejan visitar. |
| ¿Gestionan los alquileres internamente, y puedo ver cifras reales de pagos y ocupación? | Un operador interno o claramente identificado que comparte extractos reales, no solo una previsión. | Una rentabilidad prometida sin operador identificado y sin historial que la respalde. |
Registro de la sociedad y licencias
Toda promotora legítima opera a través de una sociedad indonesia. Las de capital extranjero usan una PT PMA, la estructura de inversión extranjera; las locales, una PT estándar. Ambas deben contar con un NIB, el número de identificación empresarial que sirve también como licencia de actividad. Pregunte qué entidad figura en su contrato y confirme después que es la misma que ostenta los permisos y el suelo. El nombre del folleto, el contrato, los permisos y el título deben coincidir; donde no coincidan, pregunte por qué. Las categorías de licencia cambian, así que remita cualquier duda a un notario o a nuestro equipo legal en lugar de quedarse con la palabra de un comercial.
Permisos: PBG y SLF
Dos permisos soportan la mayor parte del peso. El PBG es la aprobación de obra que autoriza la construcción de un edificio concreto en una parcela concreta. El SLF es el certificado que se emite cuando un edificio terminado se inspecciona y se declara apto para su uso. En una compra sobre plano, vea el PBG de su proyecto antes de pagar, y pregunte si los edificios terminados de la promotora recibieron su SLF. Quien no puede presentar un PBG del proyecto que le vende le está pidiendo que financie una obra que puede no ser legal.
Título del suelo y estructura de titularidad
Confirme el título del suelo de forma independiente, con su propio notario y no solo con el de la promotora. Un notario o un fedatario de titulación de tierras (PPAT) puede comprobar el título en el registro, verificar que coincide con el vendedor y detectar disputas o reclamaciones superpuestas. El título también condiciona cómo ostentará usted la propiedad, una decisión aparte que se trata en cómo los extranjeros poseen legalmente propiedad en Bali. Los umbrales y las duraciones varían según la estructura y cambian con el tiempo, así que confirme los detalles con un profesional y no con un resumen de internet.
Condiciones de pago y escrow
Cómo paga revela tanto como cuánto paga. Una promotora seria vincula los plazos a hitos de construcción: una señal de reserva y después pagos escalonados a medida que se completan la cimentación, la estructura y los acabados. El dinero va a una cuenta de empresa o de escrow, y cada liberación se vincula a un trabajo que usted puede verificar. Desconfíe cuando una promotora quiere una suma elevada por adelantado, dirige el pago a una cuenta personal o no puede mostrar un calendario de hitos. El pago escalonado mantiene a la promotora obligada a terminar lo que usted financió.
Una trayectoria que puede visitar
Una previsión es una promesa; un edificio entregado es un hecho. Pregunte qué proyectos ha terminado y entregado la promotora, visite alguno y compruebe si la calidad está a la altura del marketing. Si todos los proyectos son un render o un lanzamiento futuro, usted es el experimento y su depósito, la financiación.
Cómo se gestionan los alquileres
Si compra para obtener ingresos, pregunte quién explota el alquiler tras la entrega y si le mostrarán números reales. Una operación interna con extractos reales de pagos y ocupación es una prueba más sólida que una rentabilidad de escaparate. Aprenda a leer esas cifras con cómo se calcula realmente el ROI de alquiler en Bali, para poder contrastar la afirmación de cualquier promotora con los costes que hay detrás. Desconfíe de retornos «garantizados» de número redondo sin operador identificado y sin datos que los respalden.
Señales de alarma que deberían frenar la operación
Cualquiera de estas es motivo para parar y pedir asesoramiento antes de pagar:
- Presión para pagar rápido, sobre todo a una cuenta bancaria personal.
- Ningún PBG del proyecto a la vista, o permisos prometidos «después de reservar».
- Una rentabilidad «garantizada» de número redondo sin operador ni historial detrás.
- Ningún proyecto terminado y visitable, solo renders y fechas de lanzamiento.
- Reticencia a que su propio notario verifique el título del suelo.
- Un formulario de reserva de una página en lugar de un contrato completo con fechas de entrega y penalizaciones por retraso.
Cómo cumple Magnum esta lista
Escribimos esta guía porque podemos superarla. Magnum Estate vende directamente como promotora: PT Magnum Estate International ha entregado 8 proyectos y 575 unidades desde 2019, así que la trayectoria son edificios que puede visitar, no una cartera de promesas. Nuestro equipo legal interno se encarga de la estructura societaria, los permisos y la verificación del título, y nuestro equipo de gestión interno explota los alquileres y comparte cifras reales de pagos en lugar de un número de escaparate. Vea los proyectos entregados y la empresa que hay detrás y aplíquenos la misma lista que exigiría a cualquiera.
Evalúe a la promotora y decida después
Aplique la lista antes de transferir nada. Si quiere que revisemos un documento, comprobemos un título o pongamos a prueba una promesa de rentabilidad frente a sus costes, tráigalo al equipo de asesoría y lo repasaremos con usted. Eso vale para nuestros números tanto como para los de cualquiera.
