Rédigé par Stanislav Sadovnikov, fondateur de Magnum Estate · Relu par le pôle juridique et investissement de Magnum Estate · Dernière mise à jour le 23 août 2026
En bref : avant de verser quoi que ce soit à un promoteur balinais, vous pouvez vérifier qui il est et ce qu’il a réellement construit. Menez six contrôles : l’immatriculation de la société (PT ou PT PMA, plus la licence d’exploitation NIB), les permis de construire (PBG et, pour les bâtiments achevés, le SLF), le titre foncier, des paiements indexés sur l’avancement du chantier, des réalisations que l’on peut visiter, et le mode de gestion des locations. Pour chaque contrôle ci-dessous, vous trouverez la question à poser et le signal d’alerte qui doit vous faire renoncer.
Pourquoi le promoteur compte plus que l’annonce
Acheter sur plan à Bali, c’est payer pour un bâtiment qui n’existe pas encore. Le visuel 3D et la projection de rendement montrent ce que le promoteur espère livrer. Ce qui protège votre argent, c’est le promoteur lui-même : sa situation juridique, ses permis et son historique de projets livrés. Évaluer la société est la partie de la due diligence que vous pouvez mener avant de vous engager — et l’essentiel se fait seul ou avec un notaire.
Pour un second avis sur un promoteur ou un contrat précis, notre bureau de conseil en investissement immobilier à Bali examine ces documents au quotidien.
La check-list de due diligence
Demandez chaque élément par écrit et conservez-en copie. Un promoteur qui construit dans les règles peut produire tout cela rapidement.
La check-list de due diligence
| Question à poser au promoteur | À quoi ressemble une réponse solide | Signal d'alerte |
|---|---|---|
| Avec quelle entité juridique vais-je contracter, et puis-je voir son immatriculation PT ou PT PMA et sa licence NIB ? | Une société identifiée, dont les documents correspondent à la marque qui vous vend, avec la promotion immobilière inscrite au NIB. | Un nom de particulier, une société sans historique d'activité, ou des documents promis « pour plus tard ». |
| Le permis de construire PBG est-il délivré pour ce projet précis ? | Un PBG en cours de validité correspondant à l'adresse, à la hauteur et à l'usage du bâtiment que vous achetez. | Un chantier lancé sans permis, ou un permis portant sur une autre parcelle ou un bâtiment plus petit. |
| Vos bâtiments achevés disposent-ils du certificat de conformité SLF ? | Des projets livrés capables de présenter un SLF attestant que le bâtiment est propre à l'occupation. | Des unités occupées sans SLF, ou des réponses vagues sur l'inspection. |
| Quel est le titre sur le terrain, et votre notaire pourra-t-il confirmer qu'il est net de charges ? | Un titre qu'un notaire indépendant peut vérifier auprès du registre foncier, exempt de litiges ou de revendications concurrentes. | Un terrain détenu par un tiers sans lien avec l'opération, ou l'interdiction de faire intervenir votre propre notaire. |
| Les paiements sont-ils échelonnés selon l'avancement du chantier, et où l'argent est-il logé ? | Un échéancier écrit liant chaque versement à une étape de construction vérifiable, payé sur un compte de société ou un compte séquestre. | Une somme importante exigée d'avance sur un compte personnel, sans étape associée. |
| Quels projets avez-vous achevés et livrés, et puis-je en visiter un ? | Des projets livrés et nommés, occupés par des propriétaires ou des clients, que vous pouvez aller voir. | Uniquement des visuels 3D et du « bientôt disponible », ou des projets achevés qu'on vous interdit de visiter. |
| Gérez-vous les locations en interne, et puis-je voir de vrais chiffres de versements et d'occupation ? | Un exploitant interne ou clairement identifié, qui partage des relevés réels et pas seulement une projection. | Un rendement promis sans exploitant nommé et sans historique. |
Immatriculation et licences
Tout promoteur légitime opère à travers une société indonésienne. Les promoteurs à capitaux étrangers passent par une PT PMA, la structure d’investissement étranger ; les acteurs locaux, par une PT classique. Les deux doivent détenir un NIB, le numéro d’identification d’entreprise qui vaut aussi licence d’exploitation. Demandez quelle entité figure dans votre contrat, puis vérifiez que c’est bien elle qui détient les permis et le terrain. Le nom sur la brochure, le contrat, les permis et le titre doit concorder ; en cas d’écart, demandez pourquoi. Les catégories de licences évoluent : soumettez tout point douteux à un notaire ou à notre pôle juridique plutôt que de vous fier à la parole d’un commercial.
Les permis : PBG et SLF
Deux permis portent l’essentiel du poids. Le PBG est l’autorisation de construire un bâtiment précis sur une parcelle précise. Le SLF est le certificat délivré une fois le bâtiment achevé, inspecté et jugé propre à l’usage. Pour un achat sur plan, exigez de voir le PBG de votre projet avant de payer, et demandez si les bâtiments achevés du promoteur ont reçu leur SLF. Celui qui ne peut pas produire de PBG pour le projet que vous achetez vous demande de financer une construction potentiellement illégale.
Titre foncier et structure de détention
Faites vérifier le titre foncier de manière indépendante, par votre propre notaire et pas seulement celui du promoteur. Un notaire ou un officier foncier (PPAT) peut contrôler le titre auprès du registre foncier, vérifier qu’il correspond au vendeur et signaler litiges ou revendications concurrentes. Le titre conditionne aussi la manière dont vous détiendrez le bien — une décision distincte, traitée dans comment un étranger peut légalement détenir un bien à Bali. Les seuils et durées varient selon la structure et évoluent dans le temps : vérifiez les détails auprès d’un professionnel plutôt que d’un résumé en ligne.
Conditions de paiement et séquestre
La manière dont vous payez en dit autant que le montant. Un promoteur sérieux indexe les versements sur l’avancement du chantier : un dépôt de réservation, puis des paiements échelonnés à mesure que fondations, structure et finitions sont achevées. L’argent va sur un compte de société ou un compte séquestre, et chaque déblocage est lié à des travaux que vous pouvez vérifier. Méfiez-vous d’un promoteur qui réclame une somme importante d’avance, dirige le paiement vers un compte personnel ou ne peut pas présenter d’échéancier par étapes. Le paiement échelonné oblige le promoteur à achever ce que vous avez financé.
Des réalisations que l’on peut visiter
Une projection est une promesse ; un bâtiment livré est un fait. Demandez quels projets le promoteur a achevés et livrés, puis visitez-en un et jugez si la qualité est à la hauteur du marketing. Si chaque projet n’est qu’un visuel 3D ou un lancement à venir, vous êtes le cas d’essai — et votre acompte, le financement.
La gestion des locations
Si vous achetez pour le revenu, demandez qui exploitera la location après la remise des clés et s’il montrera de vrais chiffres. Une exploitation interne, avec de véritables relevés de versements et d’occupation, pèse plus lourd qu’un rendement en vitrine. Apprenez à lire ces chiffres avec comment se calcule réellement le ROI locatif à Bali, afin de confronter toute promesse de promoteur aux coûts qui la sous-tendent. Méfiez-vous des rendements « garantis » aux chiffres ronds, sans exploitant nommé ni données à l’appui.
Les signaux d’alerte qui doivent vous faire renoncer
Un seul de ces signaux justifie de marquer une pause et de prendre conseil avant de payer :
- Une pression pour payer vite, surtout vers un compte bancaire personnel.
- Aucun PBG présenté pour le projet, ou des permis promis « après la réservation ».
- Un rendement « garanti » au chiffre rond, sans exploitant ni historique.
- Aucun projet achevé et visitable — uniquement des visuels 3D et des dates de lancement.
- Des réticences à laisser votre propre notaire vérifier le titre foncier.
- Un formulaire de réservation d’une page en guise de contrat complet, sans dates de livraison ni pénalités de retard.
Comment Magnum répond à cette check-list
Nous avons écrit ce guide parce que nous pouvons en réussir chaque contrôle. Magnum Estate vend en direct promoteur : PT Magnum Estate International a livré 8 projets et 575 unités depuis 2019 — un historique fait de bâtiments que l’on peut visiter, pas d’un simple pipeline. Notre pôle juridique interne gère la structure sociétaire, les permis et la vérification des titres, et notre équipe de gestion interne exploite les locations et partage de vrais chiffres de versements plutôt qu’un rendement en vitrine. Découvrez les projets livrés et la société qui les porte, puis appliquez-nous la même check-list que vous appliqueriez à n’importe qui.
Évaluez le promoteur, puis décidez
Déroulez la check-list avant de virer quoi que ce soit. Pour faire examiner un document, vérifier un titre ou confronter une promesse de rendement à ses coûts, apportez-les au bureau de conseil : nous les passerons en revue avec vous. Cela vaut pour nos chiffres autant que pour ceux des autres.
