Автор: Stanislav Sadovnikov, основатель Magnum Estate · Проверено: юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate · Обновлено: 23 августа 2026
Коротко: Прежде чем платить застройщику на Бали хоть что-то, вы можете проверить, кто он и что он реально построил. Шесть проверок: регистрация компании (PT или PT PMA плюс бизнес-лицензия NIB), разрешения на строительство (PBG, а для готовых зданий — SLF), титул земли, платежи, привязанные к этапам строительства, портфель сданных проектов, которые можно посетить, и то, как управляется аренда. По каждому пункту ниже — вопрос, который нужно задать, и красный флаг, который должен остановить сделку.
Почему застройщик важнее объявления
Покупая офф-план на Бали, вы платите за здание, которого ещё нет. Рендер и прогноз доходности показывают, что застройщик надеется сдать. Ваши деньги защищает застройщик, который за ними стоит: его юридический статус, разрешения и история передачи готовых проектов. Проверка застройщика — та часть due diligence, которую можно сделать до сделки, причём большую её часть — самостоятельно или с нотариусом.
Если нужен второй взгляд на конкретного застройщика или договор, наш отдел консалтинга по инвестициям в недвижимость Бали регулярно проверяет такие документы.
Чек-лист due diligence
Запрашивайте каждый пункт письменно и храните копии. Застройщик, который строит легально, предоставит всё это быстро.
Чек-лист due diligence
| Что спросить у застройщика | Как выглядит убедительный ответ | Красный флаг |
|---|---|---|
| С каким юридическим лицом я заключаю договор и можно ли увидеть его регистрацию PT или PT PMA и бизнес-лицензию NIB? | Конкретная компания, чьи документы совпадают с брендом, под которым вам продают, а девелопмент недвижимости указан в NIB. | Физическое лицо, компания без операционной истории или документы, которые обещают прислать позже. |
| Выдано ли разрешение на строительство PBG именно для этого проекта? | Действующий PBG, совпадающий с адресом, этажностью и назначением здания, которое вы покупаете. | Стройка идёт без разрешения, либо разрешение выдано на другой участок или меньшее здание. |
| Есть ли у ваших готовых зданий сертификат пригодности SLF? | Сданные проекты, по которым есть SLF, подтверждающий пригодность здания к эксплуатации. | Заселённые юниты без SLF или расплывчатые ответы про инспекцию. |
| Какой титул на земле и подтвердит ли мой нотариус его чистоту? | Титул, который независимый нотариус может сверить с земельным офисом, без споров и пересекающихся прав. | Земля оформлена на постороннее третье лицо, или вам советуют не привлекать своего нотариуса. |
| Привязаны ли платежи к этапам строительства и где лежат деньги? | Письменный график, где каждый взнос связан с проверяемой стадией стройки и уходит на счёт компании или эскроу. | Крупная предоплата на личный счёт без привязки к этапу. |
| Какие проекты вы завершили и передали и можно ли посетить один из них? | Названные сданные проекты с собственниками или гостями, куда можно приехать и всё увидеть. | Только рендеры и «скоро запуск» либо готовые проекты, которые вам не дают посетить. |
| Вы управляете арендой сами и покажете ли реальные цифры выплат и загрузки? | Собственный или прямо названный оператор, который делится фактическими отчётами, а не только прогнозом. | Обещанная доходность без названного оператора и без истории за ней. |
Регистрация компании и лицензии
Каждый легальный застройщик работает через индонезийскую компанию. Застройщики с иностранным капиталом используют PT PMA — структуру для иностранных инвестиций; местные — обычную PT. Обе обязаны иметь NIB — идентификационный номер бизнеса, который одновременно служит операционной лицензией. Спросите, какое юрлицо указано в вашем договоре, и убедитесь, что именно оно держит разрешения и землю. Название на буклете, в договоре, разрешениях и титуле должно совпадать; где не совпадает — спрашивайте почему. Категории лицензий меняются, поэтому всё сомнительное направляйте нотариусу или нашему юридическому отделу, а не верьте продавцу на слово.
Разрешения: PBG и SLF
Основной вес несут два разрешения. PBG — разрешение на строительство конкретного здания на конкретном участке. SLF — сертификат, который выдают после инспекции готового здания, подтверждая его пригодность к эксплуатации. При покупке офф-план требуйте PBG вашего проекта до оплаты и спрашивайте, получили ли сданные здания застройщика свои SLF. Тот, кто не может показать PBG на продаваемый вам проект, предлагает финансировать стройку, которая может оказаться нелегальной.
Титул земли и структура владения
Проверяйте титул земли независимо — со своим нотариусом, а не только с нотариусом застройщика. Нотариус или регистратор сделок с землёй (PPAT) сверит титул с земельным офисом, убедится, что он принадлежит продавцу, и выявит споры или пересекающиеся права. Титул также определяет, как вы будете владеть объектом, — это отдельное решение, разобранное в статье как иностранцы легально владеют недвижимостью на Бали. Пороги и сроки различаются по структурам и меняются со временем, поэтому уточняйте детали у профессионала, а не по обзорам из интернета.
Условия оплаты и эскроу
Как вы платите, говорит не меньше, чем сколько. Надёжный застройщик привязывает взносы к этапам строительства: бронировочный платёж, затем поэтапные платежи по мере готовности фундамента, каркаса и отделки. Деньги идут на счёт компании или эскроу, и каждое перечисление связано с работой, которую можно проверить. Насторожитесь, если застройщик хочет крупную сумму вперёд, направляет оплату на личный счёт или не может показать график этапов. Поэтапная оплата держит застройщика ответственным за завершение того, что вы профинансировали.
Портфель, который можно посетить
Прогноз — это обещание; сданное здание — факт. Спросите, какие проекты застройщик завершил и передал, затем посетите один и посмотрите, совпадает ли качество с маркетингом. Если каждый проект — рендер или будущий запуск, то вы — подопытный, а ваш депозит — его финансирование.
Как управляется аренда
Если покупаете ради дохода, спросите, кто ведёт аренду после передачи и покажут ли вам реальные цифры. Собственная управляющая команда с фактическими отчётами о выплатах и загрузке — куда более сильное доказательство, чем заголовочная доходность. Научитесь читать эти цифры по статье как на самом деле считается ROI аренды на Бали, чтобы проверять любое заявление застройщика на фоне стоящих за ним расходов. Опасайтесь круглых «гарантированных» доходностей без названного оператора и без данных.
Красные флаги, которые должны остановить сделку
Любого из них достаточно, чтобы взять паузу и получить консультацию до оплаты:
- Давление «платите скорее», особенно на личный банковский счёт.
- Не показан PBG проекта, или разрешения обещают «после брони».
- Круглая «гарантированная» доходность без оператора и истории.
- Нет завершённых проектов, которые можно посетить, — только рендеры и даты запуска.
- Нежелание допускать вашего нотариуса к проверке титула земли.
- Одностраничная форма брони вместо полноценного договора со сроками сдачи и штрафами за задержку.
Как Magnum проходит этот чек-лист
Мы написали этот гид, потому что сами его проходим. Magnum Estate продаёт напрямую от застройщика: PT Magnum Estate International с 2019 года сдала 8 проектов и 575 юнитов, так что наш послужной список — это здания, которые можно посетить, а не планы на бумаге. Собственный юридический отдел ведёт структуру компании, разрешения и проверку титулов, а собственная управляющая команда управляет арендой и делится реальными цифрами выплат, а не заголовочным числом. Посмотрите сданные проекты и компанию за ними — и примените к нам тот же чек-лист, что и к любому другому.
Проверьте застройщика — потом решайте
Пройдите чек-лист до любого перевода денег. Если нужно проверить документ, титул или заявленную доходность на фоне её расходов, принесите это в консультационный отдел — разберём вместе. К нашим цифрам это относится так же, как к чьим угодно.
