Автор: Stanislav Sadovnikov, засновник Magnum Estate · Перевірено: юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Оновлено: 23 серпня 2026
Коротко: Перш ніж платити балійському девелоперу бодай щось, ви можете перевірити, хто він і що реально збудував. Пройдіть шість перевірок: реєстрація компанії (PT або PT PMA плюс бізнес-ліцензія NIB), будівельні дозволи (PBG, а для готових будівель — SLF), титул землі, платежі, прив’язані до етапів будівництва, портфель, який можна відвідати, і те, як організовано управління орендою. Для кожної перевірки нижче — запитання, яке треба поставити, і червоний прапорець, після якого угоду варто зупинити.
Чому девелопер важить більше за оголошення
Купуючи на етапі будівництва на Балі, ви платите за будівлю, якої ще не існує. Рендер і прогноз дохідності показують, що девелопер сподівається здати. Ваші гроші захищає те, хто за ними стоїть: юридичний статус компанії, її дозволи і послужний список переданих завершених проєктів. Перевірка компанії — та частина due diligence, яку можна зробити до того, як зобов’язатися, і здебільшого самостійно або з нотаріусом.
Якщо хочете другу думку щодо конкретного девелопера чи контракту, наш відділ консалтингу з інвестицій у нерухомість Балі регулярно переглядає такі документи.
Чекліст due diligence
Просіть кожен пункт письмово і зберігайте копії. Девелопер, який будує легально, надасть усе це швидко.
Чекліст due diligence
| Що запитати в девелопера | Як виглядає надійна відповідь | Червоний прапорець |
|---|---|---|
| З якою юридичною особою я укладаю контракт і чи можна побачити її реєстрацію PT або PT PMA і бізнес-ліцензію NIB? | Названа компанія, чиї документи збігаються з брендом, що вам продає, а девелопмент нерухомості вказаний у NIB. | Фізична особа, компанія без операційної історії або папери, які обіцяють надіслати пізніше. |
| Чи виданий дозвіл на будівництво PBG саме на цей проєкт? | Чинний PBG, що збігається з адресою, поверховістю і призначенням будівлі, яку ви купуєте. | Будівництво триває без дозволу, або дозвіл виданий на іншу ділянку чи меншу будівлю. |
| Чи мають ваші завершені будівлі сертифікат придатності SLF? | Здані проєкти, які можуть показати SLF — підтвердження, що будівля придатна до експлуатації. | Заселені юніти без SLF або розмиті відповіді про інспекцію. |
| Який титул на землю і чи підтвердить ваш нотаріус, що він чистий? | Титул, який незалежний нотаріус може звірити із земельним реєстром, без спорів і конкурентних претензій. | Земля оформлена на непов'язану третю особу, або вам радять не приводити власного нотаріуса. |
| Чи розбиті платежі за етапами будівництва і де лежать гроші? | Письмовий графік, що прив'язує кожен внесок до перевірюваного етапу, з оплатою на рахунок компанії чи ескроу. | Велика сума наперед на особистий рахунок, без прив'язки до етапу. |
| Які проєкти ви завершили і здали і чи можна відвідати один із них? | Названі здані проєкти з власниками чи гостями, які можна поїхати й подивитися. | Лише рендери і «скоро запуск», або готові проєкти, які вам не показують. |
| Ви керуєте орендою самі і чи можна побачити реальні цифри виплат і завантаження? | Власний або чітко названий оператор, який показує реальні звіти, а не лише прогноз. | Обіцяна дохідність без названого оператора і без історії за нею. |
Реєстрація компанії і ліцензії
Кожен легальний девелопер працює через індонезійську компанію. Девелопери з іноземним капіталом використовують PT PMA — структуру для іноземних інвестицій; місцеві — звичайну PT. Обидві мусять мати NIB — ідентифікаційний номер бізнесу, що водночас є операційною ліцензією. Запитайте, яку юридичну особу називає ваш контракт, і переконайтеся, що саме вона тримає дозволи і землю. Назва в буклеті, контракті, дозволах і титулі має збігатися; там, де не збігається, питайте чому. Категорії ліцензій змінюються, тож усе, в чому не впевнені, несіть нотаріусу або нашому юридичному відділу, а не вірте продавцю на слово.
Дозволи: PBG і SLF
Основну вагу несуть два дозволи. PBG — це дозвіл на будівництво конкретної будівлі на конкретній ділянці. SLF — сертифікат, який видають після інспекції готової будівлі і який підтверджує її придатність до використання. Купуючи на етапі будівництва, подивіться PBG свого проєкту до оплати і запитайте, чи отримали завершені будівлі девелопера свої SLF. Той, хто не може показати PBG на проєкт, який ви купуєте, пропонує вам профінансувати будівництво, що може виявитися нелегальним.
Титул землі і структура власності
Перевіряйте титул землі незалежно — із власним нотаріусом, а не лише з нотаріусом девелопера. Нотаріус або уповноважений із земельних актів (PPAT) може звірити титул у земельному реєстрі, підтвердити, що він відповідає продавцю, і виявити спори чи конкурентні претензії. Титул також визначає, як ви триматимете нерухомість, — це окреме рішення, розібране в статті про те, як іноземці легально володіють нерухомістю на Балі. Пороги і строки різняться залежно від структури і змінюються з часом, тож конкретику звіряйте з фахівцем, а не з оглядом в інтернеті.
Умови оплати і ескроу
Те, як ви платите, каже не менше, ніж скільки. Надійний девелопер прив’язує внески до етапів будівництва: резерваційний платіж, далі — поетапні оплати в міру завершення фундаменту, каркаса й оздоблення. Гроші йдуть на рахунок компанії чи ескроу, і кожне вивільнення коштів прив’язане до робіт, які можна перевірити. Насторожтеся, якщо девелопер хоче велику суму наперед, спрямовує оплату на особистий рахунок або не може показати графік етапів. Поетапна оплата тримає девелопера відповідальним за завершення того, що ви профінансували.
Портфель, який можна відвідати
Прогноз — це обіцянка; здана будівля — факт. Запитайте, які проєкти девелопер завершив і передав, потім відвідайте один із них і подивіться, чи відповідає якість маркетингу. Якщо кожен проєкт — рендер або майбутній запуск, ви і є піддослідний, а ваш депозит — джерело фінансування.
Як організовано управління орендою
Якщо купуєте заради доходу, запитайте, хто веде оренду після передачі і чи покажуть вам реальні цифри. Власна операційна команда з фактичними звітами про виплати і завантаження — сильніший доказ, ніж гучна цифра дохідності. Навчіться читати ці показники зі статтею про те, як насправді рахується ROI оренди на Балі, щоб перевіряти будь-яку заяву девелопера на тлі витрат за нею. Остерігайтеся круглих «гарантованих» відсотків без названого оператора і без даних.
Червоні прапорці, після яких угоду треба зупиняти
Будь-якого з цих пунктів досить, щоб зробити паузу й отримати консультацію до оплати:
- Тиск заплатити швидко, особливо на особистий банківський рахунок.
- Не показують PBG на проєкт, або дозволи обіцяють «після резервування».
- Кругла «гарантована» дохідність без оператора та історії за нею.
- Немає завершених проєктів, які можна відвідати, — лише рендери і дати запусків.
- Небажання дозволити вашому нотаріусу перевірити титул землі.
- Односторінкова форма резервування замість повноцінного контракту зі строками здачі і штрафами за прострочення.
Як Magnum проходить цей чекліст
Ми написали цей гід, бо самі його проходимо. Magnum Estate продає напряму від девелопера: PT Magnum Estate International з 2019 року здала 8 проєктів і 575 юнітів, тож наш послужний список — це будівлі, які можна відвідати, а не пайплайн. Власний юридичний відділ веде структуру компанії, дозволи і перевірку титулів, а власна управлінська команда керує орендою і показує реальні цифри виплат, а не заголовкове число. Подивіться здані проєкти і компанію за ними — і застосуйте до нас той самий чекліст, що й до будь-кого іншого.
Перевірте девелопера — тоді вирішуйте
Пройдіть чекліст до того, як щось переказувати. Якщо хочете, щоб ми переглянули документ, перевірили титул або протестували заяву про дохідність на тлі витрат за нею, принесіть це в консультаційний відділ — розберемо разом. Це стосується наших цифр так само, як і будь-чиїх.
