Інвестиції в нерухомість Балі — прогноз 9,5–12,3% чистого ROI, від $225 000
Іноземний інвестор може легально купити нерухомість на Балі через зареєстрований лізхолд або власну компанію PT PMA. Вхід починається від $225 000 за апартаменти під управлінням, а портфель Magnum Estate прогнозує 9,5–12,3% чистого орендного ROI з окупністю 7–8 років. Розбираємо, як насправді працюють дохідність, закон і процес купівлі.
Перевірено юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Оновлено: липень 2026
9,5–12,3%
прогнозований чистий ROI по портфелю
від $225,000
ціна входу, USD
40–70%
прогнозоване зростання вартості від старту будівництва до здачі
7–8 років
прогнозована окупність на керованій оренді
Чому Балі в шорт-листах інвесторів
Інвестиційний кейс Балі будується на попиті, який можна перевірити, а не на епітетах із буклетів. У 2025 році Індонезія прийняла 6,95 млн іноземних туристів — на 9,72% більше рік до року (BPS-Statistics Indonesia), і більшість цього потоку припадає на один острів.
Пропозиція не встигає. Аналіз Propertia 2026 року за 16 000+ оголошеннями дає медіанну ціну вілли близько $256 800 — досі частка ціни співставних курортних ринків, тоді як якісної та юридично чистої пропозиції в усталених районах дедалі менше.
Сильний попит за дефіциту пропозиції притягує капітал — і маркетинг. Решта цієї сторінки відділяє одне від іншого. Загальний гід із купівлі (податки, візи, райони) — див. гід по Балі; ця сторінка — про інвестиційний бік.
Як іноземцю володіти нерухомістю на Балі
В іноземного покупця є два робочі маршрути — лізхолд на власне ім'я або компанія PT PMA з правом забудови — і один маршрут, який вас не стосується: прямий фрихолд.
Лізхолд (Hak Sewa)
Зареєстрована оренда на 25–30 років із продовженням, оформлюється безпосередньо на ім'я іноземця. Найшвидший вхід із мінімумом бюрократії — ним користується більшість приватних інвесторів.
Фрихолд (Hak Milik)
Повна безстрокова власність — доступна лише громадянам Індонезії. Якщо вам пропонують «фрихолд через місцевого номінала», це не структура, а ризик без правового захисту.
PT PMA
Ваша власна індонезійська компанія з іноземним капіталом володіє об'єктом за правом забудови Hak Guna Bangunan — до 80 років. Більше реєстрації та звітності, але це правильний інструмент, якщо оренда для вас бізнес або ви збираєте портфель.
Що підходить саме вам, залежить від мети: один юніт під дохід зазвичай працює на лізхолді; кілька юнітів або орендний бізнес — привід для PT PMA. Повне порівняння, включно з податками, — у гіді по Балі.
Як насправді працює орендна дохідність
Єдина цифра, яку варто закладати в модель, — чиста дохідність: те, що залишається після комісії за управління, операційних витрат і податків. Незалежні огляди ринку дають Балі 8–15% валової дохідності залежно від району, але валова — це до вирахування всіх цих витрат. Ніколи не порівнюйте валову ринкову цифру з чистою.
Діапазон Magnum 9,5–12,3% — прогнозована чиста цифра на керованій оренді: змодельована після операційних витрат і управління, за кожним проєктом окремо, а не середнє по портфелю, видане за гарантію. За цими прогнозами юніт окупається за 7–8 років.
Три важелі вирішують, чи стане прогноз реальністю:
Завантаження
Дохідність іде за гостьовими ночами. Її підтримує професійна операційна робота — ціноутворення, канали продажів, сервіс; як влаштована наша модель оператора — на сторінці Magnum Management.
Витрати
Вілли старіють на очах (басейн, дах, сад); сервісні апартаменти зберігають стан і ціну перепродажу за значно менших витрат на утримання.
Ціна входу
Купівля на етапі будівництва додає прогнозоване зростання вартості 40–70% від старту будівництва до здачі — поверх орендної дохідності.
Детальна математика за локаціями — у матеріалі ROI вілл на Балі 2026: повний гід за локаціями.
Процес купівлі покроково
Від бронювання до ключів типова купівля займає шість кроків — і більшість із них можна пройти дистанційно.
Визначте мету та бюджет
Дохід, зростання капіталу, власне проживання чи мікс — мета визначає тип юніта й район.
Оберіть структуру
Лізхолд чи PT PMA (див. вище); вирішіть це до того, як щось підписувати.
Забронюйте юніт
Договір бронювання фіксує ціну та знімає юніт із продажу.
Проведіть due diligence
Незалежний ліцензований нотаріус (PPJB/договір оренди, сертифікат на землю, дозволи) — і ніколи не лише папери продавця.
Підписуйте та платіть поетапно
Купівля на етапі будівництва йде за графіком платежів, прив'язаним до будівельних віх, а не одним переказом наперед.
Передача та запуск оренди
Юніт одразу переходить в управління, щоб дохід почався без паузи — управління орендою.
Покрокові деталі, включно з назвами документів і термінами, — у гіді по Балі.
Ризики — і як їх зняти
Більшість втрат у нерухомості Балі походить від трьох помилок, яких можна уникнути: неясний статус землі, відсутні дозволи та девелопери, які не добудовують. Для кожної є конкретна перевірка.
Земля і титул
Перевірте базовий сертифікат, зонування і те, хто фактично контролює землю, — через власного нотаріуса. Пройдіть юридичний чек-лист due diligence до того, як гроші почнуть рухатися.
Дозволи
Дозвіл на будівництво (PBG) має існувати до вашої оплати, а не після. Просіть номер дозволу, а не запевнення.
Ризик девелопера
Судіть за зданими проєктами, а не за рендерами. Поетапні платежі за віхами та нотаріальні договори тримають ваш ризик у межах того, що реально збудовано. Як девелопер повного циклу виглядає зсередини: профіль забудовника.
Ризик дохідності
Ставтеся до будь-якої дохідності як до прогнозу — включно з нашою. Моделюйте чистий сценарій, стрес-тестуйте завантаження і питайте будь-якого продавця, що саме вираховано з його цифри.
Жодна з цих перевірок не екзотика. Це різниця між інвестицією та історією.
Куди інвестувати: райони одним поглядом
Різні райони відповідають різним стратегіям — попит на короткострокову оренду, коридори тривалого проживання або вигідний вхід поруч з усталеними хабами. Актуальні точки входу за нашим портфелем:
| Район | Для чого підходить | Вхід (USD) | Прогноз чистого ROI | Проєкт |
|---|---|---|---|---|
| Умалас | Вигідний вхід між Семіньяком і Чангу | від $225,000 | 12.3% | The Umalas Signature |
| Берава, Чангу | Найсильніший попит на короткострокову оренду | від $339,000(повна ціна) | 12.1% | Magnum Resort Berawa |
| Санур | Спокійне східне узбережжя, коридор тривалого проживання та медичного туризму | від $531,000 | 11.6% | Magnum Resort Sanur |
| Букіт | Рельєф із видом на океан над узбережжям Улувату | від $508,000 | 10.8% | Sky Stars Ocean View |
Усі цифри ROI — прогнозовані чисті на керованій оренді. Уся актуальна пропозиція — у розділі вілли на Балі на продаж , а порівняти проєкти поруч можна на сторінці проєктів.
Чому купувати напряму в девелопера
Напряму від забудовника — означає без агентського прошарку: компанія, що знайшла землю, тримає дозволи та будує продукт, — та сама, що відповідає за вашу дохідність.
PT Magnum Estate International — девелопер повного циклу на Балі з 2019 року: 8 проєктів і 575 юнітів, від купівлі землі та юридичного структурування до будівництва й управління орендою, з визнанням Asia Pacific Property Awards. Повна картина — сторінка забудовника Magnum.
Для інвестора це змінює три практичні речі:
Один відповідальний контрагент
Юристи, будівництво та управління орендою — під одним дахом, тому прогнози та здача — відповідальність однієї компанії.
Найраніша ціна входу
Саме пряма купівля на етапі будівництва відкриває вікно прогнозованого зростання 40–70% між стартом будівництва та здачею — див. гід по off-plan про те, коли купівля на етапі будівництва виправдана, а коли ні.
Цифри з перших рук
ROI-моделі надходять від команди, яка сама управляє будівлями, а не з презентації перепродавця.
Порівняйте актуальні проєкти та запросіть прайс-лист у USD на сторінці проєктів.
Часті запитання
Чи можуть іноземці легально купувати нерухомість на Балі?
Так. Іноземець може тримати зареєстрований лізхолд (Hak Sewa, 25–30 років, із продовженням) безпосередньо на своє ім'я або право забудови (Hak Guna Bangunan, до 80 років) через власну компанію PT PMA. Прямий фрихолд (Hak Milik) — лише для громадян Індонезії.
Який ROI реалістичний на Балі?
Ринкові огляди показують 8–15% валової дохідності залежно від району — до управління, витрат і податків. Проєкти Magnum змодельовані на 9,5–12,3% прогнозованих чистих на керованій оренді. Хоч би що ви купували, оцінюйте чисту цифру і ставтеся до будь-якого числа як до прогнозу, а не обіцянки.
Скільки потрібно для старту?
Вхідні апартаменти починаються від $225 000 (The Umalas Signature, прогноз 12,3% чистими). Берава — від $339 000 повної ціни, Sky Stars — від $508 000, Санур — від $531 000. Актуальна доступність і ціни в USD — на сторінці проєктів.
Як швидко окупиться інвестиція?
За прогнозованої чистої дохідності портфеля 9,5–12,3% окупність змодельована на 7–8 років за рахунок доходу від керованої оренди. Фактичний результат залежить від завантаження та операційних витрат — тому оператор важить не менше, ніж сам юніт.
Чи безпечно купувати на етапі будівництва?
Настільки, наскільки дисциплінований девелопер: дозволи до старту продажів, платежі за віхами через нотаріальні договори та портфель зданих будівель. Винагорода за очікування будівництва — прогнозоване зростання вартості 40–70% до моменту здачі.
Чи можу я купити дистанційно?
Так. Бронювання, нотаріальні документи та поетапні платежі оформлюються дистанційно, довіреність закриває особисті підписи. Більшість наших покупців завершують угоду, не прилітаючи; візит на передачу ключів — вибір, а не вимога.
Готові порахувати цифри на реальному юніті?
Почніть зі сторінки проєктів або запросіть актуальний прайс-лист у USD.