Ditulis oleh Donny Yosua, Analis Magnum Estate ·
Ditinjau oleh Tim hukum & investasi Magnum Estate ·
Terakhir diperbarui 3 Juni 2026
"0 Judul freehold (Hak Milik) yang bisa dipegang orang asing · 4 Jalur hukum yang bisa digunakan orang asing · ~80 thn Maksimal kontrol Hak Pakai / HGB (dengan perpanjangan) · ~IDR 3M Nilai minimum Bali tipikal (~$190rb)"
Angka kunci (2026)
Cara orang asing memiliki properti di Bali 2026: ringkasan
Cara orang asing memiliki properti di Bali 2026, jawaban singkat: tidak melalui freehold. Undang-Undang Pokok Agraria Indonesia mereservasi Hak Milik (freehold) untuk warga negara Indonesia, sehingga orang asing tidak pernah dapat memegangnya atas nama sendiri. Sebaliknya, orang asing menggunakan salah satu dari empat jalur judul hukum, dan yang mana Anda memenuhi syarat bergantung pada status tempat tinggal dan nilai propertinya.
- Dapat memiliki: Hak Pakai (Hak Penggunaan) atas rumah, apartemen di bawah strata title (HMSRS), sewa Hak Sewa yang terdaftar, atau tanah/bangunan via HGB melalui perusahaan PT PMA.
- Tidak dapat memiliki: tanah freehold Hak Milik atas nama pribadi, dan tidak ada solusi nominee yang sah.
- Kelayakan: Hak Pakai / strata title pribadi membutuhkan izin tinggal (KITAS atau KITAP); leasehold dan PT PMA tidak memerlukan tempat tinggal.
- Nilai minimum: tempat tinggal milik asing memiliki batas minimum yang ditetapkan provinsi (umumnya ~IDR 3M / ~$190rb di Bali) berdasarkan PP No. 18/2021.
- Durasi: Hak Pakai dan HGB berjalan ~30 tahun, dapat diperpanjang/diperbarui hingga sekitar 70-80 tahun total.
Halaman ini menjelaskan hak dan judul. Untuk proses pembelian langkah demi langkah, lihat panduan pilar kami tentang membeli properti di Bali sebagai orang asing.
"Transparansi: Magnum Estate mengembangkan properti di Bali, sehingga kami memiliki kepentingan komersial. Artikel ini bersifat edukatif, bukan saran hukum atau pajak. Hukum tanah diinterpretasikan kasus per kasus dan ambang nilai minimum ditetapkan di tingkat provinsi serta berubah, verifikasi setiap angka dan struktur dengan notaris Indonesia bersertifikat (PPAT) dan penasihat hukum berlisensi sebelum Anda berkomitmen."
Transparansi
Memahami cara orang asing memiliki properti di Bali 2026 dimulai dengan satu fakta yang membuat hampir setiap pendatang baru tersandung: Indonesia tidak mengizinkan orang asing memegang tanah freehold. Sistem tanah negara ini dibangun di atas tangga judul yang berbeda, masing-masing dengan pemegangnya, durasi, dan haknya sendiri, dan tugas Anda sebagai pembeli asing adalah mencocokkan diri Anda dengan judul yang sebenarnya Anda layak dapatkan. Panduan ini adalah penjelas hak dan judul murni: ini memetakan setiap judul ke apa yang dapat dan tidak dapat dilakukan orang asing dengannya, kemudian mencakup dua penjaga gerbang yang paling banyak artikel lewatkan, status tempat tinggal Anda dan nilai minimum properti. Ini tidak memandu langkah-langkah pembelian; itu adalah tugas pilar kami, panduan hukum orang asing untuk membeli properti di Bali.
Lima judul tanah Indonesia, dijelaskan
Hukum tanah Indonesia (Undang-Undang Pokok Agraria No. 5/1960, diperbarui oleh Undang-Undang Omnibus No. 11/2020 dan peraturan pelaksanaannya PP No. 18/2021) mengakui hierarki hak. Lima yang penting bagi pembeli properti:
| Judul | Nama Indonesia | Siapa yang memegangnya | Durasi |
|---|---|---|---|
| Freehold | Hak Milik | Warga negara Indonesia saja | Permanen |
| Hak Penggunaan | Hak Pakai | WNI & orang asing residen yang memenuhi syarat | ~30 thn, dapat diperpanjang hingga ~70-80 |
| Hak Membangun | Hak Guna Bangunan (HGB) | Perusahaan Indonesia, termasuk PT PMA | ~30 thn, dapat diperbarui hingga ~80 |
| Leasehold | Hak Sewa | Siapa saja, termasuk orang asing (berdasarkan kontrak) | Berdasarkan perjanjian, biasanya 25-30 thn + |
| Strata title | HMSRS* | Pemilik unit di tanah Hak Pakai/HGB | Terikat pada hak tanah yang mendasarinya |
| *Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, hak kepemilikan strata apartemen/kondominiums. Sumber: UU No. 5/1960; PP No. 18/2021; ATR/BPN. |
Satu aturan yang perlu diingat: hanya Hak Milik yang merupakan freehold sejati, dan itu hanya untuk warga negara. Semua yang dapat dipegang orang asing adalah hak terbatas waktu atas tanah yang pada akhirnya berada di bawah kepemilikan freehold atau negara. Struktur itu sendiri dibandingkan dalam bagian tiga struktur aman dari panduan pilar kami.
Apa yang bisa dan tidak bisa dimiliki orang asing di Bali (berdasarkan judul)
Berikut gambaran yang sama sebagai tabel referensi, inti dari cara orang asing memiliki properti di Bali 2026. Baca sebagai “kelayakan”, terpisah dari kondisi nilai dan tempat tinggal yang dibahas di bawah ini:
| Judul | Orang asing bisa memegang? | Apa yang diberikannya | Syarat utama |
|---|---|---|---|
| Hak Milik (freehold) | Tidak | Kepemilikan tanah permanen | Hanya warga negara, tanpa pengecualian, tanpa nominee |
| Hak Pakai (Hak Penggunaan) | Ya | Hak terdaftar untuk menggunakan tempat tinggal/tanah | Izin tinggal (KITAS/KITAP) + nilai minimum |
| Strata title (HMSRS) | Ya | Kepemilikan unit apartemen/kondominiums | Bangunan di tanah Hak Pakai/HGB + nilai minimum |
| Hak Sewa (leasehold) | Ya | Hak kontraktual untuk menempati/menggunakan dalam jangka waktu tertentu | Sewa yang dinotariskan yang sah; tidak perlu tempat tinggal |
| HGB (Hak Membangun) | Tidak langsung | Kontrol tanah + bangunan untuk bisnis | Dipegang oleh perusahaan PT PMA yang Anda miliki |
| Hanya kelayakan. Aturan nilai minimum dan durasi diperinci di bawah ini. Sumber: ATR/BPN; PP No. 18/2021. |
Kesimpulan: judul yang tepat bergantung pada tujuan Anda. Seorang residen yang menginginkan rumah condong ke Hak Pakai; pembeli yang menginginkan masuk paling sederhana menggunakan leasehold Hak Sewa; investor portofolio atau bisnis rental menggunakan HGB via PT PMA. Kami memetakan judul ke area dan anggaran di area terbaik untuk membeli properti di Bali 2026.
Kelayakan: KITAS, KITAP, dan jalur PT PMA
Apakah Anda dapat memegang judul atas nama sendiri bergantung pada tempat tinggal. Ini adalah penjaga gerbang yang paling banyak panduan berfokus harga lewatkan, dan ini mengubah jalur mana yang bahkan terbuka untuk Anda:
| Status Anda | Hak Pakai / strata atas nama sendiri? | Leasehold (Hak Sewa)? | HGB via PT PMA? |
|---|---|---|---|
| Turis / tanpa izin | Tidak | Ya | Ya (perusahaan yang memegangnya) |
| KITAS (tinggal terbatas) | Ya | Ya | Ya |
| KITAP (tinggal permanen) | Ya | Ya | Ya |
| KITAS = Kartu Izin Tinggal Terbatas; KITAP = kartu izin tinggal permanen. Sumber: Imigrasi Indonesia; panduan ATR/BPN berdasarkan PP No. 18/2021. |
Logikanya sederhana: Hak Pakai dan strata title melekat pada orang yang menjadi residen, sehingga Anda memerlukan KITAS atau KITAP. Leasehold melekat pada kontrak, sehingga orang asing mana pun dapat menandatanganinya tanpa memandang tempat tinggal. HGB melekat pada perusahaan (PT PMA), sehingga pertanyaan tempat tinggal beralih ke entitas bisnis daripada Anda secara pribadi, itulah mengapa investor non-residen begitu sering memilihnya. Bagaimana masing-masing struktur sebenarnya diatur, pemegang saham, perizinan, keluar, diperinci dalam bagian struktur panduan pilar; halaman ini tetap pada pertanyaan judul mana yang membuka status Anda.
Aturan nilai minimum untuk pembeli asing
Indonesia menggunakan batas harga untuk menjaga perumahan terjangkau bagi warga lokal: tempat tinggal milik asing berdasarkan Hak Pakai atau strata title harus melebihi nilai minimum provinsi yang ditetapkan berdasarkan PP No. 18/2021 dan peraturan kementerian pelaksanaannya. Batas minimum bervariasi berdasarkan provinsi dan jenis properti, dan dinyatakan dalam rupiah; setara USD di bawah ini menggunakan ~IDR 16.000/USD dan harus dikonfirmasi ulang sebelum Anda membeli:
| Jenis properti | Nilai minimum Bali (tipikal) | ≈ USD (pada IDR 16.000/USD) |
|---|---|---|
| Rumah tapak (Hak Pakai) | ~IDR 3 miliar | ~$190.000 |
| Apartemen / unit strata (HMSRS) | ~IDR 2 miliar | ~$125.000 |
| Batas minimum provinsi indikatif berdasarkan PP No. 18/2021; angka Bali yang tepat ditetapkan di tingkat provinsi dan direvisi secara berkala, konfirmasi dengan ATR/BPN atau notaris Anda. ~IDR 16.000/USD. |
Artinya dalam praktik: aturan nilai minimum mengecualikan stok termurah untuk kepemilikan asing atas nama sendiri, tetapi berada jauh di bawah sebagian besar harga vila berkelas investasi, lihat di mana anggaran mendarat berdasarkan area di panduan area & anggaran Bali kami. Jalur leasehold dan PT PMA diatur oleh nilai dan aturan perizinan mereka sendiri daripada batas tempat tinggal ini.
Tidak yakin judul mana yang cocok dengan status Anda?
Tim hukum Magnum Estate memetakan judul dan struktur yang tepat sesuai tempat tinggal, anggaran, dan tujuan Anda.
Lihat proyek Magnum
Jadwalkan konsultasi gratis
Apartemen dan strata title (HMSRS)
Apartemen layak mendapat catatan tersendiri karena sering menjadi jalur paling bersih bagi orang asing. Berdasarkan rezim strata, orang asing dapat memiliki unit (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) ketika bangunan berdiri di atas tanah Hak Pakai atau HGB. Anda memiliki unit dan berbagi bagian umum, mirip dengan kondominiums di tempat lain, dengan syarat tempat tinggal dan nilai minimum yang sama seperti Hak Pakai. Ini berbeda dari memiliki tanah yang mendasarinya, yang masih tidak bisa dilakukan orang asing sebagai freehold. Untuk branded residence dan bangunan yang dikelola, kepemilikan strata secara alami berpasangan dengan operasi rental profesional; lihat bagaimana hal itu mempengaruhi imbal hasil dalam panduan strategi rental Bali kami.
Jebakan nominee, mengapa hal itu membatalkan hak Anda
Karena freehold tertutup bagi orang asing, beberapa orang tergoda oleh pengaturan nominee: menempatkan Hak Milik atas nama orang Indonesia sementara perjanjian sampingan menyatakan orang asing adalah pemilik “sebenarnya”. Ini adalah jalan pintas paling berbahaya dalam seluruh pertanyaan tentang cara orang asing memiliki properti di Bali, dan semakin berisiko, bukan semakin aman.
Mengapa gagal: perjanjian nominee bertentangan dengan Undang-Undang Pokok Agraria dan dapat dinyatakan batal. Jika timbul sengketa, pengadilan Indonesia telah memprioritaskan pemegang judul yang terdaftar, nominee, meninggalkan orang asing tanpa klaim yang dapat ditegakkan atas tanah yang telah mereka bayar. Regulator juga memperketat pengawasan. Jalur hukum yang aman di atas (Hak Pakai, Hak Sewa, PT PMA + HGB) ada tepat sehingga Anda tidak pernah perlu ini. Kami membahas kasus penegakan hukum dalam bagian nominee panduan pilar.
Batasan & siapa ini cocok
Penjelas ini mencakup hak dan kelayakan, bukan transaksi. Ini paling berguna jika Anda masih memutuskan apa yang boleh Anda miliki dan berdasarkan judul yang mana. Ini tidak untuk Anda jika Anda sudah memilih struktur dan menginginkan langkah-langkah pembelian, daftar periksa uji tuntas, atau proses notaris, langsung ke panduan hukum orang asing untuk itu. Tiga catatan jujur: (1) ambang nilai minimum ditetapkan di tingkat provinsi dan direvisi secara berkala, sehingga perlakukan angka IDR sebagai indikatif; (2) setara USD bergerak sesuai nilai tukar rupiah; (3) kelayakan judul dapat bergantung pada fakta khusus kasus (zonasi, judul milik penjual, izin mendirikan bangunan) yang hanya akan terungkap melalui uji tuntas notaris. Tidak ada yang di sini menggantikan saran hukum dan pajak berlisensi.
Kesimpulan
Keseluruhan cara orang asing memiliki properti di Bali 2026 menjadi sesederhana mencocokkan diri Anda dengan judul: freehold tidak tersedia, tetapi Hak Pakai, strata title, leasehold, dan HGB-via-PT-PMA masing-masing memberikan kepentingan hukum yang tahan lama bagi orang asing, asalkan Anda memenuhi kondisi tempat tinggal dan nilai minimum serta tidak pernah menyentuh kesepakatan nominee. Tentukan judul terlebih dahulu; harga dan prosesnya mengikuti dari sana.
Lihat hunian siap-asing yang patuh
Jelajahi pengembangan Magnum Estate yang disusun untuk kepemilikan asing yang legal di Uluwatu, Berawa, dan Sanur.
Uluwatu, Sky Stars
Berawa
Sanur
FAQ: cara orang asing memiliki properti di Bali 2026
Bisakah orang asing memiliki tanah freehold (Hak Milik) di Bali pada 2026?
Tidak. Hak Milik freehold diperuntukkan bagi warga negara Indonesia berdasarkan UU Pokok Agraria No. 5/1960. Orang asing menggunakan Hak Pakai, Hak Sewa, strata title, atau HGB melalui PT PMA sebagai gantinya.
Apa sebenarnya yang bisa dimiliki orang asing?
Tempat tinggal berdasarkan Hak Pakai, apartemen berdasarkan strata title (HMSRS), properti yang disewa berdasarkan Hak Sewa, atau tanah dan bangunan yang dikendalikan oleh PT PMA berdasarkan HGB. Tidak pernah tanah freehold atas nama pribadi.
Apakah saya perlu KITAS atau KITAP?
Untuk memegang Hak Pakai atau strata title atas nama sendiri, ya, Anda memerlukan status residen (KITAS atau KITAP). Leasehold dan kepemilikan PT PMA tidak memerlukan tempat tinggal pribadi.
Apakah ada nilai minimum properti untuk orang asing?
Ya. Tempat tinggal milik asing memiliki batas minimum yang ditetapkan provinsi berdasarkan PP No. 18/2021, umumnya sekitar IDR 3 miliar (~$190.000) untuk rumah di Bali. Konfirmasi angka saat ini dengan ATR/BPN atau notaris.
Berapa lama orang asing dapat mengendalikan properti?
Hak Pakai dan HGB berjalan sekitar 30 tahun dan dapat diperpanjang/diperbarui hingga sekitar 70-80 tahun total. Leasehold berjalan selama masa kontrak, biasanya 25-30 tahun dengan opsi perpanjangan.
Bisakah orang asing memiliki apartemen?
Ya, melalui strata title (HMSRS) di bangunan yang berdiri di atas tanah Hak Pakai atau HGB, dengan syarat tempat tinggal dan nilai minimum yang sama seperti Hak Pakai.
Mengapa pengaturan nominee dilarang?
Mereka bertentangan dengan Undang-Undang Pokok Agraria dan dapat dibatalkan; pengadilan telah berpihak pada pemegang judul Indonesia yang terdaftar, meninggalkan orang asing tanpa hak yang dapat ditegakkan. Gunakan jalur hukum sebagai gantinya.
Di mana saya menemukan langkah-langkah pembelian yang sebenarnya?
Halaman ini adalah penjelas hak. Untuk proses pembelian langkah demi langkah dan daftar periksa uji tuntas, lihat panduan hukum orang asing untuk membeli properti di Bali kami.
Metodologi & sumber
Definisi judul dan kelayakan mengikuti Undang-Undang Pokok Agraria Indonesia No. 5/1960, Undang-Undang Omnibus No. 11/2020, dan peraturan pelaksana PP No. 18/2021, sebagaimana dikelola oleh ATR/BPN. Ambang nilai minimum ditetapkan di tingkat provinsi dan dinyatakan dalam IDR; angka USD adalah konversi pada ~IDR 16.000/USD dan bersifat indikatif, bergerak dengan nilai tukar dan revisi regulasi apa pun. Kategori tempat tinggal (KITAS/KITAP) mengikuti aturan imigrasi Indonesia. Ini adalah penjelas hak edukatif, bukan saran hukum; selalu konfirmasi ambang batas saat ini dan kelayakan spesifik Anda dengan notaris bersertifikat (PPAT) dan penasihat hukum berlisensi.
Referensi & sumber resmi
- ATR/BPN, Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional: judul tanah (Hak Milik, Hak Pakai, HGB) & zonasi, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: aturan PT PMA & Daftar Investasi Positif, investindonesia.go.id
- Undang-Undang Pokok Agraria No. 5/1960 (undang-undang hak tanah yang mendasarinya), via FAOLEX (faolex.fao.org)
- Undang-Undang Omnibus No. 11/2020 (Cipta Kerja) & ketentuan investasi asing, via UNCTAD Investment Policy Hub
- Peraturan Pemerintah PP No. 18/2021: hak kepemilikan asing & ambang nilai minimum untuk tempat tinggal, konfirmasi angka saat ini via ATR/BPN.
- Tim hukum Magnum Estate: pemetaan struktur-ke-judul untuk pembeli asing (edukatif, bukan saran).
Tentang penulis
Donny Yosua adalah analis pasar di Magnum Estate, pengembang Bali pemenang penghargaan (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal). Ia memantau judul tanah Bali, aturan kepemilikan asing, dan regulasi untuk pembeli internasional.