Ditulis oleh Stanislav Sadovnikov, Pengasas, Magnum Estate · Disemak oleh pasukan perundangan & pelaburan Magnum Estate · Kemas kini terakhir 23 Ogos 2026
Ringkasnya: Pembelian off-plan di Bali melalui lapan peringkat, daripada deposit tempahan hingga kunci di tangan. Pada setiap peringkat anda menandatangani dokumen tertentu dan melepaskan bayaran tertentu, dan pada setiap peringkat ada mekanisme yang dibina untuk melindungi wang anda, daripada usaha wajar perundangan hingga eskrow berasaskan pencapaian. Panduan ini menerangkan urutan penuh supaya anda tahu apa yang akan berlaku sebelum anda menyerahkan deposit. Ia pelengkap peringkat demi peringkat kepada khidmat nasihat pelaburan hartanah Bali kami; jadual bayaran dan garis masa yang tepat ditetapkan mengikut projek, jadi sahkan butirannya dengan pasukan khidmat nasihat Magnum.
Off-plan bermaksud anda membeli unit yang masih dalam pembinaan, kadangkala sebelum tapak mula dikorek. Anda membuat komitmen awal, membayar secara berperingkat sewaktu bangunan didirikan, dan mengambil pemilikan apabila siap. Pertukarannya: harga masuk lebih rendah dan pilihan unit terawal, berbalas tempoh menunggu yang lebih lama dan pergantungan pada pemaju untuk menyiapkannya. Proses di bawah menunjukkan bagaimana komitmen itu disusun supaya wang anda mengikut kemajuan sebenar, bukan sekadar janji.
Lapan peringkat sepintas lalu
Setiap baris ialah satu peringkat: apa yang anda lakukan, apa yang anda tandatangani atau bayar, dan apa yang melindungi anda. Butirannya menyusul di bawah.
Lapan peringkat sepintas lalu
| # | Peringkat | Apa yang berlaku | Apa yang anda tandatangani atau bayar | Bagaimana anda dilindungi |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Senarai pendek dan tempahan | Anda memilih unit dan mengeluarkannya daripada pasaran | Perjanjian tempahan; deposit pegangan | Harga dan unit dikekalkan sementara anda membuat semakan |
| 2 | Usaha wajar perundangan | Notari anda menyemak hakmilik, permit dan pemaju | Fi guaman; anda menyemak, belum menandatangani jualan | Anda mengesahkan tanah dan pemaju sebelum membayar lebih |
| 3 | Kontrak belian | Anda menandatangani jualan yang mengikat di hadapan notari | Surat ikatan jualan bersyarat (PPJB); ansuran pertama | Terma bernotari menetapkan spesifikasi, harga dan garis masa |
| 4 | Struktur pemilikan | Anda menetapkan cara memegang unit di sisi undang-undang | Dicerminkan dalam surat ikatan; penubuhan PT PMA jika digunakan | Struktur sepadan dengan tempoh pegangan anda dan kekal patuh |
| 5 | Bayaran berperingkat | Anda membayar ansuran apabila pencapaian dicapai | Bayaran pencapaian mengikut jadual anda | Eskrow atau pelepasan terkawal mengikat wang pada kemajuan |
| 6 | Pembinaan | Pemaju membina dan melaporkan kemajuan | Ansuran berterusan apabila pencapaian disahkan | Laporan dan lawatan tapak memantau spesifikasi dan rentak |
| 7 | Penyiapan dan penyerahan | Anda memeriksa, menyenaraikan kecacatan dan menerima kunci | Ansuran akhir; penerimaan dan surat ikatan muktamad | Pengesahan dan waranti hanya meliputi kerja yang menepati spesifikasi |
| 8 | Melengkapkan dan menyewakan | Anda melengkapkan unit dan menyerahkannya kepada pengurusan | Pakej perabot; perjanjian pengurusan | Pengendali menguruskan tempahan, pembayaran dan pelaporan |
Mengunci unit: tempahan dan usaha wajar
Tempahan ialah peringkat pertama. Setelah memilih unit tertentu, anda menandatangani perjanjian tempahan dan meletakkan deposit pegangan. Ini mengeluarkan unit itu daripada pasaran pada harga yang dipersetujui untuk tempoh tertentu sementara anda membuat semakan. Perjanjian itu harus menyatakan sama ada deposit boleh dikembalikan dan sama ada ia dikira sebagai sebahagian harga belian jika anda meneruskan. Tiada apa-apa tentang jualan yang muktamad lagi. Anda sebenarnya membeli masa untuk mengesahkan sebelum terikat.
Usaha wajar ialah peringkat kedua, dan peringkat inilah yang melindungi segala yang menyusul selepasnya. Notari atau peguam anda menyemak sijil tanah dan pemegangnya, pengezonan, dan kelulusan bangunan pemaju, iaitu PBG di Indonesia, berserta SLF, sijil kelayakan fungsi yang dikeluarkan setelah bangunan layak digunakan. Mereka turut menyemak pemaju sebagai syarikat: lesen, pemilikan dan sebarang litigasi dalam rekod. Anda membaca dapatan ini sebelum menandatangani jualan, bukan selepasnya.
Menandatangani kontrak dan menetapkan struktur pemilikan
Peringkat ketiga ialah kontrak. Setelah usaha wajar selesai tanpa masalah, anda menandatangani jualan di hadapan notari. Bagi off-plan, ini biasanya surat ikatan jual beli bersyarat, dikenali di Indonesia sebagai PPJB, kerana unit itu belum wujud secara fizikal. PPJB mengikat kedua-dua pihak dan merekodkan spesifikasi, harga, jadual bayaran dan obligasi penyiapan. Surat ikatan pindah milik atau pajakan muktamad menyusul kemudian, semasa penyerahan. Ansuran bayaran pertama selalunya perlu dijelaskan pada peringkat ini.
Peringkat keempat berjalan seiring dengan kontrak: struktur yang anda gunakan untuk memegang unit di sisi undang-undang. Di sinilah anda memutuskan sama ada membeli secara pajakan atau melalui syarikat PT PMA milik asing anda sendiri, kerana pilihan itu menentukan surat ikatan yang anda tandatangani serta profil kos dan cukai anda. Panduan kami tentang cara warga asing memiliki hartanah Bali secara sah membandingkan kedua-dua laluan. Selesaikan perkara ini sebelum menandatangani, supaya kontrak mencerminkan struktur yang benar-benar anda mahukan.
Membayar mengikut kemajuan binaan: pencapaian, eskrow dan laporan
Peringkat kelima ialah cara anda membayar. Off-plan tidak dibayar sekali gus. Anda membayar ansuran yang dilepaskan apabila pembinaan mencapai pencapaian tertentu, seperti asas, struktur, bumbung dan kemasan. Bayaran selalunya bergerak melalui akaun terkawal atau akaun eskrow, jadi dana dilepaskan berdasarkan kemajuan yang disahkan, bukan atas permintaan. Inilah perlindungan teras off-plan: wang anda mengikut kerja binaan sebenar, yang mengehadkan pendedahan anda jika projek perlahan atau terhenti. Jadual bayaran dan garis masa yang tepat ditetapkan mengikut projek, jadi sahkan butirannya dengan pasukan khidmat nasihat Magnum.
Peringkat keenam ialah tempoh pembinaan itu sendiri. Pemaju membina, dan anda menerima laporan kemajuan serta boleh mengatur lawatan tapak atau pemeriksaan bebas. Bayaran pencapaian anda selari dengan peringkat yang disahkan ini, jadi pelaporan bukan sekadar kemas kini. Ia pencetus bagi pelepasan dana yang seterusnya, dan peluang anda untuk memastikan binaan menepati spesifikasi dalam kontrak.
Penyiapan, penyerahan dan menjadikan unit sumber pendapatan
Peringkat ketujuh ialah penyiapan dan penyerahan. Apabila unit siap, anda memeriksanya berbanding spesifikasi yang dipersetujui dan merekodkan sebarang kecacatan dalam senarai kecacatan untuk dibaiki oleh pemaju. Dokumen akhir dilengkapkan, termasuk surat ikatan pindah milik atau pajakan dan, bagi bangunan, SLF, dan anda membuat bayaran akhir sebelum kunci bertukar tangan. Pengesahan penerimaan bermakna anda hanya menerima kerja yang menepati spesifikasi, dan terma liabiliti kecacatan atau waranti harus meliputi pembaikan selepas penyerahan.
Peringkat kelapan menjadikan aset itu sumber pendapatan. Selepas penyerahan, anda melengkapkan unit dan, jika ia pelaburan, menyerahkannya kepada pengurusan sewaan supaya ia mula menjana. Perjanjian pengurusan hartanah Bali yang jelas menetapkan fi pengendali, proses tempahan, dan cara pembayaran serta laporan sampai kepada anda. Bagi sewaan, di peringkat inilah pulangan yang anda modelkan pada awalnya akhirnya muncul dalam akaun anda.
Melakukannya dengan pemaju, bukan broker
Oleh sebab Magnum Estate ialah pemaju kitaran penuh, satu syarikat menjalankan setiap peringkat di atas. PT Magnum Estate International telah menyiapkan 8 projek dan 575 unit sejak 2019, menyerahkan terus sebagai pemaju, dan kemudian mengurus kediaman secara dalaman pada purata penginapan tahunan sekitar 65%. Pasukan yang menandatangani kontrak dengan anda ialah pasukan yang membina unit dan kemudian mengendalikan sewaan, dan ini menghapuskan pertukaran tangan antara firma berasingan pada titik-titik tempat urus niaga off-plan biasanya bermasalah. Anda boleh melihat bagaimana peringkat ini dipetakan kepada unit tertentu merentas projek Bali semasa kami.
Dapatkan butiran khusus untuk unit anda
Beritahu kami projek dan unit yang anda pertimbangkan, dan kami akan menerangkan terma tempahan, kontrak, jadual bayaran dan garis masa penyerahan yang tepat untuknya.
