Escrito por Donny Yosua, Analista da Magnum Estate ·
Revisado por equipe jurídica e de investimentos da Magnum Estate ·
Última atualização em 3 de junho de 2026
"~US$ 256-299 mil Preço médio de villa (ilha) · US$ 250-1.900 Preço do terreno por m² (Ubud, Seminyak) · 10-18% Rendimento bruto, áreas nobres · 6,95 milhões Chegadas estrangeiras em 2025 (+9,7%)"
Números-chave (2026)
Preços de imóveis em Bali em 2026: resumo
Preços de imóveis em Bali em 2026, a resposta rápida: villas construídas variam de aproximadamente US$ 60.000 a US$ 6 milhões, com a mediana da ilha próxima de US$ 256.000-299.000 e a maioria das villas de padrão investidor entre US$ 300.000 e US$ 600.000. O terreno varia de menos de US$ 250/m² em áreas emergentes a US$ 900-1.900/m² em Seminyak. Por região, villas construídas costumam custar US$ 400-800 mil em Canggu/Berawa, US$ 500-900 mil para uma villa de 3 quartos com vista para o mar em Uluwatu, US$ 500 mil-1,2 milhão em Seminyak, US$ 250-500 mil em Ubud, e a partir de US$ 100-600 mil em faixas emergentes como Seseh, Cemagi e Tabanan, onde o mesmo orçamento compra mais terreno, mas com uma maturação de aluguel mais lenta. Os rendimentos brutos de aluguel variam de 10-18% dependendo da região, mas os retornos líquidos costumam ficar em 4-6% na gestão própria contra 10-15% sob gestão profissional, então quem administra a villa importa tanto quanto seu preço. A demanda sustenta esses números: Bali recebeu 6,95 milhões de visitantes estrangeiros em 2025, alta de 9,7% em relação ao ano anterior, mantendo a ocupação em áreas nobres entre 70-85%.
- Terreno mais caro: Seminyak/Umalas, Canggu central, Uluwatu, Ubud (nessa ordem).
- Maior rendimento: Canggu/Berawa 12-18% bruto; Uluwatu tem a valorização de terreno mais rápida.
- Melhor custo-benefício: Tabanan, Seseh, Cemagi e o norte de Bali, mais terreno por dólar.
- Bruto ≠ líquido: os rendimentos líquidos ficam em ~4-6% na gestão própria, ~10-15% sob gestão profissional.
- Demanda: Bali recebeu 6,95 milhões de visitantes estrangeiros em 2025 (+9,7% na comparação anual); ocupação nas áreas nobres de 70-85%.
"Transparência: a Magnum Estate desenvolve imóveis em Bali, portanto temos um interesse comercial. Este guia tem caráter educativo, não é aconselhamento de investimento ou jurídico; verifique os números de forma independente e consulte um notário indonésio certificado (PPAT) e um consultor tributário antes de comprar."
Transparência
Este guia de preços de imóveis em Bali em 2026 reúne os dados mais recentes do mercado em um mapa de preços coerente. Em 2026, o mercado de Bali passou do boom pós-pandemia para uma fase mais seletiva e orientada por dados: os preços continuam subindo nos polos nobres, mas o cenário varia enormemente por região, e o número mais útil de todos, o preço do terreno por m², raramente é informado de forma consistente. Abaixo está o mapa completo, região por região, com rendimentos e a realidade orçamentária por trás das manchetes.
O mercado de 2026 em números
Bali recebeu 6.948.754 visitantes estrangeiros em 2025, alta de 9,72% em relação ao ano anterior, levando a ocupação de villas em áreas nobres a 70-85% (a média da ilha fica mais perto de ~65%). Os valores de terreno em toda a ilha se valorizaram cerca de 15-30% nos últimos dois anos, e o preço mediano de villa na ilha agora está próximo de US$ 256.000-299.000. Você também verá um número bastante citado segundo o qual o preço médio de anúncio de villas saltou de cerca de US$ 321.000 para US$ 484.000 em 12 meses, mas isso reflete uma mudança no mix de estoque em direção a construções maiores e de áreas nobres, não uma valorização de 50%. O crescimento de preços comparável (mesmo padrão de imóvel) fica mais próximo de 7-15% ao ano em micromercados fortes.
Preços de terreno em Bali por m² por região (2026)
Em Bali, o terreno é cotado por are (100 m²); convertendo para m² a ~IDR 16.000/US$, o ranking de 2026 é claro e consistente: as zonas centrais nobres custam mais, as faixas emergentes custam menos:
| Região | Preço do terreno por m² | Por are (IDR) | Característica |
|---|---|---|---|
| Seminyak / Umalas | ~US$ 900-1.900 | IDR 1,5-3 bi+ | Consolidada, alta densidade, faixa premium |
| Canggu (centro) | ~US$ 530-1.560 | IDR 1,2-2,5 bi | Oferta restrita, valorização rápida |
| Uluwatu / Bukit | ~US$ 310-940 | IDR 0,5-1,5 bi | Prêmio de penhasco; faixa de entrada ampla |
| Ubud | ~US$ 250-750 | IDR 0,4-1,2 bi | Menor densidade, arrozais e selva |
| Emergentes (Tabanan, Seseh, norte de Bali) | < US$ 250 | varia | Mais terreno por dólar, horizonte mais longo |
| Fonte: Paradyse Homes 2026 (por are, com referência AirDNA) e COCO 2026. O terreno no norte de Bali pode custar uma pequena fração dos preços do sul. |
O ponto principal: com o mesmo orçamento, você garante muito mais terreno em Uluwatu ou Ubud do que em Seminyak ou no centro de Canggu; a contrapartida é a demanda de aluguel de curto prazo, não apenas a paisagem. Compare as duas costas em Canggu vs Uluwatu e melhores áreas para comprar em Bali em 2026.
Quanto custam as villas por região em 2026
Os preços de villas completas seguem a mesma lógica, mas se confundem com o tipo de produto (uma villa com vista para o mar em Uluwatu pode superar uma villa de entrada em Canggu). Faixas típicas de imóveis construídos, em regime de leasehold, em 2026:
| Região | Preço típico da villa | Rendimento bruto | Perfil |
|---|---|---|---|
| Seminyak | US$ 500 mil-1,2 milhão | 10-14% | Mais consolidada; melhor liquidez de saída |
| Uluwatu / Bukit | US$ 500-900 mil (3 quartos, vista para o mar) | 10-16% | Vistas de luxo; valorização de terreno mais rápida |
| Canggu / Berawa | US$ 400-800 mil | 12-18% | Demanda de aluguel mais forte, o ano todo |
| Ubud | US$ 250-500 mil | 10-15% | Bem-estar e estadias longas; baixa volatilidade |
| Emergentes (Seseh, Cemagi, Tabanan) | US$ 100-600 mil | 6-18% | Mais espaço por dólar; potencial de crescimento |
| O custo de construção acrescenta ~US$ 1.000-1.800/m² para uma villa de padrão investidor. Mediana da ilha ≈ US$ 256-299 mil; faixa completa US$ 60 mil-6 milhões. Compare essas faixas com os anúncios ao vivo de villas à venda em Bali com preços atuais. |
Veja preços reais de 2026, não médias
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Rendimentos de aluguel por região: bruto vs líquido
A maioria das alegações de “rendimento de 8-15%” que você verá é bruta, aluguel anual ÷ preço, antes dos custos. O que você realmente fica é o rendimento líquido, após gestão, impostos, manutenção e vacância. Essa é a maior fonte isolada de investidores decepcionados em Bali:
A diferença entre 4-6% líquido e 10-15% líquido está na operação: precificação orientada por dados, distribuição em OTAs e controle de custos. Considere os custos de manutenção com nosso guia de impostos e custos de manutenção e veja como a gestão impulsiona os retornos em nosso guia de ROI de villas.
O que seu orçamento compra em 2026
| Orçamento (US$) | O que você consegue realisticamente |
|---|---|
| 60 mil-150 mil | Unidade na planta/copropriedade, ou terreno em área emergente |
| 150 mil-300 mil | Villa em zona emergente (Tabanan, Seseh) ou uma villa pequena em Ubud |
| 300 mil-500 mil | Villa de padrão investidor em Canggu, Ubud, ou Uluwatu de segunda linha |
| 500 mil-1,2 milhão+ | Villa com vista para o mar em Uluwatu ou villa premium em Seminyak/Canggu central |
Metodologia e fontes
Os números são faixas indicativas de 2026, reconciliadas entre múltiplos conjuntos de dados de mercado e convertidas a ~IDR 16.000/US$. Os preços de terreno são apresentados por m² (a partir de dados por are, 1 are = 100 m²). Lotes individuais variam conforme acesso viário, zoneamento, vista e prazo de leasehold. Os rendimentos brutos são aluguel ÷ preço antes dos custos; os rendimentos líquidos descontam gestão, impostos, manutenção e vacância. Sempre solicite uma avaliação independente e due diligence de um notário (PPAT) antes da compra.
Conclusão
Em 2026, Bali recompensa a precisão em vez das médias: conheça o preço do terreno por m², compare com o rendimento líquido realista da região e verifique o zoneamento e o título. As jogadas mais fortes combinam um polo já consolidado (Canggu, Seminyak, Uluwatu) com uma posição em zona emergente (Tabanan, norte de Bali) para crescimento.
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Perguntas frequentes: preços de imóveis em Bali em 2026
Quanto custa uma villa em Bali em 2026?
Villas construídas variam de ~US$ 60.000 a US$ 6 milhões; a mediana da ilha é de ~US$ 256.000-299.000, e a maioria das villas de padrão investidor fica entre US$ 300.000 e US$ 600.000.
Quanto custa o terreno por m² em Bali em 2026?
Seminyak/Umalas ~US$ 900-1.900/m²; Canggu central ~US$ 530-1.560; Uluwatu/Bukit ~US$ 310-940; Ubud ~US$ 250-750; áreas emergentes abaixo de US$ 250.
Qual região é mais cara?
Seminyak tem o maior preço de terreno por m², seguida pelo centro de Canggu. Uluwatu tem o maior prêmio por vista para o mar e a valorização de terreno mais rápida.
Que rendimento de aluguel posso esperar?
Os rendimentos brutos ficam em ~10-18% nas áreas nobres. O líquido é menor: ~4-6% na gestão própria ou ~10-15% sob gestão profissional.
Onde os imóveis ainda são acessíveis?
Tabanan, Seseh, Cemagi e o norte de Bali (Lovina): villas a partir de ~US$ 100.000-600.000 e terreno bem abaixo de US$ 250/m².
Os preços de Bali ainda estão subindo?
Sim, o crescimento comparável fica em ~7-15%/ano em micromercados fortes; o terreno se valorizou ~15-30% em dois anos.
Os impostos sobre imóveis prejudicam os retornos?
O IPTU anual (PBB) é baixo (~0,1% do valor avaliado), mas há impostos de transação e sobre renda de aluguel, que variam conforme o regime de propriedade: compare leasehold vs freehold vs PT PMA.
Referências e fontes oficiais
- BPS, Statistics Indonesia / Bali: chegadas estrangeiras em 2025 (6.948.754, +9,72%), ocupação, bali.bps.go.id
- Bank Indonesia, Índice de Preços de Imóveis Residenciais: dados oficiais de crescimento de preços, bi.go.id
- DJP / Ministério das Finanças: IPTU (PBB) e impostos de transação, pajak.go.id
- ATR/BPN: títulos de terra e zoneamento, atrbpn.go.id
- Dados de mercado (2026): guia de preços da Bali Villa Realty; estudo de preço por are da Paradyse Homes; análise de área/rendimento da Prestige Property Bali; relatório de mercado da InvestLandBali.
- Dados do portfólio da Magnum Estate (rendimentos líquidos por projeto): com base em [N] unidades, [período]. [adicionar metodologia]
Sobre o autor
Donny Yosua é analista de mercado na Magnum Estate, uma incorporadora premiada em Bali (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal). Ele acompanha preços, rendimentos e regulação em Bali para investidores estrangeiros.
