Автор: Stanislav Sadovnikov, основатель Magnum Estate · Проверено: юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate · Обновлено: 23 августа 2026
Коротко: Иностранец не может владеть землёй на Бали напрямую: полное право собственности (Hak Milik) закреплено за гражданами Индонезии. Вам доступны три юридические формы — лизхолд (Hak Sewa) на фиксированный срок, титул права пользования (Hak Pakai), оформленный на вас как на частное лицо, или владение через собственную компанию с иностранным капиталом (PT PMA), на которую оформляется право застройки (Hak Guna Bangunan). Выбор зависит от цели: личный дом, пассивный доходный актив или вилловый бизнес коммерческого масштаба. В этом гиде разбираем каждый вариант, чтобы вы приняли решение до того, как что-либо подписывать.
Начинайте со структуры, а не с объекта
Первое решение при покупке недвижимости на Бали — не «какая вилла», а то, как вы будете юридически ею владеть. Выберите форму владения правильно — и всё дальнейшее сложится без осложнений: финансирование, налоги, перепродажа и то, что происходит по окончании срока. Ошибитесь — и хороший объект превратится в титул, который нельзя ни продать, ни продлить.
В нашем обзоре инвестиций на Бали формы владения описаны одним абзацем. Эта статья — его развёрнутое продолжение: что представляет собой каждый вариант, кому он подходит и какую оговорку проверить до сделки.
Правило, которое определяет всё
Законодательство Индонезии закрепляет полное право собственности (Hak Milik) исключительно за гражданами страны. Иностранец не может держать Hak Milik напрямую — ни на Бали, ни где-либо ещё в Индонезии.
Вам наверняка встретятся «номинальные» схемы: фрихолд оформлен на гражданина Индонезии, который по негласному соглашению держит его в ваших интересах. Считайте это красным флагом. Такие схемы общепризнанно юридически небезопасны: титул зарегистрирован не на вас и не на вашу компанию, и ваша позиция держится на частном договоре, а не на зарегистрированном праве. Magnum не использует номинальные структуры, и строить инвестицию на такой основе мы не советуем.
Доступны же вам три легитимных пути, и каждый — реальное зарегистрированное право.
Вариант 1: лизхолд (Hak Sewa)
Лизхолд даёт право пользоваться конкретным объектом в течение согласованного срока. Землёй вы не владеете: у вас договор на её использование, как правило с прописанными условиями продления.
Это самый лёгкий вход: меньше замороженного капитала, меньше администрирования и чистый выход по окончании срока. Подходит для личного дома для отдыха или доходного юнита, который вы планируете держать определённый период.
Обратная сторона: лизхолд конечен и определяется договором. Срок, механика продления и его цена критически важны — и живут они в соглашении, а не в законе. Читайте их внимательно и сверьте актуальные условия с консультационным отделом Magnum до подписания.
Вариант 2: Hak Pakai (право пользования)
Hak Pakai — титул права пользования, который иностранец, отвечающий требованиям, может зарегистрировать на собственное имя. В отличие от аренды это право на землю, внесённое в земельный реестр, и многие покупатели предпочитают именно его для дома, в котором собираются жить.
Подходит иностранцу, которому нужна основная или долгосрочная личная резиденция, оформленная лично, а не через компанию.
Условия допуска и сроки действия Hak Pakai установлены регуляторными актами и с годами менялись. Именно поэтому актуальные параметры уточняйте у консультационного отдела Magnum, а не полагайтесь на устаревшие цифры из интернета.
Вариант 3: компания с иностранным капиталом (PT PMA)
PT PMA — индонезийская компания с иностранным участием. Недвижимостью владеет компания, а не вы лично, и на неё может быть оформлено право застройки (Hak Guna Bangunan, HGB) — право строить на земле и использовать её.
Это путь для инвестиций в масштабе: вилла под коммерческую аренду, несколько юнитов или объект, которым вы управляете как бизнесом и планируете перепродать. Владение через компанию к тому же удерживает актив внутри структуры, созданной для коммерческой деятельности.
Обратная сторона — теперь вы ведёте компанию и отвечаете за её соответствие требованиям: бизнес-лицензия (NIB), регулярная отчётность и налоговые обязательства, которых нет у личной аренды. Хлопот на старте больше, но именно эта структура соответствует коммерческому масштабу владения. Актуальные требования и расходы уточните у консультационного отдела Magnum.
Формы владения: сравнение
Формы владения: сравнение
| Форма владения | Кому подходит | Что можно держать | Типичное использование | Ключевая оговорка |
|---|---|---|---|---|
| **Лизхолд (Hak Sewa)** | Покупателям, которым нужны фиксированный срок, низкий порог входа и минимум администрирования | Договорное право пользоваться конкретным объектом в течение согласованного срока | Личный дом для отдыха или доходный юнит на определённый период | Конечен и определяется договором; условия продления прописаны в соглашении. Актуальные условия уточните у консультационного отдела Magnum |
| **Hak Pakai (право пользования)** | Иностранцу, отвечающему требованиям и желающему титул на своё имя | Зарегистрированный титул права пользования объектом | Основная или долгосрочная личная резиденция в личном владении | Требования и сроки установлены регуляторно и могут меняться. Актуальные условия уточните у консультационного отдела Magnum |
| **PT PMA (компания с иностранным капиталом)** | Инвесторам, покупающим в коммерческом масштабе или ведущим на объекте бизнес | Право застройки (Hak Guna Bangunan) на компанию | Инвестиции в виллы, арендный бизнес, несколько юнитов, перепродажа | Вы ведёте компанию: лицензия (NIB), отчётность и налоги. Актуальные требования уточните у консультационного отдела Magnum |
Как соотнести форму владения с целью
Если нужен объект для собственного отдыха на определённое число лет и без лишних хлопот, проще всего обычно лизхолд. Если хотите дом на своё имя и надолго — присмотритесь к Hak Pakai. Если покупаете, чтобы сдавать виллу, держать несколько юнитов или рассматриваете объект как бизнес с последующей продажей, — PT PMA создана именно для этого.
Многие покупатели совмещают цели, и правильный ответ не всегда очевиден из самого объекта. Этот разговор стоит провести до бронирования, а не после.
Почему форма владения особенно важна в 2025–26
Индонезия ужесточает лицензирование и контроль недвижимости, в первую очередь арендных вилл. Бизнес-лицензирование через систему NIB проверяют всё строже, и власти уже применяли меры к виллам, работающим вне правил.
Для вас это повышает цену ошибки в структуре — и ценность покупки объекта, который уже соответствует требованиям. Застройщик, который сам строит, продаёт и управляет своими проектами, передаёт вам объект с готовыми разрешениями, понятным путём оформления титула и операционной структурой, а не конструкцию, которую придётся собирать и отстаивать самостоятельно. Когда форма владения выбрана, процесс покупки офф-план на Бали описывает следующие шаги: бронирование, эскроу, разрешения и передачу ключей.
Где получить точные цифры
Вы заметите, что в этом гиде нет сроков лизхолда, длительности Hak Pakai и налоговых ставок. Это сознательно. Такие параметры задаются регуляторикой, они меняются, и цифра, верная в прошлом году, в этом может незаметно ввести в заблуждение. По всему, что зависит от текущего срока, ставки или длительности, мы направляем вас в консультационный отдел — чтобы вы получили сегодняшний ответ, выверенный под вашу ситуацию.
Для этого и существует наш консалтинг по инвестициям в недвижимость Бали: рабочая сессия о том, какая форма владения подходит под вашу цель, с командой, которая сама ведёт титул, стройку и управление.
Обсудите всё до решения
Расскажите нам о цели — личный дом, доход от аренды или инвестиция коммерческого масштаба, — и мы разберём подходящую форму владения и шаги по её оформлению.
