Автор: Stanislav Sadovnikov, основатель Magnum Estate · Проверено: юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate · Обновлено: 23 августа 2026
Коротко: Покупка офф-план на Бали проходит восемь этапов — от обеспечительного депозита до ключей на руках. На каждом этапе вы подписываете конкретный документ и вносите конкретный платёж, и на каждом работает механизм защиты ваших денег — от юридического due diligence до эскроу с привязкой к этапам строительства. Этот гид проводит по всей последовательности, чтобы вы понимали, что происходит, до внесения депозита. Это пошаговое дополнение к нашему консалтингу по инвестициям в недвижимость Бали; точный график платежей и сроки задаются по каждому проекту отдельно — уточните детали у консультационного отдела Magnum.
Офф-план означает, что вы покупаете юнит, который ещё строится, — иногда до начала земляных работ. Вы заходите рано, платите поэтапно по мере роста здания и вступаете во владение при завершении. Компромисс таков: более низкая цена входа и приоритетный выбор юнитов — против более долгого ожидания и зависимости от того, что застройщик действительно сдаст объект. Описанный ниже процесс — то, как это обязательство структурировано, чтобы ваши деньги следовали за реальным прогрессом, а не за обещанием.
Восемь этапов вкратце
Каждая строка — этап: что вы делаете, что подписываете или платите и что вас защищает. Подробности — ниже.
Восемь этапов вкратце
| № | Этап | Что происходит | Что вы подписываете или платите | Как вы защищены |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Шорт-лист и бронирование | Вы выбираете юнит и снимаете его с продажи | Договор бронирования; обеспечительный депозит | Цена и юнит зафиксированы, пока вы ведёте проверки |
| 2 | Юридический due diligence | Ваш нотариус проверяет титул, разрешения и застройщика | Оплата юристов; вы изучаете, но договор купли-продажи пока не подписываете | Вы убеждаетесь в земле и застройщике до дальнейших платежей |
| 3 | Договор купли-продажи | Вы подписываете обязывающую сделку у нотариуса | Предварительный договор купли-продажи (PPJB); первый транш | Нотариальные условия фиксируют спецификацию, цену и сроки |
| 4 | Структура владения | Вы определяете, как юридически держать юнит | Отражается в договоре; при необходимости — создание PT PMA | Структура отвечает вашему горизонту и требованиям закона |
| 5 | Поэтапные платежи | Вы вносите взносы по мере достижения этапов | Платежи по вашему графику этапов | Эскроу или контролируемое высвобождение средств привязывает деньги к прогрессу |
| 6 | Строительство | Застройщик строит и отчитывается о прогрессе | Текущие взносы по мере подтверждения этапов | Отчётность и визиты на площадку контролируют спецификацию и темп |
| 7 | Завершение и передача | Вы принимаете юнит, фиксируете недочёты и получаете ключи | Финальный транш; акт приёмки и финальный договор | Подпись приёмки и гарантия покрывают только работу по спецификации |
| 8 | Меблировка и аренда | Вы обставляете юнит и передаёте его в управление | Пакет мебели; договор управления | Оператор ведёт бронирования, выплаты и отчётность |
Фиксация юнита: бронирование и due diligence
Бронирование — первый этап. Выбрав конкретный юнит, вы подписываете договор бронирования и вносите обеспечительный депозит. Юнит снимается с продажи по согласованной цене на оговорённый срок, пока вы ведёте проверки. В договоре должно быть указано, возвращается ли депозит и засчитывается ли он в цену покупки, если сделка идёт дальше. Ничего окончательного в продаже пока нет: вы покупаете время на проверку до того, как будете связаны обязательствами.
Due diligence — второй этап, и именно он защищает всё последующее. Ваш нотариус или юрист проверяет сертификат земли и её держателя, зонирование и разрешение застройщика на строительство — в Индонезии это PBG, а на готовое к эксплуатации здание выдаётся сертификат пригодности SLF. Проверяется и сам застройщик как компания: лицензии, структура собственности и судебные дела в реестрах. Эти выводы вы читаете до подписания сделки, а не после.
Подписание договора и выбор структуры владения
Третий этап — договор. Когда due diligence чист, вы подписываете сделку у нотариуса. Для офф-план это обычно предварительный (условный) договор купли-продажи — в Индонезии PPJB, — потому что юнита физически ещё не существует. PPJB связывает обе стороны и фиксирует спецификацию, цену, график платежей и обязательства по завершению. Финальный договор передачи или аренды следует позже, при передаче объекта. Первый транш часто вносится на этом шаге.
Четвёртый этап идёт параллельно договору: в какой структуре вы будете юридически держать юнит. Здесь решается, покупать в лизхолд или через собственную компанию с иностранным капиталом PT PMA, потому что этот выбор определяет, какой договор вы подписываете, а также ваши расходы и налоговый профиль. Наш гид как иностранцы легально владеют недвижимостью на Бали сравнивает оба пути. Решите это до подписания, чтобы договор отражал ту структуру, которая вам действительно нужна.
Оплата по мере стройки: этапы, эскроу и прогресс
Пятый этап — то, как вы платите. Офф-план не оплачивается одной суммой. Вы вносите взносы по мере того, как строительство проходит определённые этапы: фундамент, каркас, кровля, отделка. Платежи часто проходят через контролируемый или эскроу-счёт, чтобы средства высвобождались под подтверждённый прогресс, а не по первому требованию. В этом ключевая защита офф-план: ваши деньги следуют за реальной стройкой, что ограничивает риск, если проект замедлится или встанет. Точный график платежей и сроки задаются по каждому проекту — уточните детали у консультационного отдела Magnum.
Шестой этап — само строительство. Застройщик строит, вы получаете отчёты о прогрессе и можете организовать визиты на площадку или независимые инспекции. Ваши платежи привязаны к этим подтверждённым стадиям, так что отчётность — не просто новости: это триггер высвобождения следующего транша и ваше окно, чтобы убедиться, что стройка соответствует спецификации из договора.
Завершение, передача и превращение юнита в доход
Седьмой этап — завершение и передача. Когда юнит готов, вы принимаете его по согласованной спецификации и фиксируете недочёты в дефектной ведомости, которую застройщик закрывает. Оформляются финальные документы, включая договор передачи или аренды и — по зданию — SLF, и вы вносите финальный платёж до передачи ключей. Подпись под актом приёмки означает, что вы принимаете только работу, соответствующую спецификации, а гарантийные условия должны покрывать исправления после передачи.
Восьмой этап превращает актив в доход. После передачи вы обставляете юнит и, если это инвестиция, передаёте его в аренду под управление, чтобы он начал зарабатывать. Понятный договор управления недвижимостью на Бали фиксирует комиссию оператора, процесс бронирования и то, как выплаты и отчётность доходят до вас. Для арендного юнита именно на этом этапе доходность, которую вы моделировали в начале, наконец появляется на вашем счёте.
Весь путь с застройщиком, а не с брокером
Поскольку Magnum Estate — застройщик полного цикла, все этапы выше ведёт одна компания. PT Magnum Estate International с 2019 года сдала 8 проектов и 575 юнитов, передаёт объекты напрямую от застройщика и затем сама управляет резиденциями со средней годовой загрузкой около 65%. Команда, с которой вы подписываете договор, — та же, что строит юнит и позже ведёт аренду. Это убирает стыки между отдельными фирмами именно в тех точках, где сделки офф-план обычно и срываются. Как эти этапы ложатся на конкретные юниты, видно в наших актуальных проектах на Бали.
Узнайте детали по вашему юниту
Скажите, какой проект и юнит вы рассматриваете, и мы разберём точные условия бронирования, договор, график платежей и сроки передачи, которые к нему применяются.
