Автор: Stanislav Sadovnikov, засновник Magnum Estate · Перевірено: юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Оновлено: 23 серпня 2026
Коротко: Іноземець не може володіти землею на Балі у повній власності: право повної власності (Hak Milik) закон закріплює виключно за громадянами Індонезії. Натомість доступні три легальні механізми: довгострокова оренда (Hak Sewa) на визначений строк, право користування (Hak Pakai), яке іноземець може оформити на власне ім’я, або володіння через власну компанію з іноземним капіталом (PT PMA), яка може мати право на забудову (Hak Guna Bangunan). Що обрати — залежить від мети: дім для себе, пасивний дохідний актив чи вілловий бізнес комерційного масштабу. У цьому гіді розбираємо кожен шлях, щоб ви ухвалили рішення до того, як щось підписувати.
Починайте зі структури, а не з об’єкта
Перше рішення про нерухомість на Балі — не «яка вілла», а те, як ви юридично її триматимете. Правильно обраний формат власності робить прозорим усе подальше: фінансування, податки, перепродаж і те, що станеться наприкінці строку. Помилка ж здатна перетворити хороший об’єкт на титул, який не вдасться ні продати, ні подовжити.
Наш огляд інвестицій на Балі описує ці механізми одним абзацом. Ця стаття — розгорнуте продовження: що являє собою кожен шлях, кому він підходить і який нюанс варто перевірити до підписання.
Правило, що визначає все
Індонезійське законодавство закріплює повну власність на землю (Hak Milik) виключно за громадянами країни. Іноземець не може отримати Hak Milik напряму — ані на Балі, ані будь-де в Індонезії.
Вам траплятимуться «номінальні» схеми, коли повну власність оформлюють на індонезійця, що діє у ваших інтересах за побічною угодою. Вважайте це червоним прапорцем. Такі конструкції загальновизнано юридично небезпечні: титул не належить ні вам, ні вашій компанії, тож ваша позиція тримається на приватному контракті, а не на зареєстрованому праві. Magnum не використовує номінальні структури, і будувати інвестицію на такій основі ми не радимо.
Легальних шляхів три, і кожен із них — реальне зареєстроване право.
Шлях 1: довгострокова оренда (Hak Sewa)
Оренда дає право користуватися конкретним об’єктом протягом узгодженого строку. Земля вам не належить: ви маєте контракт на її використання, зазвичай із прописаними умовами подовження.
Це найпростіша точка входу: менше замороженого капіталу, менше адміністрування і зрозумілий вихід наприкінці строку. Підходить для власного будинку для відпочинку або дохідного юніта, який ви плануєте тримати визначений період.
Зворотний бік — оренда скінченна і повністю визначається контрактом. Строк, механіка подовження і його ціна важать дуже багато, і всі вони прописані в угоді, а не в законі. Читайте їх уважно і звірте актуальні умови з консультаційним відділом Magnum до підписання.
Шлях 2: право користування (Hak Pakai)
Hak Pakai — це титул права користування, який кваліфікований іноземець може зареєструвати на власне ім’я. На відміну від оренди, це земельне право, зафіксоване в земельному реєстрі, і саме тому багато покупців обирають його для житла, в якому планують жити.
Формат підходить іноземцю, який хоче основне або довгострокове особисте житло, оформлене на себе, а не на компанію.
Умови кваліфікації і строки, прив’язані до Hak Pakai, встановлюються нормативно і з роками змінювалися. Оскільки ці параметри рухомі, звіряйте чинні умови з консультаційним відділом Magnum, а не покладайтеся на застарілу цифру з інтернету.
Шлях 3: компанія з іноземним капіталом (PT PMA)
PT PMA — це індонезійська компанія з обмеженою відповідальністю та іноземною власністю. Нерухомість тримає компанія, а не ви особисто, і вона може мати право на забудову та використання землі (Hak Guna Bangunan, HGB).
Це шлях для інвестицій у масштабі: вілла під комерційну оренду, кілька юнітів або об’єкт, який ви ведете як бізнес і плануєте перепродати. Володіння через компанію також тримає актив у структурі, створеній для комерційної діяльності.
Зворотний бік — тепер ви керуєте компанією, яка має відповідати вимогам: бізнес-ліцензія (NIB), регулярна звітність і податкові зобов’язання, яких немає в особистої оренди. Це більше організаційної роботи на старті, але саме така структура відповідає володінню комерційного масштабу. Актуальні вимоги і витрати уточнюйте в консультаційному відділі Magnum.
Три шляхи в порівнянні
Три шляхи в порівнянні
| Формат власності | Кому підходить | Що можна тримати | Типове використання | Головний нюанс |
|---|---|---|---|---|
| **Довгострокова оренда (Hak Sewa)** | Покупцям, яким потрібні фіксований строк, нижчий поріг входу і мінімум адміністрування | Контрактне право користуватися конкретним об'єктом протягом узгодженого строку | Власний дім для відпочинку або дохідний юніт на визначений період | Скінченна і визначається контрактом; умови подовження прописані в угоді. Актуальні умови звіряйте з консультаційним відділом Magnum |
| **Hak Pakai (право користування)** | Кваліфікованому іноземцю, який хоче титул на власне ім'я | Зареєстрований титул права користування об'єктом | Основне або довгострокове особисте житло, оформлене особисто | Кваліфікація і строки встановлені нормативно й можуть змінюватися. Актуальні умови звіряйте з консультаційним відділом Magnum |
| **PT PMA (компанія з іноземним капіталом)** | Інвесторам, які купують у комерційному масштабі або ведуть об'єкт як бізнес | Hak Guna Bangunan (право на забудову), яке тримає компанія | Інвестиційні вілли, орендний бізнес, кілька юнітів, перепродаж | Ви керуєте компанією: ліцензування (NIB), звітність і податки. Актуальні вимоги звіряйте з консультаційним відділом Magnum |
Як зіставити шлях із метою
Якщо ви хочете місце для власного відпочинку на визначену кількість років без зайвих клопотів — найпростіше зазвичай оренда. Якщо потрібен дім на власне ім’я на довгу перспективу — придивіться до Hak Pakai. Якщо ви купуєте, щоб здавати віллу, тримати кілька юнітів або вести об’єкт як бізнес із подальшим продажем, — PT PMA і є структура, створена для цього.
Чимало покупців поєднують кілька цілей, і правильна відповідь не завжди очевидна з самого об’єкта. Саме тому цю розмову варто провести до резервування, а не після.
Чому у 2025–26 роках вибір шляху важить ще більше
Індонезія посилює правила ліцензування нерухомості, і насамперед орендних вілл, а також контроль за їх дотриманням. Бізнес-ліцензування через систему NIB перевіряють дедалі прискіпливіше, і до вілл, що працюють поза правилами, влада вже вживала заходів.
Для вас це означає, що ціна помилки в структурі зросла — як і цінність купівлі об’єкта, що вже відповідає вимогам. Девелопер, який сам будує, продає і керує власними проєктами, передає вам нерухомість із готовими дозволами, титульним ланцюжком і операційною структурою, а не конструктор, який доведеться збирати і відстоювати самотужки. Коли шлях обрано, стаття про процес купівлі на етапі будівництва на Балі описує подальші кроки: резервування, ескроу, дозволи і передачу.
Де взяти конкретику
Ви помітите, що в цьому гіді немає строків оренди, тривалості Hak Pakai чи податкових ставок. Це свідомо. Ці цифри визначаються нормативно, вони змінюються, і торішнє значення цьогоріч може непомітно ввести в оману. З будь-якого питання, що залежить від чинного строку, ставки чи тривалості, ми відсилаємо до консультаційного відділу — щоб ви отримали сьогоднішню відповідь, звірену з вашою ситуацією.
Саме для цього існує наш консалтинг з інвестицій у нерухомість Балі: робоча сесія про те, який шлях відповідає вашій меті, з командою, яка сама веде титул, будівництво і управління.
Обговоріть, перш ніж брати на себе зобов’язання
Розкажіть нам про свою мету — власний дім, орендний дохід чи інвестиція комерційного масштабу — і ми покажемо, який формат власності їй відповідає і що потрібно для його оформлення.
