Калькулятор арендной доходности на Бали
Коротко: Введите цену объекта, среднюю ставку за ночь, ожидаемую загрузку и текущие расходы. Калькулятор покажет валовую и чистую доходность аренды и годовой доход, который следует из этих данных. Это оценка, которой управляете вы, а не гарантия.
Ваша прогнозируемая доходность
11.9%
Валовая доходность аренды
8.3%
Чистая доходность аренды
$41,519
Валовой годовой доход
$29,063
Чистый годовой доход
Простая окупаемость: 12.0 лет чистого дохода, чтобы вернуть цену (до перепродажи или роста стоимости).
Этот калькулятор служит только для иллюстрации и не является финансовой, налоговой или инвестиционной консультацией. Ставки, загрузка и расходы зависят от района, сезона и управления. Проверьте цифры независимо перед покупкой.
Валовая доходность против чистой
Валовая доходность аренды — это годовой арендный доход, делённый на цену покупки. Она не учитывает расходы, поэтому всегда выглядит выше того, что вы оставляете себе.
Чистая доходность аренды вычитает текущие расходы — управление, коммунальные, налог, уборку, содержание и пустующие ночи — до деления. Именно эта цифра важна для реальной отдачи и именно её стоит сравнивать между объектами.
Валовая доходность = (цена за ночь × забронированные ночи) ÷ цена
Чистая доходность = (валовой доход − текущие расходы) ÷ цена
Три рычага за этой цифрой
Измените любой из них — и чистая доходность сдвинется. Здесь же хороший оператор и отрабатывает свою комиссию.
Загрузка
Число забронированных ночей в году — самый весомый рычаг. Профессиональное управление арендой держит календарь заполненным во все сезоны, а не полагается только на пиковые месяцы.
Ставка за ночь
Локация, дизайн и отзывы задают ставку, которую вы можете удерживать. Вилла, в которой хочется фотографироваться, приносит за ночь больше, чем сопоставимый объект по соседству.
Текущие расходы
Комиссии за управление, коммунальные, налог и содержание решают, какую долю валового дохода вы оставляете себе. Более низкие и предсказуемые расходы повышают чистую доходность, не трогая ставку.
На что нацелены проекты Magnum
Для ориентира: Magnum Estate прогнозирует чистый ROI 9,5–12,3% в год на своих управляемых проектах, выстроенный через локацию, дизайн и собственное управление. Как строятся эти доходы — в инвестиционном гиде.
Вход начинается от $225 000 при прогнозируемом росте стоимости 40–70% за строительный цикл. Сравните актуальные цены и прогнозируемую доходность по текущим проектам.
Арендная доходность, по пунктам
Какая доходность аренды на Бали считается хорошей?
Чистая доходность аренды в высоких однозначных — низких двузначных процентах — это сильно для управляемой курортной виллы в топовом районе Бали. Валовые цифры выше, потому что не учитывают расходы, поэтому всегда сравнивайте чистую. Управляемые проекты Magnum нацелены на чистый ROI 9,5–12,3%.
В чём разница между валовой и чистой доходностью?
Валовая доходность делит годовой арендный доход на цену и игнорирует расходы. Чистая доходность сначала вычитает управление, коммунальные, налог, уборку, содержание и пустующие ночи. Чистая — это то, что вы реально оставляете себе, поэтому она и есть честная база для сравнения.
Учитывает ли этот калькулятор рост стоимости?
Нет. Он измеряет только арендный доход. Рост стоимости — увеличение цены объекта — отдельно и добавляется к вашей общей отдаче. Magnum прогнозирует рост стоимости 40–70% за строительный цикл, который простая окупаемость не учитывает.
Какую загрузку брать для Бали?
Годовую загрузку хорошо управляемой виллы в топовом районе обычно моделируют в диапазоне 60–75% после усреднения высокого и низкого сезонов. Берите консервативную цифру, которую сможете обосновать, затем сверьте её с реальными данными бронирований по конкретному району.
Какие расходы стоит учесть?
Заложите комиссии за управление, коммунальные, государственный налог, уборку и бельё, плановое обслуживание, страхование и ночи, когда вилла простаивает. Вместе они обычно забирают 25–40% валового дохода — поэтому чистая доходность заметно ниже валовой.
Смотрите цифры на реальных проектах
Посчитайте свои цифры выше, затем прочитайте полный гид по инвестициям на Бали или напишите команде за данными по доходности на уровне проекта.