Автор Донни Ёсуа, аналитик по инвестициям в недвижимость, Magnum Estate ·
Проверено службой операций Magnum Estate ·
Последнее обновление 15 июля 2026
Как создать PT PMA в Индонезии?
Создание PT PMA, иностранной ограниченной компании в Индонезии, включает в себя резервирование названия компании, выбор правильных кодов KBLI, подписание нотариального акта о создании, его утверждение Министерством юстиции, а затем получение налогового номера и NIB через систему OSS. Большинство покупателей завершают процесс за три-шеесть недель.
Кратко: PT PMA — это законный способ для иностранца владеть недвижимостью на Бали через компанию, под титулом Hak Guna Bangunan или Hak Pakai, получать доход от аренды и перепродавать. Ожидайте минимальный инвестиционный план в 10 миллиардов IDR, как минимум двух акционеров, три-шеесть недель на регистрацию и регулярные квартальные отчеты LKPM плюс налоговые декларации. Если вы еще не уверены, что PT PMA — это правильная структура, сначала ознакомьтесь с сравнением прав собственности по ссылке ниже.
Прежде чем начать: действительно ли вам нужен PT PMA?
PT PMA — это не единственный способ владеть недвижимостью на Бали, и он не всегда является правильным. Иностранцы также могут арендовать по Hak Sewa или владеть Hak Pakai на свое имя, и каждый путь имеет разные расходы, сроки и риски. Этот гид предполагает, что вы уже оценили эти варианты и решили, что компания имеет смысл, обычно потому, что вы хотите максимально близкое к праву собственности, планируете получать доход от аренды или намерены владеть несколькими единицами. Если вы еще не там, сначала прочитайте наше сравнение аренды, права собственности и PT PMA, а затем вернитесь сюда за инструкцией.
Две вещи, которые нужно прояснить, прежде чем тратить рупию. Во-первых, PT PMA может владеть Hak Guna Bangunan, правом на строительство, или Hak Pakai, правом на использование, но никогда Hak Milik, правом собственности, зарезервированным для граждан Индонезии. Во-вторых, использование имени индонезийца для удержания прав собственности от вашего имени, номинальная схема, не является обходным путем: это не подлежит исполнению и несет реальные риски. PT PMA существует именно для того, чтобы иностранцы не шли по этому пути. Для более широкой правовой картины смотрите наше руководство по покупке недвижимости на Бали для иностранцев, а для инвестиционного контекста — наш центр инвестиций на Бали.
Процесс создания, шаг за шагом
Сам процесс создания компании представляет собой довольно стандартную последовательность, которую обрабатывает нотариус и онлайн-система бизнеса. То, что занимает время, редко связано с документацией; это одобрения между шагами. Вот путь от названия компании до действующего, лицензированного PT PMA.
Создание PT PMA: этапы, сроки и ориентировочные расходы, 2026
| Этап | Что происходит | Сроки | Ориентировочная стоимость |
|---|---|---|---|
| Название и структура | Резервирование названия компании, выбор кодов KBLI, установка акционеров и капитала | 2-4 дня | Часть регистрационного сбора |
| Нотариальный акт | Нотариус составляет и подписывает акт о создании (akta pendirian) | 3-7 дней | Регистрационный сбор 2,000-5,000 USD |
| Утверждение юридического лица | Министерство юстиции и прав человека (AHU) утверждает акт | 1-2 недели | Включено выше |
| Налоговый номер и NIB | Получение налогового номера NPWP и NIB через OSS | 1-2 недели | Включено выше |
| Лицензии сектора | Разрешения, специфичные для KBLI, плюс PBG и SLF для здания | Варьируется в зависимости от деятельности | По мере необходимости |
| Постоянное соблюдение | Квартальные LKPM, налоговые декларации, годовые финансовые отчеты | Постоянно | 1,500-4,000 USD в год |
Что означают цифры: капитал, KBLI и инвестиционный план
Каждая индонезийская компания регистрирует один или несколько кодов KBLI, национальной классификации бизнеса, через систему OSS. Ваши коды определяют, какие виды деятельности вы можете вести и ограничено ли иностранное владение. Покупатели недвижимости обычно регистрируют коды недвижимости в диапазоне 681, для покупки, продажи и аренды своей недвижимости, а если вы сдаете в краткосрочную аренду, коды размещения в диапазоне 55. Некоторые сектора ограничены индонезийским или совместным владением в соответствии с Позитивным инвестиционным списком; большинство стандартных операций с недвижимостью и аренды открыты для полного иностранного владения, но подтвердите свои точные коды перед подачей.
Основная цифра — это минимальный инвестиционный план в 10 миллиардов IDR, около 625,000 USD по курсу около 16,000 IDR за доллар, на каждую бизнес-линию и каждое местоположение, и это не включает саму землю и здания. Это обязательство по запланированным инвестициям, зарегистрированное в Министерстве инвестиций (BKPM) через oss.go.id, а не наличные, которые вы должны перевести в первый день. Часть из них — это выпущенный и оплаченный капитал; точное соотношение менялось с изменением законодательства на протяжении лет (bkpm.go.id), что является одной из нескольких причин, по которым стоит подтвердить текущие пороги с лицензированным консультантом, а не старым блогом.
Вам также нужно как минимум два акционера, один директор и один комиссар. Акционеры могут быть физическими или юридическими лицами, и для большинства структур недвижимости оба могут быть иностранцами.
После регистрации: обязательства, которые большинство покупателей недооценивают
Создание компании — это начало, а не конец. Действующий PT PMA несет постоянные обязанности, и Индонезия их строго соблюдает:
- LKPM, каждый квартал. Laporan Kegiatan Penanaman Modal — это отчет о деятельности инвестиций, который подается через OSS четыре раза в год. Если пропустить его несколько раз, ваши лицензии могут быть заморожены.
- Налоговые декларации. Корпоративный налог на прибыль составляет 22%, с ежемесячными и годовыми декларациями (SPT), подаваемыми в налоговую службу (pajak.go.id). В зависимости от вашей деятельности вам также может потребоваться уплачивать НДС и налог на удержание.
- Годовые финансовые отчеты, подготовленные в соответствии с индонезийскими стандартами бухгалтерского учета.
- Разрешения на строительство и трудоустройство. PBG (разрешение на строительство, ранее IMB) и SLF (сертификат годности) для недвижимости, плюс RPTKA и KITAS, если вы нанимаете иностранцев.
Запланируйте бюджет для местного бухгалтера или фирмы по корпоративным услугам с первого месяца; постоянное соблюдение обычно обходится в 1,500-4,000 USD в год в зависимости от деятельности и оборота. Налоги на недвижимость и расходы на удержание рассматриваются в нашем руководстве по налогам на недвижимость на Бали и расходам на удержание.
Правила меняются, проверьте перед подачей
Цифры здесь являются ориентировочными диапазонами на 2026 год, и правила инвестиций в Индонезии меняются: капитальные пороги, классификации KBLI и Позитивный инвестиционный список изменялись в последние годы. Рассматривайте это как ориентацию, а не как юридическую консультацию. Прежде чем зарегистрировать PT PMA или перевести какие-либо деньги, подтвердите текущие требования для ваших точных бизнес-кодов с лицензированным индонезийским нотариусом, налоговым консультантом или фирмой по корпоративным услугам. Неправильный код KBLI или несоответствие капитальным правилам гораздо дешевле исправить на бумаге, чем после регистрации.
Как PT PMA соотносится с вашей покупкой
Для большинства покупателей Magnum PT PMA является средством, а не целью: цель — это управляемая квартира или вилла, которая приносит доход и сохраняет свою стоимость. На практике оба процесса идут параллельно. Вы резервируете единицу, и пока компания регистрируется, вы проводите проверку прав на собственность и разработчика. К моменту передачи PT PMA будет действовать, и недвижимость будет находиться под Hak Guna Bangunan на имя компании. Наша команда регулярно работает с покупателями и может указать вам нотариусов и консультантов, которые делают это правильно.
"PT PMA — это не лазейка; это законная дверь. Создайте ее правильно, соблюдайте квартальную отчетность, и это превратит недвижимость на Бали из серой зоны в законный, подлежащий перепродаже актив."
Краткое резюме
Методология и источники
Процесс, сроки и пороги выше описывают, как создается стандартный PT PMA для владения недвижимостью в 2026 году, основанный на публичной инвестиционной и бизнес-регистрационной системе Индонезии и на регистрациях, которые служба операций Magnum видит вместе с покупателями.
Регистрация компании и выдача NIB проходят через правительственную систему Online Single Submission (oss.go.id); инвестиционное планирование, отчет LKPM и Позитивный инвестиционный список находятся в Министерстве инвестиций и BKPM (bkpm.go.id); корпоративные налоговые обязательства устанавливаются Генеральной дирекцией налогов (pajak.go.id); а правила земельных титулов, включая Hak Guna Bangunan и Hak Pakai, регулируются национальным земельным агентством ATR/BPN (atrbpn.go.id). Расходы являются ориентировочными рыночными диапазонами для нотариальных и корпоративных услуг, конвертированными по курсу примерно 16,000 IDR за доллар США; они варьируются в зависимости от поставщика и бизнес-деятельности. Ничто из этого не является юридической консультацией, и пороги меняются, поэтому подтвердите текущие требования с лицензированным специалистом перед тем, как действовать.
Часто задаваемые вопросы
Сколько денег нужно для создания PT PMA?
Планируйте два уровня. Сам процесс создания компании, нотариальные и корпоративные услуги обычно обходятся в 2,000-5,000 USD. Отдельно PT PMA требует минимального инвестиционного плана в 10 миллиардов IDR, около 625,000 USD, на каждую бизнес-линию и без учета земли и зданий, часть из которых является оплаченным капиталом. Инвестиционный план — это зарегистрированное обязательство, а не наличные, которые вы вносите заранее, но подтвердите текущие требования к оплаченной части с консультантом, так как они менялись со временем.
Сколько времени занимает регистрация PT PMA?
Сам процесс создания компании обычно занимает около трех-шеести недель, от резервирования названия до нотариального акта, утверждения Министерством юстиции, получения налогового номера и NIB. Специфические лицензии сектора и разрешения на строительство могут добавить время, поэтому учитывайте больше времени, если ваша деятельность требует дополнительных одобрений.
Может ли PT PMA владеть недвижимостью на Бали?
Да, но не как право собственности. PT PMA может владеть Hak Guna Bangunan, правом на строительство, на срок до 30 лет с возможностью продления, или Hak Pakai, правом на использование. Hak Milik, истинное право собственности, зарезервировано для граждан Индонезии. Для большинства иностранных покупателей Hak Guna Bangunan под PT PMA является наиболее близким законным эквивалентом владения.
Нужен ли мне индонезийский партнер или номинал?
Нет. PT PMA может быть полностью иностранным для большинства стандартных операций с недвижимостью и аренды, что именно и является причиной его существования. Вам нужно как минимум два акционера, один директор и один комиссар, но они могут быть иностранцами. Избегайте номинальных схем, когда индонезиец удерживает право собственности на свое имя для вас; они не подлежат исполнению и несут реальные риски.
Каковы текущие расходы и обязательства?
Каждый PT PMA подает квартальный отчет LKPM о инвестициях через OSS, ежемесячные и годовые налоговые декларации, а также годовые финансовые отчеты. Корпоративный налог на прибыль составляет 22%. Запланируйте примерно 1,500-4,000 USD в год для бухгалтера или фирмы по корпоративным услугам, чтобы поддерживать соответствие компании, больше, если она нанимает сотрудников или обрабатывает НДС.
Должен ли я создать PT PMA самостоятельно или воспользоваться агентом?
Почти все используют нотариуса и фирму по корпоративным услугам. Документы подаются на индонезийском языке, правила KBLI и капитала меняются, и одна ошибка в коде может остановить компанию. Для единовременной покупки недвижимости плата за профессиональную регистрацию невелика по сравнению с затратами и задержками, связанными с ошибками.
Об авторе
Донни Ёсуа — аналитик по инвестициям в недвижимость в Magnum Estate, награжденном разработчике полного цикла на Бали (Берва, Санур, Умалас, Sky Stars). Он пишет о юридических, налоговых и финансовых механизмах покупки недвижимости на Бали для иностранцев. Эта статья является общей информацией, а не юридической консультацией.
