撰写者 Donny Yosua, 房地产投资分析师, Magnum Estate ·
审核者 Magnum Estate运营团队 ·
最后更新 2026年7月15日
如何在印尼设立PT PMA？
设立PT PMA，即印尼的外资有限责任公司，意味着要预留公司名称，选择合适的KBLI商业代码，签署公证成立契约，获得法律部的批准，然后通过OSS系统获取税号和NIB。大多数买家在三到六周内完成。
简而言之： PT PMA是外国人通过公司持有巴厘岛物业的合规方式，适用于Hak Guna Bangunan或Hak Pakai产权，赚取租金并转售。预计至少需要IDR 10亿的投资计划，至少两个股东，三到六周的注册时间，以及持续的季度LKPM报告和税务申报。如果您尚不确定PT PMA是否是合适的结构，请先阅读下面的所有权比较。
开始之前：您是否真的需要PT PMA？
PT PMA并不是持有巴厘岛物业的唯一方式，也并不总是合适的选择。外国人还可以根据Hak Sewa租赁或以自己名义持有Hak Pakai，每种方式的成本、期限和风险各不相同。本指南假设您已经权衡了这些选项，并决定成立公司通常是有意义的，通常是因为您想要尽可能接近自由持有，计划赚取租金收入或打算持有多个单位。如果您还没有决定，请先阅读我们的租赁权与自由权与PT PMA的比较，然后再回来了解如何操作。
在您花费任何印尼盾之前，有两件事需要明确。首先，PT PMA可以持有Hak Guna Bangunan（建设权）或Hak Pakai（使用权），但绝不能持有Hak Milik（仅限印尼公民的自由持有产权）。其次，使用印尼人的名义为您持有自由产权的提名安排并不是一个捷径：这是不可执行的，并且存在实际风险。PT PMA的存在正是为了让外国人不必走这条路。有关更广泛的法律情况，请参见我们的外国人在巴厘岛购买物业的指南，以及投资背景的巴厘岛投资中心。
设立过程，逐步指南
公司本身的设立过程是一个相对标准的程序，由公证人和在线商业系统处理。耗时的通常不是文书工作，而是各步骤之间的审批。以下是从公司名称到正式注册的PT PMA的路径。
PT PMA设立：阶段、时间表和2026年参考成本
| 阶段 | 发生的事情 | 时间表 | 参考成本 |
|---|---|---|---|
| 名称和结构 | 预留公司名称，选择KBLI代码，设定股东和资本 | 2-4天 | 设立费用的一部分 |
| 公证契约 | 公证人起草并签署成立契约（akta pendirian） | 3-7天 | 设立费用USD 2,000-5,000 |
| 法人批准 | 法律与人权部（AHU）批准契约 | 1-2周 | 包括在上面 |
| 税号和NIB | 通过OSS获取NPWP税号和NIB | 1-2周 | 包括在上面 |
| 行业许可证 | KBLI特定许可证，以及建筑的PBG和SLF | 根据活动而异 | 个案处理 |
| 持续合规 | 季度LKPM、税务申报、年度财务报表 | 持续 | 每年USD 1,500-4,000 |
数字的含义：资本、KBLI和投资计划
每个印尼公司通过OSS系统注册一个或多个KBLI代码，即国家商业分类。您的代码决定了您可以进行哪些活动以及外资所有权是否受到限制。房地产买家通常在681范围内注册房地产代码，用于购买、出售和租赁自己的物业，如果进行短期出租，则在55范围内注册住宿代码。某些行业受到印尼或合资所有权的限制，积极投资清单下的大多数标准物业和租赁活动对完全外资所有权开放，但在提交之前请确认您的确切代码。
主要数字是最低投资计划为IDR 10亿，约合USD 625,000（汇率接近IDR 16,000兑美元），按业务线和地点计算，并且不包括土地和建筑物本身。这是一个在投资部（BKPM）记录的计划投资承诺，通过oss.go.id进行，而不是您必须在第一天汇款的现金。部分为已发行和实缴资本；具体分配随着法规的变化而变化（bkpm.go.id），这是确认当前门槛的几个原因之一，建议咨询持牌顾问，而不是查阅旧博客文章。
您还需要至少两个股东、一名董事和一名监事。股东可以是个人或公司，对于大多数物业结构，两者都可以是外国人。
注册后：大多数买家低估的义务
注册只是开始，而不是结束。一个活跃的PT PMA承担着持续的责任，印尼对此进行强制执行：
- LKPM，每季度。 Laporan Kegiatan Penanaman Modal是每年四次通过OSS提交的投资活动报告。多次跳过可能导致您的许可证被冻结。
- 税务申报。 企业所得税为22%，每月和每年提交税务申报（SPT）给税务局（pajak.go.id）。根据您的活动，您可能还需要处理增值税和预扣税。
- 年度财务报表 按照印尼会计标准编制。
- 建筑和人员许可。 物业的PBG（建筑批准，前称IMB）和SLF（合格证书），如果您雇佣外国人，还需要RPTKA和KITAS。
从第一月开始预算一个当地会计师或企业服务公司；持续合规通常每年需花费USD 1,500到4,000，具体取决于活动和营业额。物业特定的税费和持有成本在我们的巴厘岛物业税和持有成本指南中有详细说明。
规则变化，提交前请核实
这里的数字是2026年的参考范围，印尼投资规则在变化：资本门槛、KBLI分类和积极投资清单近年来都发生了变化。将此视为方向性指南，而非法律建议。在注册PT PMA或转移任何资金之前，请与持牌印尼公证人、税务顾问或企业服务公司确认您确切业务代码的当前要求。错误的KBLI代码或未满足的资本规则在纸面上修正的成本远低于注册后修正的成本。
PT PMA与您的购买的关系
对于大多数Magnum买家来说，PT PMA是一种手段，而不是目标：目标是一个管理良好的公寓或别墅，能够产生收入并保持价值。在实践中，这两者是并行进行的。您预留单元，而在公司注册的同时，您完成对产权和开发商的尽职调查。在交接时，PT PMA已经生效，物业以公司的名义持有Hak Guna Bangunan。我们的团队经常与买家一起进行此操作，可以为您指引合适的公证人和顾问。
"PT PMA不是一个漏洞；它是合法的前门。正确设立，保持季度报告，使巴厘岛物业从灰色地带的赌博变成合规、可转售的资产。"
一句话总结
方法论和来源
以上过程、时间表和门槛描述了2026年标准物业持有PT PMA的设立方式，来源于印尼的公共投资和商业注册框架，以及Magnum运营团队在与买家一起看到的注册案例。
公司注册和NIB的发放通过政府的在线单一提交系统（oss.go.id）进行；投资规划、LKPM报告和积极投资清单由投资部和BKPM（bkpm.go.id）负责；企业税务义务由税务总局（pajak.go.id）设定；土地产权规则，包括Hak Guna Bangunan和Hak Pakai，由国家土地局ATR/BPN（atrbpn.go.id）管理。费用是公证人和企业服务费用的市场参考范围，按大约IDR 16,000兑美元计算；它们因提供者和商业活动而异。以上内容均不构成法律建议，门槛会发生变化，因此在行动之前请与持牌专业人士确认当前要求。
常见问题
设立PT PMA需要多少钱？
计划分为两层。公司设立本身、公证人和企业服务费用通常在USD 2,000到5,000之间。单独而言，PT PMA的最低投资计划为IDR 10亿，约合USD 625,000，按业务线计算，不包括土地和建筑物，其中一部分为实缴资本。投资计划是记录的承诺，而不是您前期存入的现金，但请与顾问确认当前的实缴要求，因为它随着时间而变化。
注册PT PMA需要多长时间？
公司本身通常在三到六周内完成注册，从名称预留到公证契约、法律部批准、税号和NIB。行业特定的许可证和建筑许可可能需要额外时间，因此如果您的活动需要额外的批准，请预留更多时间。
PT PMA可以在巴厘岛拥有物业吗？
可以，但不是以自由持有的方式。PT PMA可以持有Hak Guna Bangunan（建设权），最长可达30年并可续期，或Hak Pakai（使用权）。Hak Milik（真正的自由持有）仅限印尼公民。对于大多数外国买家来说，PT PMA下的Hak Guna Bangunan是最接近合规的拥有方式。
我需要印尼合作伙伴或提名人吗？
不需要。PT PMA对于大多数标准物业和租赁活动可以完全外资拥有，这正是它存在的原因。您需要至少两个股东、一名董事和一名监事，但他们可以是外国人。避免提名安排，即印尼人以其名义为您持有自由产权；这些安排是不可执行的，并且存在实际风险。
持续的成本和义务是什么？
每个PT PMA每季度通过OSS提交LKPM投资报告，提交每月和每年的税务申报，以及年度财务报表。企业所得税为22%。预算每年大约USD 1,500到4,000用于会计师或企业服务公司，以保持公司的合规性，如果雇佣员工或处理增值税，则费用会更高。
我应该自己设立PT PMA还是使用代理？
几乎所有人都会使用公证人和企业服务公司。申请文件是印尼语的，KBLI和资本规则会变化，单个错误的代码可能会导致公司注册停滞。对于一次性物业购买，专业设立的费用相对于错误的成本和延误来说是微不足道的。
关于作者
Donny Yosua是Magnum Estate的房地产投资分析师，这是一家屡获殊荣的全周期巴厘岛开发商（Berawa、Sanur、Umalas、Sky Stars）。他撰写有关外国人在巴厘岛购买物业的法律、税务和财务机制的文章。本文为一般信息，不构成法律建议。
