Écrit par Donny Yosua, analyste en investissement immobilier, Magnum Estate ·
Révisé par le bureau des opérations de Magnum Estate ·
Dernière mise à jour 15 juillet 2026
Comment établir un PT PMA en Indonésie ?
Établir un PT PMA, la société à responsabilité limitée détenue par des étrangers en Indonésie, implique de réserver un nom d’entreprise, de choisir les bons codes d’activité KBLI, de signer un acte notarié de constitution, d’obtenir l’approbation du ministère de la Justice, puis d’obtenir un numéro fiscal et un NIB via le système OSS. La plupart des acheteurs terminent le processus en trois à six semaines.
En résumé : Un PT PMA est le moyen légal pour un étranger de détenir une propriété à Bali par le biais d’une société, sous un titre Hak Guna Bangunan ou Hak Pakai, de générer des revenus locatifs et de revendre. Attendez-vous à un plan d’investissement minimum de 10 milliards IDR, au moins deux actionnaires, trois à six semaines pour l’incorporation, et des rapports LKPM trimestriels en cours ainsi que des déclarations fiscales. Si vous n’êtes pas encore sûr qu’un PT PMA soit la bonne structure, commencez par la comparaison de propriété liée ci-dessous.
Avant de commencer : avez-vous vraiment besoin d’un PT PMA ?
Un PT PMA n’est pas le seul moyen de détenir une propriété à Bali, et ce n’est pas toujours le bon choix. Les étrangers peuvent également louer sous Hak Sewa ou détenir Hak Pakai à leur propre nom, et chaque option comporte des coûts, des durées et des profils de risque différents. Ce guide suppose que vous avez déjà pesé ces options et décidé qu’une société a du sens, généralement parce que vous souhaitez avoir quelque chose de proche de la pleine propriété, prévoyez de générer des revenus locatifs ou envisagez de détenir plusieurs unités. Si vous n’en êtes pas encore là, lisez d’abord notre comparaison entre bail, pleine propriété et PT PMA, puis revenez ici pour le mode d’emploi.
Deux points à clarifier avant de dépenser un sou. Tout d’abord, un PT PMA peut détenir Hak Guna Bangunan, le droit de construire, ou Hak Pakai, le droit d’utiliser, mais jamais Hak Milik, le titre de pleine propriété réservé aux citoyens indonésiens. Deuxièmement, utiliser le nom d’un Indonésien pour détenir la pleine propriété en votre nom, un arrangement de nominé, n’est pas un raccourci : c’est inapplicable et comporte un risque réel. Le PT PMA existe précisément pour que les étrangers n’aient pas à emprunter cette voie. Pour une vue d’ensemble juridique, consultez notre guide sur l’achat de biens immobiliers à Bali en tant qu’étranger, et pour le contexte d’investissement, notre centre d’investissement à Bali.
Le processus de mise en place, étape par étape
La création de l’entreprise suit une séquence assez standard gérée par un notaire et le système commercial en ligne. Ce qui prend du temps n’est généralement pas la paperasse ; ce sont les approbations entre les étapes. Voici le chemin de la réservation d’un nom d’entreprise à un PT PMA actif et licencié.
Mise en place du PT PMA : étapes, délais et coûts indicatifs, 2026
| Étape | Ce qui se passe | Délai | Coût indicatif |
|---|---|---|---|
| Nom et structure | Réserver le nom de l'entreprise, sélectionner les codes KBLI, définir les actionnaires et le capital | 2-4 jours | Partie des frais de mise en place |
| Acte notarié | Un notaire rédige et signe l'acte de constitution (akta pendirian) | 3-7 jours | Frais de mise en place 2000-5000 USD |
| Approbation de la personne morale | Le ministère de la Justice et des Droits de l'Homme (AHU) approuve l'acte | 1-2 semaines | Inclus ci-dessus |
| Numéro fiscal et NIB | Obtenir le numéro fiscal NPWP et le NIB via OSS | 1-2 semaines | Inclus ci-dessus |
| Licences sectorielles | Permis spécifiques au KBLI, plus PBG et SLF pour le bâtiment | Varie selon l'activité | Au cas par cas |
| Conformité continue | LKPM trimestriels, déclarations fiscales, états financiers annuels | Continu | 1500-4000 USD par an |
Que signifient les chiffres : capital, KBLI et le plan d’investissement
Chaque entreprise indonésienne enregistre un ou plusieurs codes KBLI, la classification nationale des entreprises, via le système OSS. Vos codes décident des activités que vous pouvez exercer et si la propriété étrangère est limitée. Les acheteurs de biens immobiliers enregistrent généralement des codes immobiliers dans la plage 681, pour l’achat, la vente et la location de votre propre propriété, et, si vous louez à court terme, des codes d’hébergement dans la plage 55. Certains secteurs sont réservés à la propriété indonésienne ou conjointe selon la Liste d’Investissement Positive ; la plupart des activités immobilières et locatives standard sont ouvertes à une pleine propriété étrangère, mais confirmez vos codes exacts avant de déposer.
Le chiffre clé est un plan d’investissement minimum de 10 milliards IDR, soit environ 625 000 USD à un taux de change proche de 16 000 IDR pour un dollar, par ligne d’activité et par emplacement, et cela n’inclut pas le terrain et les bâtiments eux-mêmes. Il s’agit d’un engagement d’investissement planifié enregistré auprès du ministère des Investissements (BKPM) via oss.go.id, et non d’argent que vous devez transférer dès le premier jour. Une partie est le capital émis et libéré ; la répartition exacte a évolué avec la réglementation au fil des ans (bkpm.go.id), ce qui est l’une des plusieurs raisons de confirmer les seuils actuels avec un consultant agréé plutôt qu’un ancien article de blog.
Vous avez également besoin d’au moins deux actionnaires, d’un directeur et d’un commissaire. Les actionnaires peuvent être des individus ou des entreprises, et pour la plupart des structures immobilières, les deux peuvent être étrangers.
Après l’enregistrement : les obligations que la plupart des acheteurs sous-estiment
L’incorporation est le début, pas la fin. Un PT PMA actif entraîne des devoirs récurrents, et l’Indonésie les applique :
- LKPM, chaque trimestre. Le Laporan Kegiatan Penanaman Modal est un rapport d’activité d’investissement déposé via OSS quatre fois par an. Si vous le sautez plusieurs fois, vos licences peuvent être gelées.
- Déclarations fiscales. L’impôt sur les sociétés est de 22 %, avec des déclarations mensuelles et annuelles (SPT) soumises à l’administration fiscale (pajak.go.id). Selon votre activité, vous pourriez également gérer la TVA et l’impôt à la source.
- États financiers annuels préparés selon les normes comptables indonésiennes.
- Permis de construction et d’embauche. Le PBG (approbation de construction, anciennement IMB) et le SLF (certificat de conformité) pour la propriété, plus RPTKA et KITAS si vous employez des étrangers.
Prévoyez un comptable local ou une société de services d’entreprise dès le premier mois ; la conformité continue coûte généralement entre 1500 et 4000 USD par an, selon l’activité et le chiffre d’affaires. Les taxes spécifiques à la propriété et les coûts de détention sont couverts dans notre guide des taxes immobilières à Bali et des coûts de détention.
Les règles changent, vérifiez avant de déposer
Les chiffres ici sont des fourchettes indicatives pour 2026, et les règles d'investissement indonésiennes évoluent : les seuils de capital, les classifications KBLI et la Liste d'Investissement Positive ont tous changé ces dernières années. Considérez cela comme une orientation, pas un avis juridique. Avant d'enregistrer un PT PMA ou de transférer de l'argent, confirmez les exigences actuelles pour vos codes d'activité exacts avec un notaire indonésien agréé, un consultant fiscal ou une société de services d'entreprise. Un mauvais code KBLI ou une règle de capital non respectée est beaucoup moins coûteux à corriger sur papier qu'après l'incorporation.
Comment le PT PMA se connecte à votre achat
Pour la plupart des acheteurs de Magnum, le PT PMA est un moyen, pas un but : le but est un appartement ou une villa gérée qui génère des revenus et conserve sa valeur. En pratique, les deux se déroulent en parallèle. Vous réservez l’unité, et pendant que la société est en cours d’incorporation, vous effectuez une diligence raisonnable sur le titre et le promoteur. Au moment de la remise, le PT PMA est actif et la propriété est détenue sous Hak Guna Bangunan au nom de la société. Notre équipe gère cela régulièrement avec les acheteurs et peut vous orienter vers les notaires et consultants qui le font correctement.
"Un PT PMA n'est pas une échappatoire ; c'est la porte d'entrée légale. Mettez-le en place correctement, maintenez les rapports trimestriels, et cela transforme la propriété à Bali d'un pari en zone grise en un actif conforme et revendable."
L'essentiel à retenir
Méthodologie et sources
Le processus, les délais et les seuils ci-dessus décrivent comment un PT PMA standard de détention immobilière est établi en 2026, tiré du cadre public d’investissement et d’enregistrement des entreprises en Indonésie et des incorporations que le bureau des opérations de Magnum voit avec les acheteurs.
L’enregistrement de l’entreprise et l’émission de NIB se font par le système de soumission unique en ligne du gouvernement (oss.go.id); la planification des investissements, le rapport LKPM et la Liste d’Investissement Positive relèvent du ministère des Investissements et du BKPM (bkpm.go.id); les obligations fiscales des entreprises sont fixées par la Direction générale des impôts (pajak.go.id); et les règles de titre foncier, y compris Hak Guna Bangunan et Hak Pakai, sont administrées par l’agence foncière nationale, ATR/BPN (atrbpn.go.id). Les coûts sont des fourchettes de marché indicatives pour les frais notariaux et de services d’entreprise, convertis à environ 16 000 IDR pour un dollar américain ; ils varient selon le fournisseur et l’activité commerciale. Rien de tout cela n’est un avis juridique, et les seuils changent, donc vérifiez les exigences actuelles avec un professionnel agréé avant d’agir.
Questions fréquentes
Combien d’argent faut-il pour établir un PT PMA ?
Prévoyez deux niveaux. Les frais de création de l’entreprise, les frais notariaux et de services d’entreprise se chiffrent généralement entre 2000 et 5000 USD. Séparément, un PT PMA nécessite un plan d’investissement minimum de 10 milliards IDR, soit environ 625 000 USD, par ligne d’activité et excluant le terrain et les bâtiments, dont une partie est le capital libéré. Le plan d’investissement est un engagement enregistré plutôt qu’un montant que vous déposez à l’avance, mais confirmez l’exigence actuelle de capital libéré avec un consultant, car elle a changé au fil du temps.
Combien de temps faut-il pour enregistrer un PT PMA ?
La société est généralement incorporée en environ trois à six semaines, de la réservation du nom à l’acte notarié, l’approbation du ministère de la Justice, le numéro fiscal et le NIB. Les licences spécifiques au secteur et les permis de construire peuvent ajouter du temps, donc prévoyez plus si votre activité nécessite des approbations supplémentaires.
Un PT PMA peut-il posséder des biens à Bali ?
Oui, mais pas en pleine propriété. Un PT PMA peut détenir Hak Guna Bangunan, le droit de construire, jusqu’à 30 ans et renouvelable, ou Hak Pakai, le droit d’utiliser. Hak Milik, la véritable pleine propriété, est réservé aux citoyens indonésiens. Pour la plupart des acheteurs étrangers, Hak Guna Bangunan sous un PT PMA est l’équivalent légal le plus proche de la propriété.
Ai-je besoin d’un partenaire indonésien ou d’un nominé ?
Non. Un PT PMA peut être entièrement détenu par des étrangers pour la plupart des activités immobilières et locatives standard, ce qui est précisément pourquoi il existe. Vous avez besoin d’au moins deux actionnaires, d’un directeur et d’un commissaire, mais ils peuvent être étrangers. Évitez les arrangements de nominé, où un Indonésien détient la pleine propriété en votre nom ; ils ne sont pas exécutoires et comportent un risque réel.
Quels sont les coûts et obligations continus ?
Chaque PT PMA dépose un rapport d’investissement LKPM trimestriel via OSS, des déclarations fiscales mensuelles et annuelles, ainsi que des états financiers annuels. L’impôt sur les sociétés est de 22 %. Prévoyez environ 1500 à 4000 USD par an pour un comptable ou une société de services d’entreprise afin de maintenir la conformité de la société, plus si elle emploie du personnel ou gère la TVA.
Devrais-je établir un PT PMA moi-même ou utiliser un agent ?
Pratiquement tout le monde utilise un notaire et une société de services d’entreprise. Les dépôts sont en indonésien, les règles KBLI et de capital évoluent, et un seul code erroné peut retarder la société. Pour un achat immobilier unique, les frais de mise en place professionnelle sont faibles par rapport au coût et au retard de faire une erreur.
À propos de l’auteur
Donny Yosua est analyste en investissement immobilier chez Magnum Estate, un développeur primé à cycle complet à Bali (Berawa, Sanur, Umalas, Sky Stars). Il écrit sur les mécanismes juridiques, fiscaux et financiers de l’achat de biens immobiliers à Bali en tant qu’étranger. Cet article est une information générale, pas un avis juridique.
