Автор Донні Йосуа, аналітик інвестицій у нерухомість, Magnum Estate ·
Переглянуто службою операцій Magnum Estate ·
Останнє оновлення 15 липня 2026
Як створити PT PMA в Індонезії?
Створення PT PMA, іноземної обмеженої компанії в Індонезії, передбачає резервування назви компанії, вибір правильних кодів бізнесу KBLI, підписання нотаріального акту про заснування, отримання затвердження від Міністерства юстиції, а потім отримання податкового номера та NIB через систему OSS. Більшість покупців завершують процес за три-шість тижнів.
Коротко: PT PMA — це законний спосіб для іноземця володіти нерухомістю на Балі через компанію, під титулом Hak Guna Bangunan або Hak Pakai, отримувати дохід від оренди та перепродавати. Очікуйте мінімальний інвестиційний план у 10 мільярдів IDR, щонайменше двох акціонерів, три-шість тижнів для реєстрації та регулярні квартальні звіти LKPM плюс податкові декларації. Якщо ви ще не впевнені, чи підходить вам PT PMA, спочатку ознайомтеся з порівнянням власності, яке наведено нижче.
Перед початком: чи потрібен вам PT PMA?
PT PMA — це не єдиний спосіб володіти нерухомістю на Балі, і не завжди це правильний вибір. Іноземці також можуть орендувати за Hak Sewa або володіти Hak Pakai на своє ім’я, і кожен з цих шляхів має різні витрати, терміни та ризики. Цей посібник передбачає, що ви вже розглянули ці варіанти та вирішили, що компанія має сенс, зазвичай тому, що ви хочете найближче до безстрокового володіння, плануєте отримувати дохід від оренди або маєте намір володіти кількома одиницями. Якщо ви ще не там, спочатку прочитайте наше порівняння оренди, безстрокового володіння та PT PMA, а потім поверніться сюди за інструкцією.
Два моменти, які потрібно уточнити перед витрачанням грошей. По-перше, PT PMA може володіти Hak Guna Bangunan, правом на будівництво, або Hak Pakai, правом на використання, але ніколи Hak Milik, безстроковим титулом, зарезервованим для громадян Індонезії. По-друге, використання імені індонезійця для володіння безстроковим титулом від вашого імені, номінальна схема, не є обхідним шляхом: це не підлягає виконанню і несе реальний ризик. PT PMA існує саме для того, щоб іноземці не йшли цим шляхом. Для ширшої юридичної картини дивіться наш посібник з купівлі нерухомості на Балі для іноземців, а для інвестиційного контексту — наш центр інвестицій на Балі.
Процес налаштування, крок за кроком
Сам процес створення компанії є досить стандартним і обробляється нотаріусом та онлайн-системою бізнесу. Час займає не стільки документація, скільки затвердження між етапами. Ось шлях від резервування назви компанії до створення активної, ліцензованої PT PMA.
Створення PT PMA: етапи, терміни та орієнтовні витрати, 2026
| Етап | Що відбувається | Термін | Орієнтовна вартість |
|---|---|---|---|
| Назва та структура | Резервування назви компанії, вибір кодів KBLI, визначення акціонерів та капіталу | 2-4 дні | Частина витрат на створення |
| Нотаріальний акт | Нотаріус складає та підписує акт про заснування (akta pendirian) | 3-7 днів | Витрати на створення 2000-5000 USD |
| Затвердження юридичної особи | Міністерство юстиції та прав людини (AHU) затверджує акт | 1-2 тижні | Включено вище |
| Податковий номер та NIB | Отримання податкового номера NPWP та NIB через OSS | 1-2 тижні | Включено вище |
| Ліцензії сектору | Дозволи, специфічні для KBLI, плюс PBG та SLF для будівлі | Варіюється залежно від діяльності | В кожному випадку |
| Постійна відповідність | Квартальні LKPM, податкові декларації, річні фінансові звіти | Постійно | 1500-4000 USD на рік |
Що означають цифри: капітал, KBLI та інвестиційний план
Кожна індонезійська компанія реєструє один або кілька кодів KBLI, національної бізнес-класифікації, через систему OSS. Ваші коди визначають, які види діяльності ви можете вести і чи обмежена іноземна власність. Покупці нерухомості зазвичай реєструють коди нерухомості в діапазоні 681 для купівлі, продажу та оренди власної нерухомості, а якщо ви здаєте в короткострокову оренду, то коди розміщення в діапазоні 55. Деякі сектори обмежені для індонезійської або спільної власності відповідно до Позитивного інвестиційного списку; більшість стандартних діяльностей з нерухомістю та оренди відкриті для повної іноземної власності, але підтверджуйте свої точні коди перед подачею.
Головна цифра — це мінімальний інвестиційний план у 10 мільярдів IDR, приблизно 625 000 USD за курсом близько 16 000 IDR за долар, за кожною бізнес-лінією та за кожним місцем, і він не включає саму землю та будівлі. Це зобов’язання з планування інвестицій, зареєстроване в Міністерстві інвестицій (BKPM) через oss.go.id, а не гроші, які ви повинні перевести в перший день. Частина цього є виплаченим капіталом; точний розподіл змінювався з роками відповідно до регуляцій (bkpm.go.id), що є однією з кількох причин підтвердити актуальні пороги з ліцензованим консультантом, а не старим блогом.
Вам також потрібно щонайменше два акціонери, один директор і один комісар. Акціонерами можуть бути фізичні особи або компанії, і для більшості структур нерухомості обидва можуть бути іноземними.
Після реєстрації: зобов’язання, які більшість покупців недооцінює
Створення компанії — це початок, а не кінець. Активна PT PMA має постійні обов’язки, і Індонезія їх контролює:
- LKPM, щоквартально. Laporan Kegiatan Penanaman Modal — це звіт про інвестиційну діяльність, що подається через OSS чотири рази на рік. Якщо пропустити його кілька разів, ваші ліцензії можуть бути заморожені.
- Податкові декларації. Корпоративний податок на прибуток становить 22%, з щомісячними та річними деклараціями (SPT), які подаються до податкової служби (pajak.go.id). Залежно від вашої діяльності, ви також можете мати справу з ПДВ та податком на утримання.
- Річні фінансові звіти, підготовлені відповідно до індонезійських стандартів бухгалтерського обліку.
- Дозволи на будівництво та найм. PBG (дозвіл на будівництво, раніше IMB) та SLF (сертифікат придатності) для нерухомості, плюс RPTKA та KITAS, якщо ви наймаєте іноземців.
Заплануйте витрати на місцевого бухгалтера або компанію з корпоративних послуг з першого місяця; постійна відповідність зазвичай становить від 1500 до 4000 USD на рік, залежно від діяльності та обсягу. Податки на нерухомість та витрати на утримання покриті в нашому посібнику з податків на нерухомість на Балі та витрат на утримання.
Правила змінюються, перевірте перед подачею
Цифри тут є орієнтовними для 2026 року, і інвестиційні правила Індонезії змінюються: пороги капіталу, класифікації KBLI та Позитивний інвестиційний список змінювалися в останні роки. Розглядайте це як орієнтир, а не юридичну пораду. Перед реєстрацією PT PMA або переведенням будь-яких грошей підтверджуйте актуальні вимоги для ваших точних бізнес-кодів з ліцензованим індонезійським нотаріусом, податковим консультантом або компанією з корпоративних послуг. Неправильний код KBLI або невиконане правило капіталу набагато дешевше виправити на папері, ніж після реєстрації.
Як PT PMA пов’язується з вашою покупкою
Для більшості покупців Magnum PT PMA є засобом, а не метою: мета — це керована квартира або вілла, яка приносить дохід і зберігає свою вартість. На практиці ці два процеси відбуваються паралельно. Ви резервуєте одиницю, і поки компанія реєструється, ви проводите перевірку прав на власність та розробника. До моменту передачі PT PMA вже активна, і нерухомість утримується під Hak Guna Bangunan на ім’я компанії. Наша команда регулярно супроводжує цей процес разом з покупцями та може направити вас до нотаріусів і консультантів, які роблять це правильно.
"PT PMA — це не лазівка; це законний вхід. Налаштуйте його правильно, дотримуйтеся квартальної звітності, і це перетворить нерухомість на Балі з сірої зони на законний актив, що підлягає перепродажу."
Основна думка
Методологія та джерела
Процес, терміни та пороги, наведені вище, описують, як створюється стандартна компанія з володіння нерухомістю PT PMA у 2026 році, на основі публічної інвестиційної та бізнес-реєстраційної системи Індонезії та реєстрацій, які бачить служба операцій Magnum разом з покупцями.
Реєстрація компанії та видача NIB проходять через урядову систему Online Single Submission (oss.go.id); планування інвестицій, звіт LKPM та Позитивний інвестиційний список належать до Міністерства інвестицій та BKPM (bkpm.go.id); корпоративні податкові зобов’язання визначаються Генеральним управлінням податків (pajak.go.id); а правила щодо прав на землю, включаючи Hak Guna Bangunan та Hak Pakai, адмініструються національним земельним агентством ATR/BPN (atrbpn.go.id). Витрати є орієнтовними ринковими діапазонами для нотаріальних та корпоративних послуг, конвертованими за курсом приблизно 16 000 IDR за долар США; вони варіюються в залежності від постачальника та бізнес-діяльності. Нічого з цього не є юридичною порадою, і пороги змінюються, тому підтверджуйте актуальні вимоги з ліцензованим фахівцем перед тим, як діяти.
Поширені запитання
Скільки грошей потрібно для створення PT PMA?
Плануйте на два рівні. Витрати на створення компанії, нотаріальні та корпоративні послуги зазвичай становлять від 2000 до 5000 USD. Окремо, PT PMA має мінімальний інвестиційний план у 10 мільярдів IDR, приблизно 625 000 USD, за кожною бізнес-лінією та без урахування землі та будівель, частина з яких є виплаченим капіталом. Інвестиційний план є зареєстрованим зобов’язанням, а не грошима, які ви вносите наперед, але підтверджуйте актуальні вимоги до виплаченого капіталу з консультантом, оскільки вони змінювалися з часом.
Скільки часу потрібно для реєстрації PT PMA?
Компанія зазвичай реєструється приблизно за три-шість тижнів, від резервування назви до нотаріального акту, затвердження Міністерством юстиції, отримання податкового номера та NIB. Ліцензії, специфічні для сектору, та дозволи на будівництво можуть зайняти більше часу, тому плануйте більше, якщо ваша діяльність потребує додаткових затверджень.
Чи може PT PMA володіти нерухомістю на Балі?
Так, але не як безстрокова власність. PT PMA може володіти Hak Guna Bangunan, правом на будівництво, до 30 років з можливістю продовження, або Hak Pakai, правом на використання. Hak Milik, справжнє безстрокове володіння, зарезервовано для громадян Індонезії. Для більшості іноземних покупців Hak Guna Bangunan під PT PMA є найближчим законним еквівалентом володіння.
Чи потрібен мені індонезійський партнер або номінант?
Ні. PT PMA може бути повністю іноземною для більшості стандартних видів діяльності з нерухомістю та оренди, що є саме причиною її існування. Вам потрібно щонайменше два акціонери, один директор і один комісар, але вони можуть бути іноземними. Уникайте номінальних схем, коли індонезієць володіє безстроковим титулом на ваше ім’я; вони не підлягають виконанню і несуть реальний ризик.
Які постійні витрати та зобов’язання?
Кожен PT PMA подає квартальний звіт LKPM про інвестиції через OSS, щомісячні та річні податкові декларації, а також річні фінансові звіти. Корпоративний податок на прибуток становить 22%. Заплануйте приблизно 1500-4000 USD на рік для бухгалтера або компанії з корпоративних послуг для підтримки відповідності компанії, більше, якщо вона наймає персонал або обробляє ПДВ.
Чи варто створювати PT PMA самостійно чи використовувати агента?
Практично всі користуються послугами нотаріуса та компанії з корпоративних послуг. Подання документів ведеться індонезійською мовою, правила KBLI та капіталу змінюються, і одна неправильна код може затримати компанію. Для одноразової покупки нерухомості плата за професійне створення є невеликою в порівнянні з витратами та затримкою, якщо щось піде не так.
Про автора
Донні Йосуа — аналітик інвестицій у нерухомість у Magnum Estate, нагородженому розробнику повного циклу на Балі (Берва, Санур, Умалас, Sky Stars). Він пише про юридичні, податкові та фінансові механізми купівлі нерухомості на Балі для іноземців. Ця стаття є загальною інформацією, а не юридичною порадою.
