Ditulis oleh Donny Yosua, Analis Investasi Properti, Magnum Estate ·
Ditinjau oleh meja operasi Magnum Estate ·
Terakhir diperbarui 15 Juli 2026
Bagaimana cara mendirikan PT PMA di Indonesia?
Mendirikan PT PMA, perusahaan terbatas yang dimiliki asing di Indonesia, berarti memesan nama perusahaan, memilih kode bisnis KBLI yang tepat, menandatangani akta pendirian notaris, mendapatkan persetujuan dari Kementerian Hukum, lalu mendapatkan nomor pajak dan NIB melalui sistem OSS. Sebagian besar pembeli menyelesaikannya dalam waktu tiga hingga enam minggu.
Intinya: PT PMA adalah cara yang sah bagi orang asing untuk memiliki properti di Bali melalui perusahaan, di bawah hak Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, menghasilkan pendapatan sewa, dan menjual kembali. Harapkan rencana investasi minimum sebesar IDR 10 miliar, setidaknya dua pemegang saham, waktu pendirian tiga hingga enam minggu, dan laporan LKPM kuartalan yang berkelanjutan ditambah pengajuan pajak. Jika Anda belum yakin bahwa PT PMA adalah struktur yang tepat, mulailah dengan perbandingan kepemilikan yang terhubung di bawah ini.
Sebelum Anda mulai: apakah Anda benar-benar membutuhkan PT PMA?
PT PMA bukan satu-satunya cara untuk memiliki properti di Bali, dan tidak selalu merupakan yang terbaik. Orang asing juga dapat menyewa di bawah Hak Sewa atau memiliki Hak Pakai atas nama mereka sendiri, dan setiap jalur memiliki biaya, jangka waktu, dan profil risiko yang berbeda. Panduan ini mengasumsikan Anda sudah mempertimbangkan opsi tersebut dan memutuskan bahwa perusahaan masuk akal, biasanya karena Anda ingin memiliki sesuatu yang mendekati hak milik, berencana untuk menghasilkan pendapatan sewa, atau berniat memiliki beberapa unit. Jika Anda belum sampai di sana, baca perbandingan hak sewa vs hak milik vs PT PMA terlebih dahulu, lalu kembali ke sini untuk cara melakukannya.
Dua hal yang perlu diperjelas sebelum Anda menghabiskan satu rupiah. Pertama, PT PMA dapat memiliki Hak Guna Bangunan, hak untuk membangun, atau Hak Pakai, hak untuk menggunakan, tetapi tidak pernah Hak Milik, hak milik yang diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Kedua, menggunakan nama orang Indonesia untuk memegang hak milik atas nama Anda, pengaturan nominee, bukanlah jalan pintas: itu tidak dapat ditegakkan dan membawa risiko nyata. PT PMA ada agar orang asing tidak perlu mengambil jalan itu. Untuk gambaran hukum yang lebih luas, lihat panduan membeli properti di Bali sebagai orang asing, dan untuk konteks investasi, lihat pusat investasi di Bali.
Proses pendirian, langkah demi langkah
Perusahaan itu sendiri adalah urutan yang cukup standar yang ditangani oleh notaris dan sistem bisnis online. Yang memakan waktu jarang terkait dengan dokumen; itu adalah persetujuan antara langkah-langkah. Berikut adalah jalur dari nama perusahaan hingga PT PMA yang aktif dan berlisensi.
Pendirian PT PMA: tahap, waktu, dan biaya indikatif, 2026
| Tahap | Apa yang terjadi | Waktu | Biaya indikatif |
|---|---|---|---|
| Nama dan struktur | Memesan nama perusahaan, memilih kode KBLI, menetapkan pemegang saham dan modal | 2-4 hari | Bagian dari biaya pendirian |
| Akta notaris | Seorang notaris menyusun dan menandatangani akta pendirian (akta pendirian) | 3-7 hari | Biaya pendirian USD 2,000-5,000 |
| Persetujuan entitas hukum | Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia (AHU) menyetujui akta | 1-2 minggu | Termasuk di atas |
| Nomor pajak dan NIB | Mendapatkan nomor pajak NPWP dan NIB melalui OSS | 1-2 minggu | Termasuk di atas |
| Lisensi sektor | Izin spesifik KBLI, ditambah PBG dan SLF untuk bangunan | Bervariasi berdasarkan aktivitas | Kasus per kasus |
| Kepatuhan berkelanjutan | LKPM kuartalan, pengembalian pajak, laporan keuangan tahunan | Berkelanjutan | USD 1,500-4,000 per tahun |
Apa arti angka-angka ini: modal, KBLI, dan rencana investasi
Setiap perusahaan Indonesia mendaftarkan satu atau lebih kode KBLI, klasifikasi bisnis nasional, melalui sistem OSS. Kode Anda menentukan aktivitas apa yang dapat Anda jalankan dan apakah kepemilikan asing dibatasi. Pembeli properti biasanya mendaftarkan kode real estat di kisaran 681, untuk membeli, menjual, dan menyewakan properti mereka sendiri, dan, jika Anda menyewakan jangka pendek, kode akomodasi di kisaran 55. Beberapa sektor dibatasi untuk kepemilikan Indonesia atau bersama di bawah Daftar Investasi Positif; sebagian besar aktivitas properti dan sewa standar terbuka untuk kepemilikan asing penuh, tetapi pastikan kode Anda yang tepat sebelum mengajukan.
Angka utama adalah rencana investasi minimum sebesar IDR 10 miliar, sekitar USD 625,000 pada kurs sekitar IDR 16,000 per dolar, per lini bisnis dan per lokasi, dan tidak termasuk tanah dan bangunan itu sendiri. Ini adalah komitmen investasi yang direncanakan yang dicatat dengan Kementerian Investasi (BKPM) melalui oss.go.id, bukan uang tunai yang harus Anda transfer pada hari pertama. Sebagian adalah modal yang diterbitkan dan dibayar; pembagian yang tepat telah berubah dengan regulasi selama bertahun-tahun (bkpm.go.id), yang merupakan salah satu dari beberapa alasan untuk mengonfirmasi ambang batas saat ini dengan konsultan berlisensi daripada posting blog lama.
Anda juga membutuhkan setidaknya dua pemegang saham, satu direktur, dan satu komisaris. Pemegang saham bisa berupa individu atau perusahaan, dan untuk sebagian besar struktur properti, keduanya bisa asing.
Setelah pendaftaran: kewajiban yang sering diremehkan oleh pembeli
Mendirikan perusahaan adalah awal, bukan akhir. PT PMA yang aktif membawa kewajiban berulang, dan Indonesia menegakkannya:
- LKPM, setiap kuartal. Laporan Kegiatan Penanaman Modal adalah laporan kegiatan investasi yang diajukan melalui OSS empat kali setahun. Jika Anda terus-menerus melewatkannya, izin Anda dapat dibekukan.
- Pengajuan pajak. Pajak penghasilan badan adalah 22%, dengan pengembalian bulanan dan tahunan (SPT) yang diajukan ke kantor pajak (pajak.go.id). Tergantung pada aktivitas Anda, Anda juga mungkin menangani PPN dan pajak pemotongan.
- Laporan keuangan tahunan disiapkan sesuai dengan standar akuntansi Indonesia.
- Izin bangunan dan tenaga kerja. PBG (persetujuan bangunan, sebelumnya IMB) dan SLF (sertifikat kelayakan) untuk properti, ditambah RPTKA dan KITAS jika Anda mempekerjakan orang asing.
Anggarkan untuk akuntan lokal atau firma layanan korporat sejak bulan pertama; kepatuhan berkelanjutan biasanya berkisar antara USD 1,500 hingga 4,000 per tahun tergantung pada aktivitas dan omset. Pajak dan biaya pemeliharaan properti dibahas dalam panduan pajak properti Bali dan biaya pemeliharaan.
Aturan berubah, verifikasi sebelum Anda mengajukan
Angka-angka di sini adalah kisaran indikatif tahun 2026, dan aturan investasi Indonesia berubah: ambang modal, klasifikasi KBLI, dan Daftar Investasi Positif telah berubah dalam beberapa tahun terakhir. Anggap ini sebagai orientasi, bukan nasihat hukum. Sebelum Anda mendaftarkan PT PMA atau mentransfer uang, pastikan untuk mengonfirmasi persyaratan saat ini untuk kode bisnis Anda yang tepat dengan notaris Indonesia berlisensi, konsultan pajak, atau firma layanan korporat. Kode KBLI yang salah atau aturan modal yang tidak terpenuhi jauh lebih murah untuk diperbaiki di atas kertas daripada setelah pendaftaran.
Di mana PT PMA bertemu dengan pembelian Anda
Bagi sebagian besar pembeli Magnum, PT PMA adalah sarana, bukan tujuan: tujuannya adalah apartemen atau vila yang dikelola yang menghasilkan pendapatan dan mempertahankan nilai. Dalam praktiknya, keduanya berjalan secara paralel. Anda memesan unit, dan sementara perusahaan sedang didirikan, Anda menyelesaikan pemeriksaan judul dan pengembang. Pada saat serah terima, PT PMA sudah aktif dan properti dipegang di bawah Hak Guna Bangunan atas nama perusahaan. Tim kami secara teratur menjalankan ini bersama pembeli dan dapat menunjukkan kepada Anda notaris dan konsultan yang melakukannya dengan benar.
"PT PMA bukanlah celah hukum; ini adalah pintu masuk yang sah. Dirikan dengan benar, jaga pelaporan kuartalan, dan itu mengubah properti Bali dari taruhan area abu-abu menjadi aset yang sah dan dapat dijual kembali."
Inti dari semua ini
Metodologi dan sumber
Proses, waktu, dan ambang batas di atas menggambarkan bagaimana PT PMA untuk kepemilikan properti yang standar didirikan pada tahun 2026, diambil dari kerangka publik investasi dan pendaftaran bisnis Indonesia dan dari pendirian yang dilihat oleh meja operasi Magnum bersama pembeli.
Pendaftaran perusahaan dan penerbitan NIB dilakukan melalui sistem Online Single Submission pemerintah (oss.go.id); perencanaan investasi, laporan LKPM, dan Daftar Investasi Positif berada di Kementerian Investasi dan BKPM (bkpm.go.id); kewajiban pajak korporat ditetapkan oleh Direktorat Jenderal Pajak (pajak.go.id); dan aturan hak atas tanah, termasuk Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, dikelola oleh badan pertanahan nasional, ATR/BPN (atrbpn.go.id). Biaya adalah kisaran pasar indikatif untuk biaya notaris dan layanan korporat, dikonversi pada kurs sekitar IDR 16,000 per dolar AS; mereka bervariasi tergantung pada penyedia dan aktivitas bisnis. Tidak ada yang dari ini adalah nasihat hukum, dan ambang batas berubah, jadi verifikasi persyaratan saat ini dengan profesional berlisensi sebelum bertindak.
Pertanyaan umum
Berapa banyak uang yang Anda butuhkan untuk mendirikan PT PMA?
Rencanakan untuk dua lapisan. Proses pendirian perusahaan itu sendiri, biaya notaris dan layanan korporat, biasanya berkisar antara USD 2,000 hingga 5,000. Secara terpisah, PT PMA memiliki rencana investasi minimum sebesar IDR 10 miliar, sekitar USD 625,000, per lini bisnis dan tidak termasuk tanah dan bangunan, di mana sebagian merupakan modal yang dibayarkan. Rencana investasi adalah komitmen yang tercatat daripada uang tunai yang Anda setorkan di muka, tetapi pastikan untuk mengonfirmasi persyaratan yang dibayarkan saat ini dengan konsultan, karena telah berubah seiring waktu.
Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mendaftarkan PT PMA?
Perusahaan itu sendiri biasanya didirikan dalam waktu sekitar tiga hingga enam minggu, dari reservasi nama melalui akta notaris, persetujuan Kementerian Hukum, nomor pajak, dan NIB. Lisensi spesifik sektor dan izin bangunan dapat menambah waktu, jadi siapkan waktu lebih lama jika aktivitas Anda memerlukan persetujuan tambahan.
Bisakah PT PMA memiliki properti di Bali?
Ya, tetapi tidak sebagai hak milik. PT PMA dapat memiliki Hak Guna Bangunan, hak untuk membangun, hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang, atau Hak Pakai, hak untuk menggunakan. Hak Milik, hak milik sejati, diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. Bagi sebagian besar pembeli asing, Hak Guna Bangunan di bawah PT PMA adalah yang paling mendekati kepemilikan yang sah.
Apakah saya perlu mitra Indonesia atau nominee?
Tidak. PT PMA dapat sepenuhnya dimiliki asing untuk sebagian besar aktivitas properti dan sewa standar, yang merupakan alasan mengapa ia ada. Anda memang membutuhkan setidaknya dua pemegang saham, satu direktur, dan satu komisaris, tetapi mereka bisa asing. Hindari pengaturan nominee, di mana seorang Indonesia memegang hak milik atas nama Anda; mereka tidak dapat ditegakkan dan membawa risiko nyata.
Apa saja biaya dan kewajiban yang berkelanjutan?
Setiap PT PMA mengajukan laporan investasi LKPM kuartalan melalui OSS, pengembalian pajak bulanan dan tahunan, serta laporan keuangan tahunan. Pajak penghasilan badan adalah 22%. Anggarkan sekitar USD 1,500 hingga 4,000 per tahun untuk akuntan atau firma layanan korporat untuk menjaga kepatuhan perusahaan, lebih banyak jika mempekerjakan staf atau menangani PPN.
Haruskah saya mendirikan PT PMA sendiri atau menggunakan agen?
Hampir semua orang menggunakan notaris dan firma layanan korporat. Pengajuan dilakukan dalam bahasa Indonesia, aturan KBLI dan modal berubah, dan satu kode yang salah dapat menghambat perusahaan. Untuk pembelian properti satu kali, biaya untuk pendirian profesional kecil dibandingkan dengan biaya dan keterlambatan akibat kesalahan.
Tentang penulis
Donny Yosua adalah analis investasi properti di Magnum Estate, pengembang Bali yang memenangkan penghargaan (Berawa, Sanur, Umalas, Sky Stars). Dia menulis tentang mekanisme hukum, pajak, dan keuangan dalam membeli properti di Bali sebagai orang asing. Artikel ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum.
