Escrito por Stanislav Sadovnikov, fundador de Magnum Estate · Revisado por el equipo legal y de inversión de Magnum Estate · Última actualización: 23 de agosto de 2026
En resumen: Comprar sobre plano en Bali recorre ocho etapas, desde una señal de reserva hasta las llaves en mano. En cada etapa firma un documento concreto y libera un pago concreto, y en cada una hay un mecanismo pensado para proteger su dinero, desde la diligencia debida legal hasta el escrow por hitos. Esta guía recorre la secuencia completa para que sepa qué ocurre antes de comprometer una señal. Es el complemento paso a paso de nuestra asesoría de inversión inmobiliaria en Bali; el calendario de pagos y los plazos exactos se fijan por proyecto, así que confirme los detalles con el equipo de asesoría de Magnum.
Comprar sobre plano significa adquirir una unidad todavía en construcción, a veces antes de mover la primera tierra. Se compromete pronto, paga por etapas a medida que el edificio avanza y toma posesión al terminarse. A cambio de una espera más larga y de depender de que la promotora entregue, obtiene un precio de entrada más bajo y la primera elección de unidades. El proceso que sigue es la forma en que ese compromiso se estructura para que su dinero acompañe el avance real y no una promesa.
Las ocho etapas de un vistazo
Cada fila es una etapa: qué hace usted, qué firma o paga y qué le protege. El detalle viene a continuación.
Las ocho etapas de un vistazo
| N.º | Etapa | Qué ocurre | Qué firma o paga | Cómo queda protegido |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Selección y reserva | Elige una unidad y la retira del mercado | Acuerdo de reserva; señal de reserva | El precio y la unidad quedan bloqueados mientras hace sus comprobaciones |
| 2 | Diligencia debida legal | Su notario revisa el título, los permisos y la promotora | Honorarios legales; usted revisa, todavía no firma la compraventa | Confirma el suelo y la promotora antes de pagar más |
| 3 | Contrato de compraventa | Firma la venta vinculante ante notario | Contrato condicional de compraventa (PPJB); primer plazo | Los términos notariados fijan especificación, precio y calendario |
| 4 | Estructura de titularidad | Define cómo ostentará legalmente la unidad | Se refleja en la escritura; constitución de la PT PMA si procede | La estructura encaja con su horizonte y cumple la normativa |
| 5 | Pagos escalonados | Paga los plazos a medida que se cumplen los hitos | Pagos por hitos según su calendario | El escrow o la liberación controlada liga el dinero al avance |
| 6 | Construcción | La promotora construye e informa del avance | Plazos sucesivos conforme se certifican los hitos | Los informes y las visitas a obra vigilan especificación y ritmo |
| 7 | Terminación y entrega | Inspecciona, anota defectos y recibe las llaves | Último plazo; acta de aceptación y escritura final | La aceptación y la garantía solo cubren obra conforme a especificación |
| 8 | Amueblar y alquilar | Equipa la unidad y la pone en gestión | Paquete de mobiliario; contrato de gestión | Un operador gestiona reservas, pagos e informes |
Asegurar la unidad: reserva y diligencia debida
La reserva es la etapa uno. Elegida una unidad concreta, firma un acuerdo de reserva y entrega una señal. Eso retira la unidad del mercado a un precio pactado durante una ventana definida mientras usted hace sus comprobaciones. El acuerdo debe indicar si la señal es reembolsable y si se descuenta del precio de compra en caso de seguir adelante. Nada de la venta es definitivo todavía. Está comprando tiempo para verificar antes de quedar vinculado.
La diligencia debida es la etapa dos, y es la que protege todo lo que viene después. Su notario o abogado revisa el certificado del suelo y quién lo ostenta, la calificación urbanística y la aprobación de obra de la promotora, que en Indonesia es el PBG, con el certificado de aptitud SLF emitido cuando un edificio queda apto para su uso. También examinan a la promotora como empresa: sus licencias, su accionariado y cualquier litigio registrado. Usted lee esas conclusiones antes de firmar la compraventa, no después.
Firmar el contrato y definir su estructura de titularidad
La etapa tres es el contrato. Con la diligencia debida superada, firma la venta ante notario. En una compra sobre plano suele ser un contrato condicional de compraventa, conocido en Indonesia como PPJB, porque la unidad aún no existe físicamente. El PPJB vincula a ambas partes y recoge la especificación, el precio, el calendario de pagos y las obligaciones de terminación. La escritura definitiva de transmisión o arrendamiento llega más tarde, en la entrega. El primer plazo suele vencer en este punto.
La etapa cuatro corre en paralelo al contrato: con qué estructura ostentará legalmente la unidad. Aquí se decide si compra en arrendamiento o a través de su propia sociedad de capital extranjero PT PMA, porque esa elección determina qué escritura firma y su perfil de costes e impuestos. Nuestra guía sobre cómo los extranjeros poseen legalmente propiedad en Bali compara ambas vías. Resuélvalo antes de firmar, para que el contrato refleje la estructura que de verdad quiere.
Pagar a medida que se construye: hitos, escrow y avance
La etapa cinco es cómo paga. Sobre plano no se paga de una vez. Paga en plazos que se liberan cuando la construcción alcanza hitos definidos, como cimentación, estructura, cubierta y acabados. Los pagos suelen circular por una cuenta controlada o de tipo escrow, de modo que los fondos se liberan contra avance verificado y no a demanda. Esta es la protección central de la compra sobre plano: su dinero acompaña obra real, lo que limita su exposición si un proyecto se ralentiza o se detiene. El calendario de pagos y los plazos exactos se fijan por proyecto, así que confirme los detalles con el equipo de asesoría de Magnum.
La etapa seis es el periodo de construcción en sí. La promotora construye y usted recibe informes de avance y puede organizar visitas a obra o inspecciones independientes. Sus pagos por hitos se alinean con esas fases certificadas, de modo que el informe no es solo una actualización. Es el detonante de la siguiente liberación de fondos y su ventana para confirmar que la obra coincide con la especificación del contrato.
Terminación, entrega y conversión de la unidad en ingresos
La etapa siete es la terminación y la entrega. Con la unidad acabada, la inspecciona contra la especificación pactada y anota los defectos en una lista de repasos para que la promotora los corrija. Se completan los documentos finales, incluida la escritura de transmisión o arrendamiento y, para el edificio, el SLF, y usted realiza el último pago antes de recibir las llaves. La firma de aceptación significa que solo acepta obra conforme a especificación, y la garantía o el periodo de responsabilidad por defectos debe cubrir las reparaciones posteriores a la entrega.
La etapa ocho convierte el activo en ingresos. Tras la entrega, amuebla o equipa la unidad y, si es una inversión, la pone en gestión de alquiler para que empiece a generar. Un contrato claro de gestión inmobiliaria en Bali fija las comisiones del operador, el proceso de reservas y cómo le llegan los pagos y los informes. En un alquiler, esta etapa es donde los retornos que modeló al principio aparecen por fin en su cuenta.
Hacerlo con una promotora, no con un intermediario
Como Magnum Estate es una promotora de ciclo completo, una sola empresa gestiona todas las etapas anteriores. PT Magnum Estate International ha entregado 8 proyectos y 575 unidades desde 2019, entrega directamente como promotora y después gestiona las residencias internamente con una ocupación media anual en torno al 65%. El equipo con el que firma el contrato es el que construye la unidad y luego explota el alquiler, lo que elimina los traspasos entre empresas distintas justo en los puntos donde las operaciones sobre plano suelen torcerse. Puede ver cómo estas etapas se aplican a unidades concretas en nuestros proyectos actuales en Bali.
Obtenga los detalles de su unidad
Díganos qué proyecto y qué unidad está valorando y le explicaremos las condiciones exactas de reserva, el contrato, el calendario de pagos y el plazo de entrega que se aplican.
