巴厘岛期房购买全流程：每个阶段签什么、付什么

撰文 Stanislav Sadovnikov，Magnum Estate 创始人 · 审核 Magnum Estate 法务与投资团队 · 最后更新 2026年8月23日

**简而言之：**在巴厘岛购买期房要经过八个阶段，从预订定金到钥匙到手。每个阶段您都会签署特定文件、支付特定款项，也都有相应的资金保护机制——从法律尽职调查到按工程节点放款的资金托管。本指南完整走一遍这套流程，让您在支付定金之前就清楚每一步会发生什么。它是我们巴厘岛房地产投资咨询的分步操作配套指南；具体付款计划和时间表因项目而异，请向 Magnum 顾问团队确认细节。

期房是指购买仍在建设中、有时甚至尚未动工的单元。您提前锁定，随工程进度分期付款，竣工时取得物业。它用更低的入门价格和优先选房权，换取更长的等待期和对开发商交付能力的依赖。下面的流程正是为了让这份承诺结构化，使您的资金跟着真实进度走，而不是跟着一句承诺走。

八个阶段一览

表中每一行是一个阶段：会发生什么、您签什么或付什么、有什么在保护您。详细说明见后文。

锁定单元：预订与尽职调查

预订是第一阶段。选定具体单元后，您签署预订协议并支付预订定金，单元随即按约定价格锁定一段窗口期，供您完成核查。协议应写明定金是否可退、若继续交易是否抵扣房款。此时买卖尚未成立——您买到的，是在被合同约束之前用来核实的时间。

尽职调查是第二阶段，也是保护后面一切的阶段。您的公证人或律师核查土地证书及其权属人、规划用途，以及开发商的建筑许可——在印尼即 PBG；建筑达到使用条件后还会签发 SLF 功能合格证书。他们同时核查开发商这家公司本身：执照、股权和在案涉诉记录。这些结论要在签署买卖合同之前读到，而不是之后。

签署合同并确定持有结构

第三阶段是合同。尽职调查无碍后，您在公证人面前签署买卖合同。由于单元尚未实体存在，期房通常签署附条件买卖契约，在印尼称为 PPJB。PPJB 对双方均有约束力，载明规格、价格、付款计划和竣工义务；最终的过户或租赁契约在交付时另行签署。首期款通常在此时支付。

第四阶段与合同并行推进：确定以哪种结构合法持有单元。是采用租赁权，还是通过您自己的外资公司 PT PMA 购买，要在这里敲定，因为这个选择决定您签署哪种契约，也影响您的成本与税务安排。我们的外国人如何合法持有巴厘岛房产指南对两条路径做了对比。签约前先定结构，合同才能体现您真正想要的安排。

边建边付：节点、托管与进度

第五阶段是付款方式。期房不是一次付清，而是随着工程达到地基、主体、封顶、装修等既定节点分期支付。款项通常经由受控账户或托管式账户流转，凭核实的进度放款，而不是凭对方要求放款。这是期房的核心保护机制：您的资金跟着真实的施工走，一旦项目放缓或停滞，敞口也随之受限。具体付款计划和时间表因项目而异，请向 Magnum 顾问团队确认。

第六阶段是施工期本身。开发商施工，您收到进度报告，也可以安排实地探访或独立验收。节点付款与这些经确认的阶段一一对应，因此进度报告不只是简单通报——它是下一笔放款的触发条件，也是您核对施工是否符合合同规格的窗口。

竣工、交付，以及让单元开始创收

第七阶段是竣工与交付。单元完工后，您对照约定规格验收，把瑕疵记入整改清单交开发商修复。各项最终文件在此完成，包括过户或租赁契约以及建筑的 SLF；付清尾款后钥匙交接。验收签字意味着您只接受符合规格的工程，交付后的修复则应由质保或保修条款覆盖。

第八阶段是让资产开始创收。交付后您完成家具软装；若作为投资持有，则交由租赁运营方管理，让它开始产生收入。一份清晰的巴厘岛物业管理协议会约定运营方费用、订房流程，以及收益派发和报告如何送达您手中。对出租物业而言，您当初测算的回报正是在这一阶段真正进账。

与开发商直接交易，而不是经过中介

Magnum Estate 是全周期开发商，上述每个阶段都由同一家公司执行。PT Magnum Estate International 自 2019 年以来已交付 8 个项目、575 套物业，开发商直营交付，之后由内部团队管理这些住宅，年均入住率约 65%。与您签合同的团队，就是建造单元、日后运营租赁的团队——期房交易最容易出问题的环节，恰恰是不同公司之间的交接，而这里没有交接。您可以在我们的巴厘岛在售项目中查看这些阶段如何对应到具体单元。

获取您那套单元的具体条款

告诉我们您在考虑哪个项目、哪套单元，我们会为您逐项讲清适用的预订条款、合同、付款计划和交付时间表。