Rédigé par Stanislav Sadovnikov, fondateur de Magnum Estate · Relu par le pôle juridique et investissement de Magnum Estate · Dernière mise à jour le 23 août 2026
En bref : l’achat sur plan à Bali se déroule en huit étapes, du dépôt de réservation à la remise des clés. À chaque étape, vous signez un document précis et débloquez un paiement précis, et à chaque étape un mécanisme protège votre argent, de la due diligence juridique au séquestre indexé sur l’avancement du chantier. Ce guide déroule la séquence complète pour que vous sachiez ce qui vous attend avant d’engager un acompte. C’est le prolongement, étape par étape, de notre conseil en investissement immobilier à Bali ; l’échéancier exact et le calendrier étant fixés projet par projet, vérifiez les détails auprès du bureau de conseil Magnum.
Acheter sur plan, c’est acheter une unité encore en construction, parfois avant le premier coup de pioche. Vous vous engagez tôt, payez par étapes à mesure que le bâtiment s’élève et prenez possession à l’achèvement. L’équation : un prix d’entrée plus bas et le premier choix des unités, contre une attente plus longue et une dépendance à la capacité du promoteur à livrer. Le processus ci-dessous structure cet engagement pour que votre argent suive l’avancement réel plutôt qu’une promesse.
Les huit étapes en un coup d’œil
Chaque ligne correspond à une étape : ce que vous faites, ce que vous signez ou payez, et ce qui vous protège. Le détail suit.
Les huit étapes en un coup d'œil
| # | Étape | Ce qui se passe | Ce que vous signez ou payez | Ce qui vous protège |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Sélection et réservation | Vous choisissez une unité et la retirez du marché | Contrat de réservation ; dépôt de garantie | Prix et unité bloqués pendant vos vérifications |
| 2 | Due diligence juridique | Votre notaire vérifie le titre, les permis et le promoteur | Honoraires juridiques ; vous examinez, vous ne signez pas encore la vente | Vous validez le terrain et le promoteur avant de payer davantage |
| 3 | Contrat de vente | Vous signez la vente ferme devant notaire | Acte de vente conditionnel (PPJB) ; première tranche | Des clauses notariées figent spécification, prix et calendrier |
| 4 | Structure de détention | Vous définissez le mode de détention juridique de l'unité | Reflété dans l'acte ; création d'une PT PMA le cas échéant | Une structure alignée sur votre horizon et conforme |
| 5 | Paiements échelonnés | Vous versez des tranches à mesure que les jalons sont atteints | Paiements aux jalons selon votre échéancier | Séquestre ou déblocage contrôlé : l'argent suit l'avancement |
| 6 | Construction | Le promoteur construit et rend compte de l'avancement | Tranches successives à mesure que les jalons sont certifiés | Rapports et visites de chantier contrôlent qualité et rythme |
| 7 | Achèvement et remise des clés | Vous inspectez, consignez les réserves et recevez les clés | Dernière tranche ; réception et acte définitif | Réception et garantie ne couvrent que le travail conforme |
| 8 | Ameublement et mise en location | Vous équipez l'unité et la confiez à la gestion | Pack mobilier ; contrat de gestion | Un exploitant gère réservations, versements et reporting |
Bloquer l’unité : réservation et due diligence
La réservation est la première étape. Une fois l’unité choisie, vous signez un contrat de réservation et versez un dépôt de garantie. L’unité est alors retirée du marché, à prix convenu, pendant une fenêtre définie qui vous laisse le temps de vos vérifications. Le contrat doit préciser si le dépôt est remboursable et s’il s’impute sur le prix d’achat si vous poursuivez. Rien n’est encore définitif : vous achetez du temps pour vérifier avant d’être lié.
La due diligence est la deuxième étape — celle qui protège toutes les suivantes. Votre notaire ou avocat vérifie le certificat foncier et son détenteur, le zonage, et l’autorisation de construire du promoteur, en Indonésie le PBG, le certificat de conformité d’usage (SLF) étant délivré une fois le bâtiment propre à l’usage. Il examine aussi le promoteur en tant que société : ses licences, son actionnariat et les contentieux éventuels. Vous lisez ces conclusions avant de signer la vente, pas après.
Signer le contrat et arrêter votre structure de détention
La troisième étape est le contrat. Une fois la due diligence validée, vous signez la vente devant notaire. Sur plan, il s’agit normalement d’un acte de vente conditionnel, appelé PPJB en Indonésie, puisque l’unité n’existe pas encore physiquement. Le PPJB lie les deux parties et consigne la spécification, le prix, l’échéancier de paiement et les obligations d’achèvement. L’acte définitif de transfert ou de bail intervient plus tard, à la remise des clés. La première tranche est souvent exigible à ce stade.
La quatrième étape court en parallèle du contrat : la structure par laquelle vous détiendrez l’unité. C’est ici que vous tranchez entre un achat en bail (leasehold) et une détention via votre propre société à capitaux étrangers PT PMA, car ce choix détermine l’acte que vous signez ainsi que votre profil de coûts et de fiscalité. Notre guide sur la détention immobilière à Bali pour les étrangers compare les deux voies. Tranchez avant la signature, pour que le contrat reflète la structure que vous voulez vraiment.
Payer au rythme du chantier : jalons, séquestre et avancement
La cinquième étape concerne le paiement. Sur plan, on ne paie pas en une fois. Vous versez des tranches débloquées à mesure que la construction franchit des jalons définis : fondations, structure, toiture, finitions. Les paiements transitent souvent par un compte contrôlé ou de type séquestre : les fonds sont libérés contre un avancement vérifié, pas sur simple demande. C’est la protection centrale de l’achat sur plan : votre argent suit le chantier réel, ce qui limite votre exposition si un projet ralentit ou s’arrête. L’échéancier exact et le calendrier sont fixés projet par projet : vérifiez les détails auprès du bureau de conseil Magnum.
La sixième étape est la période de construction elle-même. Le promoteur construit ; vous recevez des rapports d’avancement et pouvez organiser des visites de chantier ou des inspections indépendantes. Vos paiements s’alignent sur ces jalons certifiés : le reporting n’est pas une simple mise à jour, c’est le déclencheur du déblocage suivant — et votre fenêtre pour vérifier que la construction respecte la spécification du contrat.
Achèvement, remise des clés et mise en location
La septième étape est l’achèvement et la remise des clés. L’unité terminée, vous l’inspectez au regard de la spécification convenue et consignez les défauts sur une liste de réserves que le promoteur doit lever. Les documents finaux sont établis, dont l’acte de transfert ou de bail et, pour le bâtiment, le SLF, et vous effectuez le dernier paiement avant la remise des clés. La réception signifie que vous n’acceptez que le travail conforme, et les garanties de parfait achèvement doivent couvrir les corrections après la remise.
La huitième étape transforme l’actif en revenu. Après la remise des clés, vous meublez ou équipez l’unité et, s’il s’agit d’un investissement, la confiez à la gestion locative pour qu’elle commence à produire. Un contrat clair de gestion immobilière à Bali fixe les honoraires de l’exploitant, le processus de réservation et les modalités des versements et du reporting. Pour un bien locatif, c’est à cette étape que les rendements modélisés au départ arrivent enfin sur votre compte.
Faire tout cela avec un promoteur, pas un courtier
Magnum Estate étant un promoteur à cycle complet, une seule société pilote chacune des étapes ci-dessus. PT Magnum Estate International a livré 8 projets et 575 unités depuis 2019, remet les clés directement à l’acheteur, sans intermédiaire, puis gère les résidences en interne, avec environ 65% d’occupation annuelle moyenne. L’équipe avec laquelle vous signez le contrat est celle qui construit l’unité puis exploite la location — ce qui supprime les passages de relais entre sociétés distinctes, là où les opérations sur plan déraillent le plus souvent. Vous pouvez voir comment ces étapes s’appliquent à des unités précises dans nos projets en cours à Bali.
Obtenez les détails pour votre unité
Dites-nous quel projet et quelle unité vous étudiez, et nous vous détaillerons les conditions de réservation, le contrat, l’échéancier de paiement et le calendrier de remise des clés qui s’y appliquent.
