Автор: Stanislav Sadovnikov, засновник Magnum Estate · Перевірено: юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Оновлено: 23 серпня 2026
Коротко: Купівля на етапі будівництва (off-plan) на Балі проходить вісім етапів — від депозиту за резервування до ключів у руках. На кожному етапі ви підписуєте конкретний документ і вносите конкретний платіж, і на кожному є механізм захисту ваших грошей: від юридичного due diligence до ескроу з прив’язкою до етапів будівництва. Цей гід проводить через усю послідовність, щоб ви розуміли, що відбувається, ще до внесення депозиту. Це покроковий супутник нашого консалтингу з інвестицій у нерухомість Балі; точний графік платежів і таймлайн визначаються для кожного проєкту окремо, тож конкретику звіряйте з консультаційним відділом Magnum.
Off-plan означає, що ви купуєте юніт, який ще будується, — іноді до початку земляних робіт. Ви заходите рано, платите поетапно в міру зведення будівлі і отримуєте власність після завершення. Обмін такий: нижча ціна входу і перший вибір юнітів проти довшого очікування і залежності від того, чи здасть девелопер об’єкт. Процес нижче — це те, як ваше зобов’язання структуроване, щоб гроші йшли за реальним прогресом, а не за обіцянкою.
Вісім етапів одним поглядом
Кожен рядок — етап: що ви робите, що підписуєте чи платите і що вас захищає. Деталі — нижче.
Вісім етапів одним поглядом
| # | Етап | Що відбувається | Що ви підписуєте чи платите | Як ви захищені |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Шортліст і резервування | Ви обираєте юніт і знімаєте його з ринку | Угода резервування; забезпечувальний депозит | Ціна і юніт зафіксовані, поки ви проводите перевірки |
| 2 | Юридичний due diligence | Ваш нотаріус перевіряє титул, дозволи і девелопера | Юридичні витрати; ви вивчаєте висновки, купівлю ще не підписуєте | Ви підтверджуєте землю і девелопера до наступних платежів |
| 3 | Договір купівлі | Ви підписуєте зобов'язальну угоду перед нотаріусом | Попередній договір купівлі-продажу (PPJB); перший транш | Нотаріальні умови фіксують специфікацію, ціну і строки |
| 4 | Структура власності | Ви визначаєте, як юридично триматимете юніт | Відображається в акті; за потреби — реєстрація PT PMA | Структура відповідає вашому горизонту і лишається легальною |
| 5 | Поетапні платежі | Ви вносите платежі в міру досягнення етапів | Платежі за етапами згідно з вашим графіком | Ескроу або контрольоване вивільнення прив'язує гроші до прогресу |
| 6 | Будівництво | Девелопер будує і звітує про прогрес | Подальші внески після підтвердження етапів | Звітність і візити на майданчик контролюють специфікацію і темп |
| 7 | Завершення і передача | Ви оглядаєте юніт, фіксуєте недоліки і берете ключі | Фінальний транш; приймання і фінальний акт | Підписання і гарантія покривають лише роботи, що відповідають специфікації |
| 8 | Вмеблювання і здача в оренду | Ви облаштовуєте юніт і передаєте його в управління | Пакет меблів; договір управління | Оператор веде бронювання, виплати і звітність |
Закріплення юніта: резервування і due diligence
Резервування — перший етап. Обравши конкретний юніт, ви підписуєте угоду резервування і вносите забезпечувальний депозит. Це знімає юніт з ринку за узгодженою ціною на визначене вікно, поки ви проводите перевірки. Угода має прописувати, чи повертається депозит і чи зараховується він у ціну купівлі, якщо ви йдете далі. Нічого в продажу ще не фінальне: ви купуєте час, щоб перевірити все до того, як зв’язати себе зобов’язаннями.
Due diligence — другий етап, і саме він захищає все подальше. Ваш нотаріус чи юрист перевіряє земельний сертифікат і те, на кого він оформлений, зонування і будівельний дозвіл девелопера — в Індонезії це PBG; для готової будівлі згодом видається сертифікат придатності SLF. Перевіряють і самого девелопера як компанію: ліцензії, власників і судові справи в реєстрах. Ці висновки ви читаєте до підписання купівлі, а не після.
Підписання контракту і вибір структури власності
Третій етап — контракт. Коли due diligence чистий, ви підписуєте купівлю перед нотаріусом. Для off-plan це зазвичай попередній (умовний) договір купівлі-продажу — в Індонезії він зветься PPJB, — бо юніт фізично ще не існує. PPJB зобов’язує обидві сторони і фіксує специфікацію, ціну, графік платежів і зобов’язання щодо завершення. Фінальний акт передачі чи оренди підписується пізніше, під час передачі. Перший транш часто сплачується саме на цьому кроці.
Четвертий етап іде паралельно з контрактом: через яку структуру ви юридично триматимете юніт. Тут вирішується, купувати на умовах довгострокової оренди чи через власну компанію з іноземним капіталом PT PMA, бо цей вибір визначає, який акт ви підпишете, а також ваш профіль витрат і податків. Наш гід про те, як іноземці легально володіють нерухомістю на Балі, порівнює обидва шляхи. Вирішіть це до підписання, щоб контракт відображав структуру, яка вам справді потрібна.
Оплата в міру будівництва: етапи, ескроу і прогрес
П’ятий етап — як ви платите. Off-plan не оплачується однією сумою. Ви вносите платежі, які вивільняються, коли будівництво досягає визначених етапів: фундамент, каркас, дах, оздоблення. Гроші часто проходять через контрольований або ескроу-рахунок, тож кошти вивільняються під підтверджений прогрес, а не на вимогу. Це головний захист off-plan: ваші гроші йдуть за реальними будівельними роботами, що обмежує ризики, якщо проєкт сповільниться чи зупиниться. Точний графік платежів і таймлайн визначаються для кожного проєкту, тож конкретику звіряйте з консультаційним відділом Magnum.
Шостий етап — сам період будівництва. Девелопер будує, а ви отримуєте звіти про прогрес і можете домовитися про візити на майданчик чи незалежні інспекції. Ваші платежі збігаються з цими підтвердженими етапами, тож звітність — не просто новини: це тригер наступного вивільнення коштів і ваше вікно, щоб переконатися, що будівництво відповідає специфікації в контракті.
Завершення, передача і перетворення юніта на дохід
Сьомий етап — завершення і передача. Коли юніт готовий, ви оглядаєте його на відповідність узгодженій специфікації і фіксуєте недоліки в дефектній відомості, які девелопер має усунути. Оформлюються фінальні документи, включно з актом передачі чи оренди і, для будівлі, SLF, а фінальний платіж вноситься до передачі ключів. Підписуючи приймання, ви приймаєте лише роботи, що відповідають специфікації, а усунення недоліків після передачі мають покривати гарантійні умови.
Восьмий етап перетворює актив на дохід. Після передачі ви меблюєте чи облаштовуєте юніт і, якщо це інвестиція, передаєте його в оренду під управління, щоб він почав заробляти. Чіткий договір управління нерухомістю на Балі визначає комісії оператора, процес бронювань і те, як до вас надходять виплати і звіти. Для орендного об’єкта саме на цьому етапі дохідність, яку ви моделювали на старті, нарешті з’являється на вашому рахунку.
Проходити це з девелопером, а не з брокером
Оскільки Magnum Estate — девелопер повного циклу, всі етапи вище веде одна компанія. PT Magnum Estate International з 2019 року здала 8 проєктів і 575 юнітів, передає об’єкти напряму від девелопера, а потім сама керує резиденціями із середньорічним завантаженням близько 65%. Команда, з якою ви підписуєте контракт, — та сама, що будує юніт і згодом оперує орендою. Це прибирає передачі справ між окремими фірмами саме в тих точках, де off-plan угоди зазвичай і ламаються. Як ці етапи лягають на конкретні юніти, можна побачити в наших поточних проєктах на Балі.
Отримайте конкретику для свого юніта
Скажіть, який проєкт і юніт ви розглядаєте, і ми проведемо вас через точні умови резервування, контракт, графік платежів і таймлайн передачі, що застосовуються саме до нього.
