एक विदेशी के रूप में बाली में संपत्ति खरीदना: कानूनी गाइड 2026

लेखक डॉनी योसुआ, मैग्नम एस्टेट विश्लेषक ·
समीक्षा Magnum Estate कानूनी डेस्क (नामित PPAT नोटरी लंबित) ·
अंतिम अपडेट 3 June 2026

बाली में विदेशी के रूप में संपत्ति खरीदना: सारांश

2026 में बाली में विदेशी के रूप में संपत्ति खरीदना पूरी तरह से कानूनी है, लेकिन केवल गैर-नागरिकों के लिए डिज़ाइन की गई संरचनाओं के माध्यम से, कभी भी शॉर्टकट के माध्यम से नहीं। विदेशी अपने नाम पर Hak Milik (फ्रीहोल्ड) नहीं रख सकते; इसके बजाय वे तीन सुरक्षित मार्गों में से एक का उपयोग करते हैं: लीज़होल्ड, Hak Pakai, या एक विदेशी-स्वामित्व वाली कंपनी (PT PMA)।

• लीज़होल्ड (Hak Sewa): 25-30 वर्ष प्लस विस्तार; किसी भी विदेशी के लिए खुला, कोई निवास आवश्यक नहीं, सर्वोत्तम पहली विला।
• Hak Pakai (उपयोग का अधिकार): KITAS/KITAP वाले विदेशियों के लिए एक पंजीकृत स्वामित्व, आमतौर पर न्यूनतम मूल्य से ऊपर एक निवास।
• PT PMA + HGB / Hak Pakai: एक कंपनी जो पैमाने पर निर्माण, स्वामित्व और कानूनी रूप से किराए पर दे सकती है; फ्रीहोल्ड का निकटतम व्यावहारिक विकल्प।
• नॉमिनी अवैध हैं: इंडोनेशियाई अदालतों ने उन्हें रद्द कर दिया है; वे मूल कृषि कानून का उल्लंघन करते हैं और शून्य घोषित किए जा सकते हैं।
• हमेशा: BPN पर स्वामित्व सत्यापित करें, ज़ोनिंग (ITR/KKPR) और परमिट (PBG/SLF) जाँचें, और एस्क्रो के साथ एक नोटरी (PPAT) के माध्यम से बंद करें।

2026 में बाली में विदेशी के रूप में संपत्ति खरीदने की यह गाइड केवल कानूनी मार्गों और उन्हें सुरक्षित रखने वाले यथोचित परिश्रम को बताती है। संक्षिप्त संस्करण: यह बिल्कुल संभव है, लेकिन यह स्थानीय फ्रीहोल्ड की नकल करने के बजाय विदेशी खरीदारों के लिए बनी स्वामित्व संरचनाओं का उपयोग करने पर निर्भर करता है, लीज़होल्ड (Hak Sewa), Hak Pakai, और एक PT PMA कंपनी जो HGB या Hak Pakai स्वामित्व रखती है। नीचे हम तीन मार्गों की तुलना करते हैं, बताते हैं कि “नॉमिनी” वर्कअराउंड अब अदालत में क्यों रद्द किए जा रहे हैं, और खरीद प्रक्रिया को चरण दर चरण समझाते हैं।

क्या विदेशी 2026 में बाली में संपत्ति खरीद सकते हैं?

हाँ, लेकिन अपने नाम पर फ्रीहोल्ड भूमि (Hak Milik) नहीं। इंडोनेशिया का मूल कृषि कानून (No. 5/1960) Hak Milik को इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए आरक्षित करता है, एक नियम जो कानून के राष्ट्रीयता सिद्धांत में निहित है। विदेशी इसके बजाय तीन कानूनी साधनों में से एक के माध्यम से संपत्ति रखते हैं, प्रत्येक एक अलग लक्ष्य के लिए उपयुक्त है। एक गहरी संरचना-दर-संरचना विश्लेषण के लिए, 2026 में विदेशी बाली में संपत्ति कैसे रखते हैं देखें।

तीन सुरक्षित संरचनाओं की तुलना

2026 की सहमति लाइसेंस प्राप्त एजेंसियों और कानूनी सलाहकारों में यह है कि विदेशी खरीदारों को तीन मार्गों में से एक चुनना चाहिए। नीचे की तालिका उनकी तुलना करती है कि कौन योग्य है, अवधि की लंबाई, और सर्वोत्तम उपयोग, अवधि की लंबाई वे भार-वहन करने वाली संख्याएँ हैं जिन्हें अधिकांश खरीदार गलत समझते हैं:

लीज़होल्ड (Hak Sewa): सबसे सरल पहली विला

लीज़होल्ड एक निश्चित अवधि के लिए संपत्ति का उपयोग करने का एक संविदात्मक अधिकार है, आमतौर पर 25-30 वर्ष, प्लस बातचीत किए गए विस्तार। यह बिना किसी निवास आवश्यकता के किसी भी विदेशी के लिए उपलब्ध है, जो इसे विदेशी विला खरीदारों के लिए प्रमुख मार्ग और जीवनशैली प्लस निवेश के लिए स्वाभाविक प्रारंभिक बिंदु बनाता है। एक पंजीकृत स्वामित्व की तुलना में अंतर यह है कि आप एक अनुबंध रखते हैं, एक भूमि अधिकार नहीं, इसलिए अनुबंध की गुणवत्ता और विस्तार का अधिकार ही सब कुछ है।

कानूनी सुझाव: लीज़होल्ड का मूल्य बारीक प्रिंट में रहता है, विस्तार अधिकार, हस्तांतरण अधिकार और समाप्ति पर क्या होता है। प्रतिबद्ध होने से पहले हमारी बाली संपत्ति निवेशकों के लिए फ्रीहोल्ड बनाम लीज़होल्ड गाइड में इसका पंजीकृत स्वामित्व के विरुद्ध तौलें।

PT PMA + HGB: एक पोर्टफोलियो या एक रेंटल व्यवसाय बनाना

एक PT PMA एक विदेशी-स्वामित्व वाली इंडोनेशियाई कंपनी है। यह आवासीय और वाणिज्यिक उपयोग के लिए HGB (निर्माण का अधिकार) या Hak Pakai स्वामित्व रख सकती है और सही ढंग से लाइसेंस प्राप्त होने पर कानूनी रूप से किराए संचालित कर सकती है। HGB और Hak Pakai आमतौर पर एक प्रारंभिक 30 वर्षों के लिए दिए जाते हैं और विस्तार योग्य हैं, जिन्हें अक्सर नवीनीकरण के माध्यम से कुल 80 वर्ष तक के रूप में रखा जाता है, जो PT PMA मार्ग को फ्रीहोल्ड का निकटतम व्यावहारिक विकल्प बनाता है। यह कई संपत्तियों, विकास, या एक पूर्ण रेंटल संचालन की योजना बनाने वाले खरीदारों के लिए उपयुक्त है, और यह उच्च सेटअप और चालू अनुपालन लागत वहन करता है।

Hak Pakai: निवासियों के लिए एक पंजीकृत स्वामित्व

Hak Pakai (उपयोग का अधिकार) भूमि कार्यालय (BPN) पर पंजीकृत एक भूमि स्वामित्व है जो एक विदेशी के व्यक्तिगत नाम पर जारी किया जा सकता है यदि वे KITAS/KITAP या एक योग्य वीज़ा रखते हैं। यह आमतौर पर न्यूनतम मूल्य से ऊपर एक आवासीय संपत्ति तक सीमित है और मुख्य रूप से व्यक्तिगत निवास के लिए है न कि अल्पकालिक किराए के लिए, जब तक कि एक कंपनी के माध्यम से संरचित न हो। स्ट्रैटा-टाइटल अपार्टमेंट (HMSRS) एक संबंधित विकल्प हैं: विदेशी अनुमत परियोजनाओं में यूनिट्स के मालिक हो सकते हैं, न्यूनतम-मूल्य और होल्डिंग सीमाओं के अधीन।

सुनिश्चित नहीं कि कौन सी संरचना आपके लिए फिट है?

Magnum Estate का कानूनी डेस्क लीज़होल्ड, Hak Pakai या PT PMA को आपके लक्ष्य से मैप कर सकता है, और विदेशी-अनुकूल स्वामित्व के इर्द-गिर्द बने विकास दिखा सकता है।

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नॉमिनी समझौते खतरनाक क्यों हैं, और रद्द किए जा रहे हैं

नॉमिनी व्यवस्थाएँ, एक इंडोनेशियाई के नाम पर भूमि रखना जबकि एक विदेशी भुगतान करता है और एक साइड समझौता रखता है, लंबे समय से फ्रीहोल्ड का अनुकरण करने के लिए उपयोग की गई हैं। वे तेज़ी से असुरक्षित हैं और, इंडोनेशियाई कानून में, मौलिक रूप से दोषपूर्ण हैं। अकादमिक और केस-लॉ विश्लेषण नॉमिनी अनुबंधों को “कानूनी तस्करी” के एक रूप के रूप में वर्णित करते हैं जो मूल कृषि कानून के राष्ट्रीयता सिद्धांत का उल्लंघन करता है; समाजशास्त्रीय-कानूनी अध्ययन पुष्टि करता है कि इंडोनेशियाई नॉमिनी कानूनी मालिक बना रहता है, जिससे संबंध बिगड़ने पर विदेशी खरीदार जोखिम में रहता है।

सबसे महत्वपूर्ण, एक 2024 केस विश्लेषण निष्कर्ष निकालता है कि भूमि स्वामित्व में नॉमिनी समझौते मूल कृषि कानून और नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1320 का उल्लंघन करते हैं, और एक बाली अदालत ने ऐसे एक समझौते को निर्णय No. 274/Pdt.G/2020/PN Dps में रद्द कर दिया, सक्रिय प्रवर्तन का एक स्पष्ट संकेत। निवेश कानून के तहत, विदेशियों को फ्रीहोल्ड-जैसा नियंत्रण देने के उद्देश्य से नॉमिनी भूमि और शेयर व्यवस्थाओं को शून्य घोषित किया जा सकता है।

निचली बात: कोई सुरक्षित नॉमिनी नहीं है। कानूनी मार्ग, लीज़होल्ड, Hak Pakai, PT PMA, ठीक इसलिए मौजूद हैं ताकि आपको किसी की आवश्यकता न हो। किसी भी सौदे को हमारी विदेशी खरीदारों के लिए बाली संपत्ति यथोचित-परिश्रम चेकलिस्ट के साथ दबाव-परीक्षण करें।

चरण-दर-चरण: 2026 में बाली में विदेशी के रूप में संपत्ति खरीदना

1. अपनी संरचना और लक्ष्य स्पष्ट करें। जीवनशैली प्लस किराए के लिए एक विला, लीज़होल्ड या Hak Pakai (यदि आप योग्य हैं)। पोर्टफोलियो, ऑफ-प्लान, विकास या होटल, PT PMA।
2. संपत्ति प्रकार और स्थान चुनें। इलाके (कैंगगु, बुकित/उलूवातु, सानूर, उबुद) को अपने जोखिम प्रोफ़ाइल और लक्षित अतिथियों से मिलाएँ।
3. कानूनी यथोचित परिश्रम चलाएँ। BPN पर भूमि प्रमाणपत्र (Hak Milik, HGB, Hak Pakai) जाँचें, स्वामित्व की पुष्टि करें, और बंधक या विवादों को रद्द करें। अपने इच्छित उपयोग के लिए ज़ोनिंग (ITR/KKPR) सत्यापित करें, और निर्मित संपत्ति के लिए PBG (भवन अनुमोदन) और SLF (अधिभोग/सुरक्षा प्रमाणपत्र) प्लस किसी भी रेंटल लाइसेंस की पुष्टि करें।
4. एक नोटरी (PPAT) और वकील का उपयोग करें। एक स्थानीय PPAT को PPJB (पूर्व-बिक्री समझौता), AJB (अंतिम विलेख) या लीज़ समझौते को संभालने दें, शर्तें पूरी होने तक धन एस्क्रो में रखे जाने के साथ।
5. सुरक्षित रूप से हस्ताक्षर करें और धन हस्तांतरित करें। लीज़होल्ड के लिए, लीज़ पर हस्ताक्षर करें और पंजीकृत करें और नोटरी एस्क्रो के माध्यम से भुगतान करें। PT PMA के लिए, कंपनी को निगमित करें, NIB और लाइसेंस प्राप्त करें, फिर कंपनी की ओर से भूमि/भवन को HGB या Hak Pakai में हस्तांतरित करें।

मुख्य बात: सौदा यथोचित परिश्रम में जीता जाता है, हस्ताक्षर पर नहीं। पैसा हिलने से पहले स्वामित्व, ज़ोनिंग और परमिट की पुष्टि करें। इसे हमारे विदेशी बाली में संपत्ति कैसे रखते हैं के कवरेज में इलाका चयन और फ्रीहोल्ड बनाम लीज़होल्ड के अंतर के साथ जोड़ें।

सीमाएँ और यह किसके लिए उपयुक्त है

यह मार्ग हर किसी के लिए नहीं है। यदि आप अपने नाम पर पंजीकृत पूर्ण, स्थायी फ्रीहोल्ड चाहते हैं, तो बाली एक विदेशी को यह नहीं दे सकता, पूर्ण विराम। लीज़होल्ड खरीदारों को एक सीमित अवधि और अनुबंध-आधारित अधिकार स्वीकार करने होंगे; Hak Pakai को निवास-प्रकार की स्थिति की आवश्यकता होती है और अल्पकालिक किराए के लिए खराब रूप से उपयुक्त है; PT PMA वास्तविक लेखांकन, कर और लाइसेंसिंग दायित्व लाता है जो केवल पोर्टफोलियो या व्यवसाय पैमाने पर समझ में आते हैं। एक “सस्ता, सरल” नॉमिनी सौदे से प्रलोभित कोई भी व्यक्ति उसे एक खतरे की घंटी के रूप में मानना चाहिए, शॉर्टकट के रूप में नहीं। बाज़ार संदर्भ भी मायने रखता है: बाली ने 2025 में 6,948,754 विदेशी आगंतुकों (+9.72%) को आकर्षित किया, प्रमुख अधिभोग 70-85% चलता है, और वार्षिक संपत्ति कर (PBB) मूल्यांकित मूल्य का ~0.1% कम है, मज़बूत बुनियादी बातें, लेकिन वे एक दोषपूर्ण स्वामित्व को ठीक नहीं करतीं।

निष्कर्ष

2026 में बाली में विदेशी के रूप में संपत्ति खरीदना अच्छी तरह से लिए गए एक निर्णय पर आता है: सही कानूनी संरचना चुनना और फिर उचित यथोचित परिश्रम के साथ इसका बचाव करना। एक एकल घर के लिए लीज़होल्ड या Hak Pakai से शुरू करें, जब आप विस्तार करें तो एक PT PMA में स्नातक हों, कभी भी एक नॉमिनी को न छुएँ, और एस्क्रो के साथ एक PPAT नोटरी के माध्यम से बंद करें। संरचना को सही करें और बाली की बुनियादी बातें बाकी काम करती हैं।

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FAQ: बाली में विदेशी के रूप में संपत्ति खरीदना (2026)

क्या विदेशी बाली में फ्रीहोल्ड भूमि (Hak Milik) खरीद सकते हैं?

नहीं। मूल कृषि कानून Hak Milik को इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए आरक्षित करता है। विदेशी इसके बजाय लीज़होल्ड (Hak Sewa), Hak Pakai, या HGB/Hak Pakai रखने वाली एक PT PMA का उपयोग करते हैं।

क्या मेरे लिए भूमि रखने हेतु एक नॉमिनी का उपयोग करना सुरक्षित है?

नहीं। नॉमिनी समझौते मूल कृषि कानून और नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1320 का उल्लंघन करते हैं, शून्य घोषित किए जा सकते हैं, और अदालत में रद्द किए गए हैं (निर्णय No. 274/Pdt.G/2020/PN Dps)। नॉमिनी कानूनी मालिक बना रहता है।

एक विदेशी के रूप में बाली विला खरीदने का सबसे सरल कानूनी तरीका क्या है?

लीज़होल्ड (Hak Sewa): व्यापक रूप से उपयोग किया जाता है, बिना निवास के किसी भी विदेशी के लिए खुला, और सीधा जब एक नोटरी (PPAT) और वकील अनुबंध और यथोचित परिश्रम संभालते हैं।

मुझे एक PT PMA पर कब विचार करना चाहिए?

जब आप कई संपत्तियाँ, पैमाने पर किराए, या परियोजनाएँ विकसित करना चाहते हैं। एक PT PMA HGB/Hak Pakai रख सकती है और व्यवसाय लाइसेंस प्राप्त कर सकती है, लेकिन इसकी उच्च सेटअप और अनुपालन लागत है।

क्या मैं एक विदेशी के रूप में एक अपार्टमेंट (स्ट्रैटा टाइटल) का मालिक हो सकता हूँ?

हाँ, शर्तों के तहत। विदेशी अनुमत परियोजनाओं में HMSRS (स्ट्रैटा टाइटल) के तहत यूनिट्स के मालिक हो सकते हैं, न्यूनतम-मूल्य नियमों और भूमि अधिकारों तथा अधिकतम होल्डिंग पर सीमाओं के अधीन।

लीज़होल्ड और HGB अवधि कितनी देर तक चलती है?

लीज़होल्ड आमतौर पर 25-30 वर्ष प्लस विस्तार चलता है; HGB और Hak Pakai आमतौर पर 30 वर्षों के लिए दिए जाते हैं और विस्तार योग्य हैं, अक्सर नवीनीकरण के माध्यम से लगभग 80 वर्ष तक।

क्या मुझे वास्तव में एक नोटरी (PPAT) की आवश्यकता है?

हाँ। एक PPAT नोटरी PPJB, AJB या लीज़ को संभालता है, और एस्क्रो आपके धन की रक्षा करता है जब तक कि शर्तें पूरी न हो जाएँ। हमारी यथोचित-परिश्रम चेकलिस्ट देखें।

कार्यप्रणाली और स्रोत

यह गाइड इंडोनेशिया के मूल कृषि कानून (No. 5/1960), ATR/BPN द्वारा प्रशासित भूमि-स्वामित्व ढाँचे, और BKPM/Invest Indonesia के तहत PT PMA / विदेशी-निवेश नियमों से कानूनी स्थितियों का समाधान करती है, प्रकाशित केस विश्लेषण (निर्णय No. 274/Pdt.G/2020/PN Dps सहित) के विरुद्ध क्रॉस-चेक की गई। अवधि की लंबाई विशिष्ट 2026 श्रेणियाँ हैं जो व्यक्तिगत स्वामित्व और नवीनीकरण के अनुसार भिन्न होती हैं। बाज़ार आँकड़े (आगमन, अधिभोग, PBB) Magnum के विहित बाली 2026 डेटासेट को ~IDR 16,000/USD पर पुनः उपयोग करते हैं। यह शैक्षिक सामग्री है, कानूनी सलाह नहीं, किसी भी खरीद से पहले स्वतंत्र नोटरी (PPAT) और कानूनी यथोचित परिश्रम करवाएँ।

संदर्भ और आधिकारिक स्रोत

1. ATR/BPN, कृषि मामलों और स्थानिक योजना मंत्रालय: भूमि स्वामित्व (Hak Milik, Hak Pakai, HGB), ज़ोनिंग, atrbpn.go.id
2. BKPM / Invest Indonesia: PT PMA और विदेशी-स्वामित्व नियम, सकारात्मक निवेश सूची, investindonesia.go.id
3. मूल कृषि कानून No. 5/1960 (FAOLEX / UNCTAD के माध्यम से कानूनी पाठ), faolex.fao.org · investmentpolicy.unctad.org
4. DJP / वित्त मंत्रालय: PBB और लेनदेन कर, pajak.go.id
5. BPS, स्टैटिस्टिक्स इंडोनेशिया / बाली: 2025 विदेशी आगमन (6,948,754, +9.72%), अधिभोग, bali.bps.go.id
6. केस लॉ: बाली जिला न्यायालय निर्णय No. 274/Pdt.G/2020/PN Dps (नॉमिनी भूमि समझौते का रद्दीकरण); Universitas Indonesia कानूनी पत्रिकाओं के माध्यम से विश्लेषण। एक योग्य इंडोनेशियाई वकील के साथ निर्णय पाठ सत्यापित करें।

लेखक के बारे में

डोनी योसुआ Magnum Estate में एक बाज़ार विश्लेषक हैं, जो एक पुरस्कार-विजेता बाली डेवलपर (बेरावा, सानूर, Sky Stars, Sky Royal) है। वह विदेशी निवेशकों के लिए बाली के मूल्य निर्धारण, यील्ड और स्वामित्व विनियमन पर नज़र रखते हैं।