作者 Donny Yosua，Magnum Estate 分析师 ·
审核 Magnum Estate 法律部（具名 PPAT 公证人待定） ·
最后更新 2026年6月3日
"3 种面向外国人的合法路径 · 25-30 年 典型租赁产权期限（含续期）· 最长 80 年 通过续期获得的 HGB / Hak Pakai · 约 0.1% 年度 PBB 房产税"
关键数据（2026）
外国人在巴厘岛购置房产：摘要
2026 年，外国人在巴厘岛购置房产完全合法，但只能通过专为非本国公民设计的架构进行，绝不可走捷径。外国人不能以本人名义持有 Hak Milik（永久产权）；相反，他们需采用三条安全路径之一：租赁产权、Hak Pakai，或外资公司（PT PMA）。
- 租赁产权（Hak Sewa）： 25-30 年加续期；面向任何外国人开放，无需居留身份，是首套别墅的最佳选择。
- Hak Pakai（使用权）： 面向持有 KITAS/KITAP 的外国人登记的产权，通常限于一处高于最低价值标准的住宅。
- PT PMA + HGB / Hak Pakai： 可合法规模化建造、持有并出租房产的公司；是最接近永久产权的实际替代方案。
- 代持（Nominee）属违法： 印度尼西亚法院已宣告此类安排无效；它们违反《基本土地法》，可被判定为无效。
- 务必： 在 BPN 核验产权、查清分区规划（ITR/KKPR）与许可（PBG/SLF），并通过公证人（PPAT）配合托管账户完成交易。
"透明声明：Magnum Estate 在巴厘岛开发房产，因此我们具有商业利益。本指南为教育性内容，并非法律或投资建议。印度尼西亚土地法律复杂且不断变化；请对照原始资料核实每一要点，并在签署任何文件前聘请经认证的印度尼西亚公证人（PPAT）和具备资质的律师。"
透明声明
这份关于 2026 年外国人在巴厘岛购置房产的指南，梳理了唯一合法的路径以及保护这些路径的尽职调查。简而言之：这绝对可行，但关键在于采用专为外国买家构建的产权架构，即租赁产权（Hak Sewa）、Hak Pakai，以及持有 HGB 或 Hak Pakai 产权的 PT PMA 公司，而不是试图模仿本地永久产权。下文我们将比较这三条路径，解释为何“代持”变通做法如今正被法院判定无效，并逐步讲解购房流程。
2026 年外国人能在巴厘岛购房吗？
可以，但不能以本人名义持有永久产权土地（Hak Milik）。印度尼西亚《基本土地法》（第 5/1960 号）将 Hak Milik 保留给印度尼西亚公民，这一规定植根于该法的国籍原则。外国人转而通过三种合法工具之一持有房产，每种各适合不同目标。如需逐一架构的深入剖析，请参阅2026 年外国人如何在巴厘岛拥有房产。
三种安全架构对比
2026 年，持牌中介与法律顾问的共识是，外国买家应在三条路径中择一。下表从适用人群、期限长短和最佳用途三方面进行比较——期限长短是多数买家最常搞错、却最为关键的数字：
| 架构 | 适用人群 | 典型期限 | 最适合 | 可短租吗？ |
|---|---|---|---|---|
| 租赁产权（Hak Sewa） | 任何外国人，无需居留身份 | 25-30 年 + 续期 | 首套别墅、生活方式 + 收益 | 可以（须持牌） |
| Hak Pakai（使用权） | KITAS/KITAP 或符合条件的签证持有者 | 30 年，可续期 | 自住（一套住宅，高于最低价值标准） | 通常不可（自用） |
| PT PMA + HGB / Hak Pakai | 外资公司 | 30 年，通过续期最长约 80 年 | 资产组合、开发、持牌出租 | 可以（持牌时） |
| 期限长短为 2026 年的典型区间；具体产权各有不同。在依据这些数据行事前，请在 ATR/BPN 与 BKPM 核实现行规则。 |
租赁产权（Hak Sewa）：最简单的首套别墅
租赁产权是在约定期限内使用房产的合同权利，通常为 25-30 年，外加协商续期。它面向任何外国人开放，无居留要求，因而成为外国别墅买家的主流路径，也是兼顾生活方式与投资的自然起点。相较于登记产权，其取舍在于你持有的是一份合同，而非土地权利，因此合同质量与续期权利至关重要。
法律提示： 租赁产权的价值藏在细则之中——续期权、转让权以及到期时的处置安排。在做出承诺前，请在我们的巴厘岛房产投资者永久产权与租赁产权对比指南中将其与登记产权权衡比较。
PT PMA + HGB：打造资产组合或租赁业务
PT PMA 是一家外资印度尼西亚公司。它可持有HGB（建造权）或 Hak Pakai 产权用于住宅和商业用途，并在正确持牌后可合法经营出租。HGB 和 Hak Pakai 通常初次授予 30 年并可续期，常被表述为通过续期总计最长可达 80 年，使 PT PMA 路径成为最接近永久产权的实际替代方案。它适合计划持有多处房产、进行开发或经营完整出租业务的买家，但伴随较高的设立成本和持续的合规成本。
Hak Pakai：面向居民的登记产权
Hak Pakai（使用权）是一种在土地局（BPN）登记的土地产权，若外国人持有 KITAS/KITAP 或符合条件的签证，可以其本人名义签发。它通常限于一处高于最低价值标准的住宅房产，主要用于自住而非短租，除非通过公司架构持有。分契产权公寓（HMSRS）是相关选项：外国人可在获准项目中持有单元，但须遵守最低价值和持有上限的规定。
不确定哪种架构适合你？
Magnum Estate 的法律团队可将租赁产权、Hak Pakai 或 PT PMA 与你的目标对接，并展示围绕外国人友好型产权打造的开发项目。
为何代持协议危险重重，并正被判定无效
代持安排——将土地登记在印度尼西亚人名下，而由外国人付款并持有一份附属协议——长期以来被用于模拟永久产权。它们日益不安全，且在印度尼西亚法律中存在根本缺陷。学术与判例分析将代持合同描述为一种违反《基本土地法》国籍原则的**“法律走私”；社会法学研究证实，印度尼西亚代持人仍是合法所有人**，一旦双方关系破裂，外国买家便处于风险之中。
最重要的是，2024 年的一项案例分析得出结论：土地所有权中的代持协议违反《基本土地法》及《民法典》第 1320 条，且巴厘岛一家法院在第 274/Pdt.G/2020/PN Dps 号判决中宣告此类协议无效，这是执法积极推进的明确信号。根据投资法，旨在让外国人获得类似永久产权控制权的代持土地及股权安排可被判定为无效。
结论： 不存在安全的代持。合法路径——租赁产权、Hak Pakai、PT PMA——正是为了让你无需代持而存在。请用我们的巴厘岛外国买家房产尽职调查清单对任何交易进行压力测试。
分步指南：2026 年外国人在巴厘岛购置房产
- 明确你的架构与目标。 一套兼顾生活方式与出租的别墅，选租赁产权或 Hak Pakai（若符合条件）。资产组合、期房、开发或酒店，则选 PT PMA。
- 选择房产类型与地段。 将地区（Canggu、Bukit/Uluwatu、Sanur、Ubud）与你的风险偏好和目标客群相匹配。
- 开展法律尽职调查。 在 BPN 核查土地证书（Hak Milik、HGB、Hak Pakai），确认所有权，排除抵押或纠纷。核验你拟定用途的分区规划（ITR/KKPR），对于已建成房产，确认**PBG（建筑批准）和SLF（占用/安全证书）**以及任何出租许可。
- 聘请公证人（PPAT）和律师。 让本地 PPAT 处理 PPJB（预售协议）、AJB（最终契约）或租赁协议，并将资金存入托管账户，直至各项条件满足。
- 安全签署并转移资金。 对于租赁产权，签署并登记租约，通过公证人托管账户付款。对于 PT PMA，先注册公司、取得 NIB 和许可，再代表公司将土地/建筑转入 HGB 或 Hak Pakai。
要点： 交易赢在尽职调查，而非签约环节。在资金流动之前确认产权、分区规划与许可。请将此与我们在外国人如何在巴厘岛拥有房产中关于地段选择的内容，以及永久产权与租赁产权的取舍结合起来。
局限性与适合人群
这条路径并非适合所有人。如果你想要以本人名义登记的绝对、永久的永久产权，巴厘岛无法提供给外国人，没有例外。租赁产权买家必须接受有限期限和基于合同的权利；Hak Pakai 需要居留类身份，且不适合短租；PT PMA 带来实实在在的会计、税务和持牌义务，只有在资产组合或商业规模下才有意义。任何被“更便宜、更简单”的代持交易所吸引的人，都应将其视为危险信号，而非捷径。市场背景同样重要：巴厘岛在 2025 年吸引了 6,948,754 名外国游客（+9.72%），黄金地段入住率为 70-85%，年度房产税（PBB）较低，约为评估价值的 0.1%——基本面强劲，但它们无法修复有缺陷的产权。
结语
2026 年外国人在巴厘岛购置房产，归结为做好一个决定：选对合法架构，再以妥善的尽职调查加以捍卫。单套住宅从租赁产权或 Hak Pakai 起步，规模扩大时升级为 PT PMA，绝不碰代持，并通过 PPAT 公证人配合托管账户完成交易。架构选对了，巴厘岛的基本面会成就其余。
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常见问题：外国人在巴厘岛购置房产（2026）
外国人能在巴厘岛购买永久产权土地（Hak Milik）吗？
不能。《基本土地法》将 Hak Milik 保留给印度尼西亚公民。外国人转而采用租赁产权（Hak Sewa）、Hak Pakai，或持有 HGB/Hak Pakai 的 PT PMA。
让代持人为我持有土地安全吗？
不安全。代持协议违反《基本土地法》及《民法典》第 1320 条，可被判定为无效，且已在法院被宣告无效（第 274/Pdt.G/2020/PN Dps 号判决）。代持人仍是合法所有人。
外国人购买巴厘岛别墅最简单的合法方式是什么？
租赁产权（Hak Sewa）：应用广泛，面向任何外国人开放且无需居留身份，在公证人（PPAT）和律师处理合同与尽职调查时操作直接。
我何时应该考虑 PT PMA？
当你想持有多处房产、规模化出租或开发项目时。PT PMA 可持有 HGB/Hak Pakai 并取得营业许可，但设立和合规成本较高。
我作为外国人能拥有公寓（分契产权）吗？
可以，但有条件。外国人可在获准项目中根据 HMSRS（分契产权）拥有单元，但须遵守最低价值规则以及土地权利和最高持有量的限制。
租赁产权和 HGB 的期限有多长？
租赁产权通常为 25-30 年加续期；HGB 和 Hak Pakai 通常授予 30 年并可续期，通过续期往往最长可达约 80 年。
我真的需要公证人（PPAT）吗？
需要。PPAT 公证人处理 PPJB、AJB 或租约，托管账户则在各项条件满足前保护你的资金。请参阅我们的尽职调查清单。
方法论与资料来源
本指南调和了印度尼西亚《基本土地法》（第 5/1960 号）的法律立场、由 ATR/BPN 管理的土地产权框架，以及 BKPM/Invest Indonesia 之下的 PT PMA / 外商投资规则，并与已发表的案例分析（包括第 274/Pdt.G/2020/PN Dps 号判决）相互印证。期限长短为2026 年的典型区间，因具体产权和续期而异。市场数据（游客抵达量、入住率、PBB）沿用 Magnum 关于巴厘岛 2026 年的权威数据集，汇率约为 16,000 印尼盾/USD。本文为教育性内容，并非法律建议，在任何购买之前请委托独立公证人（PPAT）和法律尽职调查。
参考资料与官方来源
- ATR/BPN，土地事务与空间规划部： 土地产权（Hak Milik、Hak Pakai、HGB）、分区规划，atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia： PT PMA 与外资所有权规则、投资正面清单，investindonesia.go.id
- 《基本土地法》第 5/1960 号（法律文本见 FAOLEX / UNCTAD），faolex.fao.org · investmentpolicy.unctad.org
- DJP / 财政部： PBB 及交易税，pajak.go.id
- BPS，印度尼西亚统计局 / 巴厘岛： 2025 年外国游客抵达量（6,948,754，+9.72%）、入住率，bali.bps.go.id
- 判例： 巴厘岛地区法院第 274/Pdt.G/2020/PN Dps 号判决（宣告代持土地协议无效）；分析见印度尼西亚大学法学期刊。请与具备资质的印度尼西亚律师核实判决文本。
关于作者
Donny Yosua 是 Magnum Estate 的市场分析师，该公司是一家屡获殊荣的巴厘岛开发商（Berawa、Sanur、Sky Stars、Sky Royal）。他为外国投资者跟踪研究巴厘岛的价格、收益率和所有权法规。