Escrito por Stanislav Sadovnikov, Fundador da Magnum Estate · Revisado por a equipe jurídica e de investimentos da Magnum Estate · Última atualização 17 de setembro de 2026
A resposta curta
A entrega é a fase em que a obrigação do desenvolvedor de construir se transforma em sua obrigação de pagar a última parcela e pegar as chaves. Em Bali, isso depende de três coisas que você pode verificar: o certificado de função SLF do edifício, uma inspeção de snagging de acordo com a especificação do contrato e a escritura final que coloca a unidade em seu nome ou arrendamento. Faça isso nessa ordem.
O que a entrega significa em um contrato indonésio
No modelo off-plan, você assina um contrato de compra e venda condicional, o PPJB, enquanto a unidade ainda está sendo construída. Para edifícios de apartamentos, a Lei de Habitação nº 20/2011 (Artigo 43) permite um PPJB apenas quando o desenvolvedor pode mostrar certeza sobre o status da terra, a licença de construção, os serviços públicos, pelo menos 20% da construção e a unidade que está sendo vendida (texto em peraturan.bpk.go.id); a regulamentação do Ministro de Obras Públicas nº 11/PRT/M/2019 exige que o PPJB seja uma escritura notarial (veja jdih.pu.go.id). A entrega é onde esse acordo condicional é finalizado.
Três documentos fazem o trabalho. O SLF, Sertifikat Laik Fungsi, é o certificado de função que a Regulamentação do Governo nº 16/2021 (Artigo 274) exige que o proprietário obtenha antes que um edifício seja utilizado; é emitido através do sistema SIMBG com base na aprovação do edifício, o PBG (texto completo em peraturan.bpk.go.id). O BAST, Berita Acara Serah Terima, é o relatório de entrega assinado que registra o estado da unidade, os defeitos ainda pendentes e a data em que as chaves foram entregues. E a escritura final transforma o PPJB em propriedade: uma escritura de venda (AJB) perante um oficial de escritura de terras para uma unidade titulada, ou a escritura de arrendamento registrada para um arrendamento, que nosso guia sobre como estrangeiros possuem propriedades em Bali explica passo a passo.
A sequência de entrega, passo a passo
- Notificação de conclusão. O desenvolvedor informa que a unidade está pronta e propõe uma data de inspeção. Pergunte ao mesmo tempo pelo SLF e uma cópia do PBG. Sem SLF significa que o edifício pode não ser legalmente utilizado, e você não deve pagar a última parcela por ele.
- Verificação de documentos. Seu notário confirma o certificado de propriedade ou título de propriedade, as licenças e que a unidade corresponde ao PPJB: área do piso, posição, acabamentos, pacote de móveis se incluído.
- Inspeção e snagging. Você verifica a unidade de acordo com a especificação e lista cada defeito. A lista é anexada ao BAST; você está aceitando a unidade sujeita a isso.
- Defeitos e retenção. O desenvolvedor corrige a lista dentro do período de defeitos estabelecido em seu contrato. Alguns contratos retêm uma retenção do pagamento final até que a lista seja limpa; verifique se o seu faz isso e em que valor.
- Pagamento final. A última parcela é liberada com base na lista limpa e nos documentos, não com base na notificação de conclusão.
- Escritura e registro. A AJB ou a escritura de arrendamento é assinada e registrada no escritório de terras (BPN); impostos e taxas de transferência são resolvidos neste ponto, nas taxas em nosso guia de impostos sobre propriedades em Bali.
- Chaves, medidores e contas. Contas de eletricidade (PLN) e água são transferidas para você ou para a administração do prédio; você assina o BAST e pega as chaves.
- Para a gestão. Se a unidade for um investimento, o contrato de gestão começa e o operador assume as reservas, pagamentos e relatórios. Esta é a etapa 8 do processo de compra off-plan em Bali.
Lista de verificação de entrega: o que perguntar e por quê
| Item | Pedir | Por que isso importa |
|---|---|---|
| PBG (aprovação de construção) | Cópia, com os desenhos aprovados | Prova que o edifício foi permitido conforme construído |
| SLF (certificado de função) | O certificado ou seu registro SIMBG | Legalmente exigido antes do uso; sem SLF, sem pagamento final |
| Documento de título | Certificado de propriedade, título de propriedade (SHMSRS) ou a escritura de arrendamento registrada | Confirma o que você está realmente recebendo |
| Especificação | Anexo do PPJB com áreas, materiais e acabamentos | O único padrão contra o qual sua inspeção pode ser avaliada |
| Lista de snagging | Assinada, datada, anexada ao BAST | Transforma promessas verbais em uma obrigação |
| Período de defeitos e retenção | A cláusula, com o período e qualquer valor | Define quanto tempo o desenvolvedor deve corrigir defeitos e o que você pode reter |
| BAST (relatório de entrega) | Assinado por ambas as partes | A data em que garantias, utilidades e gestão começam |
| Contas de utilidade | PLN e água em seu nome ou no do prédio | Evita contas e desconexões que não são suas |
| Contrato de gestão | Taxas, cronograma de pagamento, relatórios, janelas de uso do proprietário | O que transforma as chaves em renda |
Snagging sem ser um construtor
Você não precisa de um histórico em construção para inspecionar uma unidade; você precisa de um método. Teste o que você pode ligar: cada tomada, cada luz, o ar condicionado em cada quarto, água quente em cada torneira, ralos sob uma pia e chuveiro cheios, a bomba da piscina se houver uma. Observe o que a água faz: manchas sob janelas e no teto, vedação ao redor de áreas molhadas, a inclinação dos pisos da varanda e do banheiro. Em seguida, compare o que você vê com a especificação: azulejos e pedras conforme especificado, acabamentos alinhados, portas e janelas fechando na primeira tentativa, pacote de móveis completo. Fotografe cada defeito com uma localização e adicione à lista; assine a lista, não uma linha que diz que a unidade é aceita como entregue.
Se você estiver comprando do exterior, nomeie alguém para fazer isso por você: o escritório do seu notário, um inspetor independente ou um amigo na ilha com a especificação em mãos. Uma entrega remota sem inspeção é a maneira mais comum de uma boa compra se transformar em um ano de e-mails.
Entrega por incorporadora de ciclo completo vs projeto vendido por corretor
O que pode dar errado, e a solução
**Sem SLF na entrega proposta.** Não pegue as chaves ou pague a última parcela; o edifício pode não ser legalmente utilizado. **Desvio de especificação.** As renderizações não são o contrato; o anexo do PPJB é. **Atraso.** Verifique a data de conclusão e a cláusula de penalidade antes de assinar, e peça relatórios de construção durante a obra. **Promessas de defeitos verbais.** Apenas o que está escrito na lista de snagging e no BAST é devido. **Retenção não clara.** Se o contrato estiver em silêncio, negocie um período de defeitos e uma retenção por escrito antes do pagamento final.
O pequeno detalhe, não enterrado
- A sequência completa de oito etapas, da reserva às chaves: processo de compra off-plan em Bali
- Marcos, escrow e como verificar um desenvolvedor: propriedade off-plan em Bali 2026
- Qual escritura você assina na conclusão: como estrangeiros possuem propriedades em Bali
- Impostos e taxas devidas na transferência: impostos sobre propriedades em Bali e custos de manutenção
- Quem gerencia a unidade após as chaves: gestão de propriedades pelo desenvolvedor
"Você não aceita um edifício. Você aceita uma especificação, um certificado e uma lista do que ainda está pendente."
Mesa jurídica da Magnum Estate
Perguntas comuns
O que é um SLF e por que isso importa na entrega?
O Sertifikat Laik Fungsi é o certificado de função que a Regulamentação do Governo nº 16/2021 exige antes que um edifício possa ser utilizado. Sem ele, a unidade não pode ser ocupada ou alugada legalmente, então pergunte antes de pagar a última parcela.
O que é um BAST?
O Berita Acara Serah Terima é o relatório de entrega assinado por ambas as partes. Ele registra o estado da unidade, a lista de snagging anexada e a data em que as chaves foram entregues, que também é a data em que as garantias e a gestão começam.
Eu pago a última parcela antes ou depois da inspeção?
Depois. A última parcela deve ser liberada com base na lista de snagging limpa e nos documentos, não com base na notificação do desenvolvedor de que a unidade está pronta. Se seu contrato tiver uma retenção, ela permanece até que os defeitos sejam corrigidos.
E se o desenvolvedor atrasar?
O PPJB estabelece a data de conclusão e a penalidade por atraso. Peça relatórios de progresso durante a obra para que um atraso seja visível cedo, e leia a cláusula de atraso antes de assinar, não na entrega.
Posso alugar a unidade imediatamente após a entrega?
Uma vez que o SLF esteja em vigor, a unidade esteja mobiliada e o contrato de gestão assinado, sim. Em residências geridas pela Magnum, o operador insere a unidade na pool de aluguel a partir da data de entrega.
Quem registra a escritura?
O oficial de escritura de terras (PPAT) ou notário registra a escritura de venda ou a escritura de arrendamento no escritório de terras (BPN). Você quita os impostos e taxas de transferência na assinatura; o documento registrado é sua prova do direito que você comprou.
