लेखक Stanislav Sadovnikov, Magnum Estate के संस्थापक · समीक्षा की Magnum Estate कानूनी और निवेश टीम द्वारा · अंतिम अद्यतन 17 सितंबर 2026
संक्षिप्त उत्तर
हस्तांतरण वह चरण है जहां डेवलपर की निर्माण की जिम्मेदारी आपकी अंतिम किस्त का भुगतान करने और चाबियाँ लेने की जिम्मेदारी में बदल जाती है। बाली में, यह तीन चीजों पर निर्भर करता है जिन्हें आप जांच सकते हैं: भवन का SLF प्रमाण पत्र, अनुबंध की विशिष्टताओं के खिलाफ स्नैगिंग निरीक्षण, और अंतिम दस्तावेज़ जो इकाई को आपके नाम या पट्टे पर रखता है। इन्हें इस क्रम में करें।
एक इंडोनेशियाई अनुबंध में हस्तांतरण का अर्थ
ऑफ-प्लान, आप एक शर्तित बिक्री और खरीद समझौते, PPJB पर हस्ताक्षर करते हैं, जबकि इकाई अभी भी निर्माणाधीन है। अपार्टमेंट भवनों के लिए, आवास कानून संख्या 20/2011 (अनुच्छेद 43) केवल तब PPJB की अनुमति देता है जब डेवलपर भूमि की स्थिति, निर्माण परमिट, उपयोगिताओं, निर्माण का कम से कम 20% और बेची जा रही इकाई पर निश्चितता दिखा सके (पाठ peraturan.bpk.go.id पर); सार्वजनिक कार्य मंत्री का नियम संख्या 11/PRT/M/2019 PPJB को एक नोटरी अधिनियम होना चाहिए (देखें jdih.pu.go.id)। हस्तांतरण वह जगह है जहां वह शर्तित समझौता पूरा होता है।
तीन दस्तावेज़ यह कार्य करते हैं। SLF, Sertifikat Laik Fungsi, वह प्रमाण पत्र है जो सरकार के विनियम संख्या 16/2021 (अनुच्छेद 274) के अनुसार मालिक को एक भवन का उपयोग करने से पहले प्राप्त करना आवश्यक है; इसे भवन अनुमोदन के खिलाफ SIMBG प्रणाली के माध्यम से जारी किया जाता है, PBG (पूर्ण पाठ peraturan.bpk.go.id पर)। BAST, Berita Acara Serah Terima, वह हस्ताक्षरित हस्तांतरण रिपोर्ट है जो इकाई की स्थिति, अभी भी बकाया दोष और चाबियों के हस्तांतरण की तारीख को रिकॉर्ड करती है। और अंतिम दस्तावेज़ PPJB को स्वामित्व में बदलता है: एक बिक्री दस्तावेज़ (AJB) एक शीर्षक इकाई के लिए भूमि दस्तावेज़ अधिकारी के समक्ष, या पट्टे के लिए पंजीकृत पट्टे का दस्तावेज़, जिसे हमारे विदेशियों द्वारा बाली में संपत्ति कैसे खरीदी जाती है में मार्गदर्शिका द्वारा मार्ग-दर-मार्ग समझाया गया है।
हस्तांतरण अनुक्रम, चरण दर चरण
- पूर्णता की सूचना। डेवलपर आपको बताता है कि इकाई पूरी हो गई है और निरीक्षण की तारीख का प्रस्ताव करता है। एक ही समय में SLF और PBG की एक प्रति मांगें। अभी तक SLF नहीं होने का मतलब है कि भवन का कानूनी रूप से उपयोग नहीं किया जा सकता है, और आपको इसके लिए अंतिम किस्त का भुगतान नहीं करना चाहिए।
- दस्तावेज़ जांच। आपका नॉटरी भूमि प्रमाण पत्र या स्ट्राटा शीर्षक, परमिट और यह सुनिश्चित करता है कि इकाई PPJB के अनुसार है: फर्श क्षेत्र, स्थिति, फिनिश, यदि शामिल हो तो फर्नीचर पैकेज।
- निरीक्षण और स्नैगिंग। आप विशिष्टता के खिलाफ इकाई की जांच करते हैं और प्रत्येक दोष की सूची बनाते हैं। सूची BAST के साथ संलग्न है; आप इसे इस पर आधारित स्वीकार कर रहे हैं।
- दोष और रोक। डेवलपर आपके अनुबंध में निर्धारित दोष अवधि के भीतर सूची को ठीक करता है। कुछ अनुबंध अंतिम भुगतान से पहले एक रोक रखते हैं जब तक सूची साफ नहीं हो जाती; जांचें कि क्या आपका ऐसा है, और किस राशि में।
- अंतिम भुगतान। अंतिम किस्त साफ की गई सूची और दस्तावेज़ों के खिलाफ जारी की जाती है, न कि पूर्णता की सूचना के खिलाफ।
- दस्तावेज़ और पंजीकरण। AJB या पट्टे का दस्तावेज़ हस्ताक्षरित होता है और भूमि कार्यालय (BPN) में जमा किया जाता है; इस बिंदु पर हस्तांतरण कर और शुल्क का निपटान किया जाता है, हमारे बाली संपत्ति करों के गाइड में दरों पर।
- चाबियाँ, मीटर और खाते। बिजली (PLN) और पानी के खाते आपके नाम या भवन प्रबंधन के नाम पर स्थानांतरित होते हैं; आप BAST पर हस्ताक्षर करते हैं और चाबियाँ लेते हैं।
- प्रबंधन में। यदि इकाई एक निवेश है, तो प्रबंधन समझौता शुरू होता है और ऑपरेटर बुकिंग, भुगतान और रिपोर्टिंग का प्रबंधन करता है। यह बाली ऑफ-प्लान खरीद प्रक्रिया का चरण 8 है।
हस्तांतरण चेकलिस्ट: क्या पूछना है और क्यों
| आइटम | पूछें | यह क्यों महत्वपूर्ण है |
|---|---|---|
| PBG (निर्माण अनुमोदन) | प्रति, अनुमोदित चित्रों के साथ | साबित करता है कि भवन को अनुमति दी गई थी |
| SLF (कार्य प्रमाण पत्र) | प्रमाण पत्र या इसका SIMBG रिकॉर्ड | उपयोग से पहले कानूनी रूप से आवश्यक; कोई SLF नहीं, कोई अंतिम भुगतान नहीं |
| शीर्षक दस्तावेज़ | भूमि प्रमाण पत्र, स्ट्राटा शीर्षक (SHMSRS) या पंजीकृत पट्टे का दस्तावेज़ | पुष्टि करता है कि आप वास्तव में क्या प्राप्त कर रहे हैं |
| विशिष्टता | क्षेत्रों, सामग्रियों और फिटिंग के साथ PPJB परिशिष्ट | यह एकमात्र मानक है जिसके खिलाफ आपकी जांच का मूल्यांकन किया जा सकता है |
| स्नैगिंग सूची | हस्ताक्षरित, दिनांकित, BAST के साथ संलग्न | मौखिक वादों को एक दायित्व में बदलता है |
| दोष अवधि और रोक | धारा, अवधि और किसी भी राशि के साथ | परिभाषित करता है कि डेवलपर को दोष ठीक करने के लिए कितना समय चाहिए और आप क्या रोक सकते हैं |
| BAST (हस्तांतरण रिपोर्ट) | दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित | तारीख वारंटी, उपयोगिताएँ और प्रबंधन शुरू होती हैं |
| उपयोगिता खाते | PLN और पानी आपके नाम या भवन के नाम पर | बिलों और कटौती से बचता है जो आपके नहीं हैं |
| प्रबंधन समझौता | शुल्क, भुगतान कार्यक्रम, रिपोर्टिंग, मालिक-उपयोग विंडो | क्या चाबियों को आय में बदलता है |
बिना निर्माण पृष्ठभूमि के स्नैगिंग
आपको इकाई की जांच करने के लिए निर्माण पृष्ठभूमि की आवश्यकता नहीं है; आपको एक विधि की आवश्यकता है। आप जो कुछ भी चालू कर सकते हैं उसका परीक्षण करें: प्रत्येक सॉकेट, प्रत्येक लाइट, प्रत्येक कमरे में एयर कंडीशनिंग, प्रत्येक नल पर गर्म पानी, एक भरे हुए सिंक और शॉवर के नीचे नालियाँ, यदि कोई हो तो पूल पंप। देखें कि पानी क्या करता है: खिड़कियों और छतों के नीचे दाग, गीले क्षेत्रों के चारों ओर सीलेंट, बालकनी और बाथरूम के फर्श का झुकाव। फिर आप जो देखते हैं उसकी तुलना विशिष्टता से करें: क्या टाइल और पत्थर निर्दिष्ट हैं, क्या लकड़ी का काम संरेखित है, क्या दरवाजे और खिड़कियाँ पहली बार में बंद हो रही हैं, क्या फर्नीचर पैकेज पूरा है। प्रत्येक दोष की तस्वीर लें और स्थान जोड़ें; सूची पर हस्ताक्षर करें, न कि एक पंक्ति जो कहती है कि इकाई को डिलीवरी के रूप में स्वीकार किया गया है।
यदि आप विदेश से खरीद रहे हैं, तो किसी को आपके लिए यह करने के लिए नियुक्त करें: आपके नॉटरी कार्यालय, एक स्वतंत्र निरीक्षक, या एक दोस्त जो द्वीप पर है और हाथ में विशिष्टता है। बिना निरीक्षण के दूरस्थ हस्तांतरण एक अच्छे खरीद को एक वर्ष के ईमेल में बदलने का सबसे सामान्य तरीका है।
चाबियों के बाद: इकाई को आय में बदलना
हस्तांतरण की तारीख वह है जब रिटर्न वास्तविकता में बदलना शुरू होते हैं न कि मॉडल में। फर्नीचर या पैकेज को पूरा करें, इकाई को ऑपरेटर के साथ पंजीकृत करें, और कैलेंडर पर सहमति करें: कौन से सप्ताह आपके हैं, कौन से ऑपरेटर के हैं। हमारे पृष्ठ पर बाली में डेवलपर द्वारा संपत्ति प्रबंधन यह बताता है कि Magnum-प्रबंधित आवास में शुल्क, भुगतान और मालिक रिपोर्टिंग कैसे काम करती है, और दीर्घकालिक बनाम अल्पकालिक किराए के गाइड आपको पहले बुकिंग से पहले रणनीति चुनने में मदद करता है।
फुल-साइकल डेवलपर से हैंडओवर बनाम ब्रोकर द्वारा बेचा गया प्रोजेक्ट
क्या गलत हो सकता है, और समाधान
**प्रस्तावित हस्तांतरण पर कोई SLF नहीं।** चाबियाँ न लें या अंतिम किस्त का भुगतान न करें; भवन का कानूनी रूप से उपयोग नहीं किया जा सकता है। **विशिष्टता का भटकाव।** रेंडर अनुबंध नहीं हैं; PPJB परिशिष्ट है। **विलंब।** हस्ताक्षर करने से पहले पूर्णता की तारीख और दंड प्रावधान की जांच करें, और निर्माण के दौरान प्रगति रिपोर्ट के लिए पूछें। **मौखिक दोष वादे।** केवल वही जो स्नैगिंग सूची और BAST पर लिखा गया है, वह बकाया है। **अस्पष्ट रोक।** यदि अनुबंध मौन है, तो अंतिम भुगतान से पहले लिखित में दोष अवधि और रोक पर बातचीत करें।
बारीकियाँ, दफन नहीं
- आरक्षण से लेकर चाबियों तक की पूरी आठ-चरणीय प्रक्रिया: बाली ऑफ-प्लान खरीद प्रक्रिया
- मील के पत्थर, एस्क्रो और डेवलपर का मूल्यांकन कैसे करें: बाली में ऑफ-प्लान संपत्ति 2026
- पूर्णता पर आप कौन सा दस्तावेज़ हस्ताक्षर करते हैं: विदेशियों द्वारा बाली में संपत्ति कैसे खरीदी जाती है
- हस्तांतरण पर देय कर और शुल्क: बाली संपत्ति कर और रखरखाव लागत
- चाबियों के बाद कौन इकाई चलाता है: डेवलपर द्वारा संपत्ति प्रबंधन
"आप एक भवन को स्वीकार नहीं करते। आप एक विशिष्टता, एक प्रमाण पत्र और जो अभी भी बकाया है उसकी सूची को स्वीकार करते हैं।"
Magnum Estate कानूनी टीम
सामान्य प्रश्न
SLF क्या है और हस्तांतरण पर यह क्यों महत्वपूर्ण है?
Sertifikat Laik Fungsi वह कार्य प्रमाण पत्र है जो सरकार के विनियम संख्या 16/2021 के अनुसार एक भवन के उपयोग से पहले आवश्यक है। इसके बिना इकाई को कानूनी रूप से कब्जा नहीं किया जा सकता है या किराए पर नहीं लिया जा सकता है, इसलिए अंतिम किस्त का भुगतान करने से पहले इसे मांगें।
BAST क्या है?
Berita Acara Serah Terima वह हस्तांतरण रिपोर्ट है जिस पर दोनों पक्ष हस्ताक्षर करते हैं। यह इकाई की स्थिति, संलग्न स्नैगिंग सूची और चाबियों का हस्तांतरण की तारीख को रिकॉर्ड करता है, जो वारंटी और प्रबंधन की शुरुआत की तारीख भी है।
क्या मैं निरीक्षण से पहले या बाद में अंतिम किस्त का भुगतान करता हूँ?
बाद में। अंतिम किस्त को साफ की गई स्नैगिंग सूची और दस्तावेज़ों के खिलाफ जारी किया जाना चाहिए, डेवलपर के नोटिस के खिलाफ नहीं कि इकाई पूरी हो गई है। यदि आपके अनुबंध में रोक है, तो यह तब तक वापस रहती है जब तक दोष ठीक नहीं हो जाते।
यदि डेवलपर देर हो जाता है तो क्या होगा?
PPJB पूर्णता की तारीख और इसे चूकने के लिए दंड निर्धारित करता है। निर्माण के दौरान प्रगति रिपोर्ट के लिए पूछें ताकि देरी जल्दी दिखाई दे, और हस्ताक्षर करने से पहले देरी की धारा पढ़ें, न कि हस्तांतरण पर।
क्या मैं हस्तांतरण के तुरंत बाद इकाई को किराए पर दे सकता हूँ?
एक बार SLF स्थापित हो जाने पर, इकाई को फर्नीश किया गया है और प्रबंधन समझौता हस्ताक्षरित है, हाँ। Magnum-प्रबंधित आवासों में ऑपरेटर हस्तांतरण की तारीख से इकाई को किराए पर लेने के पूल में ले लेता है।
कौन दस्तावेज़ पंजीकृत करता है?
भूमि दस्तावेज़ अधिकारी (PPAT) या नॉटरी बिक्री दस्तावेज़ या पट्टे के दस्तावेज़ को भूमि कार्यालय (BPN) में जमा करता है। आप हस्ताक्षर करते समय हस्तांतरण कर और शुल्क का निपटान करते हैं; पंजीकृत दस्तावेज़ आपके द्वारा खरीदी गई अधिकार का प्रमाण है।
