Автор Станіслав Садовніков, засновник Magnum Estate · Переглянуто юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Останнє оновлення 17 вересня 2026
Коротка відповідь
Передача — це етап, коли обов'язок забудовника завершити будівництво переходить у вашу відповідальність сплатити останню частину та отримати ключі. На Балі це залежить від трьох речей, які ви можете перевірити: сертифікат функціональності SLF, перевірка дефектів відповідно до специфікації контракту та остаточний акт, який передає право власності на одиницю на ваше ім'я або оренду. Виконуйте їх у цьому порядку.
Що означає передача в індонезійському контракті
На етапі попереднього продажу ви підписуєте умовну угоду купівлі-продажу, PPJB, поки одиниця ще будується. Для багатоквартирних будинків Закон про житло № 20/2011 (стаття 43) дозволяє укладати PPJB лише тоді, коли забудовник може підтвердити статус землі, дозвіл на будівництво, комунікації, принаймні 20% завершення будівництва та одиницю, що продається (текст на peraturan.bpk.go.id); регламент Міністерства громадських робіт № 11/PRT/M/2019 вимагає, щоб PPJB був нотаріальним актом (див. jdih.pu.go.id). Передача — це момент, коли ця умовна угода завершується.
Три документи виконують цю роботу. SLF, Sertifikat Laik Fungsi, — це сертифікат функціональності, який відповідно до Урядового регламенту № 16/2021 (стаття 274) повинен отримати власник перед використанням будівлі; він видається через систему SIMBG на основі дозволу на будівництво, PBG (повний текст на peraturan.bpk.go.id). BAST, Berita Acara Serah Terima, — це підписаний акт передачі, який фіксує стан одиниці, дефекти, що залишилися, та дату передачі ключів. А остаточний акт перетворює PPJB на право власності: акт купівлі-продажу (AJB) перед посадовою особою з реєстрації прав на землю для титульної одиниці або зареєстрований договір оренди для орендованої власності, що пояснює наш посібник про те, як іноземці можуть володіти нерухомістю на Балі поетапно.
Послідовність передачі, крок за кроком
- Повідомлення про завершення. Забудовник повідомляє вам, що одиниця готова, і пропонує дату перевірки. Одночасно запитайте про SLF та копію PBG. Відсутність SLF означає, що будівлю не можна використовувати законно, і ви не повинні сплачувати остаточну частину.
- Перевірка документів. Ваш нотаріус підтверджує сертифікат на землю або титул, дозволи та відповідність одиниці PPJB: площа, позиція, оздоблення, меблі, якщо включено.
- Перевірка та дефекти. Ви оглядаєте одиницю відповідно до специфікації та складаєте список усіх дефектів. Список додається до BAST; ви приймаєте одиницю з урахуванням цього.
- Дефекти та утримання. Забудовник усуває дефекти відповідно до терміну, встановленого у вашому контракті. Деякі контракти утримують частину остаточного платежу до усунення дефектів; перевірте, чи є це у вашому контракті, і в якій сумі.
- Остаточний платіж. Остання частина виплачується після усунення дефектів та надання документів, а не після повідомлення про завершення.
- Акт та реєстрація. AJB або договір оренди підписується та подається до земельного офісу (BPN); податки та збори сплачуються на цьому етапі, за ставками, зазначеними в нашому посібнику з податків на нерухомість на Балі.
- Ключі, лічильники та рахунки. Рахунки за електрику (PLN) та воду переходять на вас або на управління будівлі; ви підписуєте BAST та отримуєте ключі.
- Управління. Якщо одиниця є інвестицією, починається договір управління, і оператор бере на себе бронювання, виплати та звітність. Це етап 8 процесу купівлі нерухомості на Балі.
Контрольний список передачі: що запитати та чому
| Пункт | Запитати | Чому це важливо |
|---|---|---|
| PBG (дозвіл на будівництво) | Копія, з затвердженими кресленнями | Доказує, що будівлю дозволено збудувати |
| SLF (сертифікат функціональності) | Сертифікат або його запис у SIMBG | Юридично необхідний перед використанням; без SLF — без остаточного платежу |
| Документ на право власності | Сертифікат на землю, титул (SHMSRS) або зареєстрований договір оренди | Підтверджує, що ви отримуєте |
| Специфікація | Додаток PPJB з площами, матеріалами та обладнанням | Єдиний стандарт, за яким можна оцінювати вашу перевірку |
| Список дефектів | Підписаний, датований, доданий до BAST | Перетворює усні обіцянки на зобов'язання |
| Період дефектів та утримання | Пункт, з терміном та сумою | Визначає, як довго забудовник повинен усунути дефекти та що ви можете утримати |
| BAST (акт передачі) | Підписаний обома сторонами | Дата початку гарантій, комунікацій та управління |
| Рахунки за комунальні послуги | PLN та вода на ваше ім'я або на ім'я будівлі | Уникає рахунків та відключень, які не ваші |
| Договір управління | Витрати, графік виплат, звітність, вікна для використання власником | Що перетворює ключі на дохід |
Перевірка без досвіду будівництва
Вам не потрібно мати досвід у будівництві, щоб перевірити одиницю; вам потрібен метод. Перевірте, що ви можете увімкнути: кожен розетку, кожне світло, кондиціонер у кожній кімнаті, гарячу воду з кожного крана, зливи під повною раковиною та душем, насос для басейну, якщо він є. Шукайте, що робить вода: плями під вікнами та на стелях, герметик навколо вологих зон, ухил підлоги балкона та ванної кімнати. Потім порівняйте те, що ви бачите, зі специфікацією: плитка та камінь відповідно до специфікації, меблі вирівняні, двері та вікна закриваються з першого разу, меблевий пакет повний. Зробіть фотографії кожного дефекту з вказівкою місця та додайте їх до списку; підпишіть список, а не рядок, що говорить, що одиниця прийнята як поставлена.
Якщо ви купуєте з-за кордону, призначте когось, щоб зробити це за вас: ваш нотаріус, незалежний інспектор або друг на острові з специфікацією в руках. Віддалена передача без перевірки — це найпоширеніший спосіб, як хороша покупка перетворюється на рік електронних листів.
Після отримання ключів: перетворення одиниці на дохід
Дата передачі — це момент, коли доходи починають бути реальними, а не змодельованими. Обставте або заверште пакет, зареєструйте одиницю у оператора та погодьте календар: які тижні ваші, які — оператора. Наша сторінка про управління нерухомістю на Балі від забудовника викладає, як працюють витрати, виплати та звітність для власників у резиденціях, які управляються Magnum, а посібник з довгострокової та короткострокової оренди допомагає вам вибрати стратегію перед першим бронюванням.
Передача від забудовника повного циклу та в проєкті через брокера
Що може піти не так і як це виправити
**Без SLF на запропонованій передачі.** Не беріть ключі або не сплачуйте остаточну частину; будівлю не можна використовувати законно. **Відхилення від специфікації.** Візуалізації не є контрактом; додаток PPJB — це так. **Затримка.** Перевірте дату завершення та пункт про штрафи перед підписанням, і запитайте про звіти про будівництво під час будівництва. **Усні обіцянки щодо дефектів.** Лише те, що написано у списку дефектів та BAST, є зобов'язанням. **Нечітке утримання.** Якщо контракт мовчить, домовтеся про період дефектів та утримання письмово перед остаточним платежем.
Дрібний шрифт, не закопаний
- Повна восьмиетапна послідовність, від резервування до ключів: процес купівлі нерухомості на Балі
- Віхи, ескроу та як перевірити забудовника: нерухомість на етапі попереднього продажу на Балі 2026
- Який акт ви підписуєте при завершенні: як іноземці можуть володіти нерухомістю на Балі
- Податки та збори, що підлягають сплаті при передачі: податки на нерухомість на Балі та витрати на утримання
- Хто управляє одиницею після отримання ключів: управління нерухомістю забудовником
"Ви не приймаєте будівлю. Ви приймаєте специфікацію, сертифікат та список того, що ще потрібно."
Юридичний відділ Magnum Estate
Поширені запитання
Що таке SLF і чому це важливо під час передачі?
Sertifikat Laik Fungsi — це сертифікат функціональності, який вимагає Урядовий регламент № 16/2021 перед використанням будівлі. Без нього одиницю не можна законно займати або здавати в оренду, тому запитайте про нього перед сплатою остаточної частини.
Що таке BAST?
Berita Acara Serah Terima — це акт передачі, який підписують обидві сторони. Він фіксує стан одиниці, прикріплений список дефектів та дату передачі ключів, яка також є датою початку гарантій та управління.
Чи сплачую я остаточну частину до чи після перевірки?
Після. Остання частина повинна бути виплачена після усунення дефектів та надання документів, а не після повідомлення забудовника про завершення одиниці. Якщо у вашому контракті є утримання, воно залишається до усунення дефектів.
Що робити, якщо забудовник затримується?
PPJB встановлює дату завершення та штраф за її пропуск. Запитуйте звіти про прогрес під час будівництва, щоб затримка була помітною рано, і прочитайте пункт про затримки перед підписанням, а не під час передачі.
Чи можу я здавати одиницю в оренду відразу після передачі?
Якщо SLF на місці, одиниця обставлена, а договір управління підписано, так. У резиденціях, що управляються Magnum, оператор включає одиницю до орендного пулу з дати передачі.
Хто реєструє акт?
Посадова особа з реєстрації прав на землю (PPAT) або нотаріус подає акт купівлі-продажу або договір оренди до земельного офісу (BPN). Ви сплачуєте податки на передачу та збори під час підписання; зареєстрований документ є вашим доказом права, яке ви придбали.
Посилання та офіційні джерела
- Урядовий регламент № 16/2021 про реалізацію Закону про будівництво: затвердження PBG та сертифікат SLF, необхідний перед використанням (стаття 274), peraturan.bpk.go.id
- Закон № 20/2011 про багатоквартирні будинки (Rumah Susun), стаття 43 про умови для PPJB, peraturan.bpk.go.id
- Регламент Міністерства громадських робіт та житлового будівництва № 11/PRT/M/2019 про систему PPJB для житла, через jdih.pu.go.id
- ATR/BPN (Національне земельне агентство): реєстрація актів, сертифікати на землю та титули, atrbpn.go.id
- DJP (Державна податкова служба): податки на передачу та збори при завершенні, pajak.go.id
- Операційний відділ Magnum Estate: практика передачі та заселення в резиденціях, що управляються Magnum; заселення — це дані оператора, доходи — це прогнози.
