Автор Станислав Садовников, основатель Magnum Estate · Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate · Последнее обновление 17 сентября 2026
Краткий ответ
Передача — это этап, когда обязательства застройщика по строительству переходят к вам: вы оплачиваете последний платеж и получаете ключи. На Бали это зависит от трех вещей, которые вы можете проверить: сертификат SLF, проверка на дефекты и окончательный акт, который оформляет право собственности на вашу единицу.
Что означает передача в индонезийском контракте
На этапе строительства вы подписываете условный договор купли-продажи (PPJB). Для многоквартирных домов Закон о жилье № 20/2011 (статья 43) позволяет подписать PPJB только после того, как застройщик подтвердит статус земли, разрешение на строительство, наличие коммунальных услуг, завершение как минимум 20% строительства и наличие продаваемой единицы (текст на peraturan.bpk.go.id); Регламент министра общественных работ № 11/PRT/M/2019 требует, чтобы PPJB был нотариальным актом (см. jdih.pu.go.id). Передача — это завершение этого условного соглашения.
Три документа выполняют эту работу. SLF, Sertifikat Laik Fungsi, — это сертификат, который требуется согласно Правительственному регламенту № 16/2021 (статья 274) до начала использования здания; он выдается через систему SIMBG на основании разрешения на строительство, PBG (полный текст на peraturan.bpk.go.id). BAST, Berita Acara Serah Terima, — это подписанный акт передачи, который фиксирует состояние единицы, оставшиеся дефекты и дату передачи ключей. А окончательный акт превращает PPJB в право собственности: договор купли-продажи (AJB) перед официальным лицом по земельным вопросам для титульной единицы или зарегистрированный договор аренды для аренды, что объясняется в нашем руководстве по приобретению недвижимости иностранцами на Бали.
Последовательность передачи, шаг за шагом
- Уведомление о завершении. Застройщик уведомляет вас о завершении строительства и предлагает дату для проверки. Запросите одновременно SLF и копию PBG. Если SLF еще нет, это значит, что здание может быть использовано незаконно, и вы не должны оплачивать последний платеж.
- Проверка документов. Ваш нотариус подтверждает наличие земельного сертификата или титула, разрешений и соответствие единицы PPJB: площадь, расположение, отделка, комплект мебели, если он включен.
- Проверка и выявление дефектов. Вы проверяете единицу на соответствие спецификации и составляете список всех дефектов. Список прикрепляется к BAST; вы принимаете единицу при условии этого списка.
- Дефекты и удержание. Застройщик устраняет дефекты в течение установленного в вашем контракте срока. Некоторые контракты удерживают часть окончательного платежа до устранения дефектов; проверьте, есть ли это в вашем контракте и в каком размере.
- Окончательный платеж. Последний платеж производится по очищенному списку и документам, а не по уведомлению о завершении.
- Акт и регистрация. AJB или договор аренды подписываются и подаются в земельный офис (BPN); в этот момент уплачиваются налоги и сборы по ставкам, указанным в нашем руководстве по налогам на недвижимость на Бали.
- Ключи, счетчики и счета. Счета за электричество (PLN) и воду переводятся на вас или на управление зданием; вы подписываете BAST и получаете ключи.
- Введение в управление. Если единица является инвестиционной, начинается договор управления, и оператор берет на себя бронирование, выплаты и отчетность. Это этап 8 процесса покупки недвижимости на Бали.
Контрольный список передачи: что спросить и почему
| Элемент | Запросить | Почему это важно |
|---|---|---|
| PBG (разрешение на строительство) | Копия с утвержденными чертежами | Подтверждает, что здание было разрешено к строительству |
| SLF (сертификат функции) | Сертификат или его запись в SIMBG | Юридически требуется перед использованием; нет SLF — нет окончательного платежа |
| Документ о праве собственности | Земельный сертификат, титул (SHMSRS) или зарегистрированный договор аренды | Подтверждает, что вы действительно получаете |
| Спецификация | Приложение к PPJB с площадями, материалами и отделкой | Единственный стандарт, по которому можно оценивать вашу проверку |
| Список дефектов | Подписанный, датированный, прикрепленный к BAST | Превращает устные обещания в обязательства |
| Период дефектов и удержание | Пункт с периодом и суммой | Определяет, как долго застройщик должен устранять дефекты и что вы можете удержать |
| BAST (акт передачи) | Подписанный обеими сторонами | Дата начала гарантий, коммунальных услуг и управления |
| Счета за коммунальные услуги | PLN и вода на ваше имя или имя здания | Избежать счетов и отключений, которые не ваши |
| Договор управления | Сборы, график выплат, отчетность, окна для использования владельцем | То, что превращает ключи в доход |
Проверка без строительного образования
Вам не нужно иметь строительный опыт, чтобы проверить единицу; вам нужен метод. Проверьте, что можете включить: каждую розетку, каждую лампу, кондиционер в каждой комнате, горячую воду на каждом кране, стоки под полными раковинами и душами, насос бассейна, если он есть. Обратите внимание на то, что делает вода: пятна под окнами и на потолках, герметик вокруг влажных зон, уклон полов на балконе и в ванной. Затем сравните то, что вы видите, со спецификацией: плитка и камень, как указано, соединения выровнены, двери и окна закрываются с первого раза, комплект мебели полный. Сделайте фотографию каждого дефекта с указанием местоположения и добавьте его в список; подпишите список, а не строку, которая говорит, что единица принята как доставленная.
Если вы покупаете из-за границы, назначьте кого-то для проверки: офис вашего нотариуса, независимого инспектора или друга на острове с спецификацией в руках. Удаленная передача без проверки — самый распространенный способ, как хорошая покупка превращается в год переписки по электронной почте.
После получения ключей: превращение единицы в доход
Дата передачи — это момент, когда доходы начинают быть реальными, а не смоделированными. Обставьте или завершите пакет, зарегистрируйте единицу у оператора и согласуйте календарь: какие недели ваши, а какие оператора. Наша страница о управлении недвижимостью на Бали от застройщика описывает, как работают сборы, выплаты и отчетность владельца в резиденциях Magnum, а руководство по долгосрочной и краткосрочной аренде поможет вам выбрать стратегию перед первым бронированием.
Передача от застройщика полного цикла и в проекте через брокера
Что может пойти не так и как это исправить
**Нет SLF на предложенной передаче.** Не берите ключи и не платите последний платеж; здание может быть использовано незаконно. **Отклонение от спецификации.** Рендеры не являются контрактом; приложением к PPJB является спецификация. **Задержка.** Проверьте дату завершения и пункт о штрафах перед подписанием и запрашивайте отчеты о ходе строительства. **Устные обещания по дефектам.** Обязанности возникают только по тому, что написано в списке дефектов и BAST. **Неясное удержание.** Если контракт не содержит информации, согласуйте период дефектов и удержание в письменной форме перед окончательным платежом.
Мелкий шрифт, не скрытый
- Полная восьмиступенчатая последовательность, от резервации до ключей: Процесс покупки недвижимости на Бали
- Этапы, эскроу и как проверить застройщика: недвижимость на этапе строительства на Бали 2026
- Какой акт вы подписываете при завершении: как иностранцы владеют недвижимостью на Бали
- Налоги и сборы, подлежащие уплате при передаче: налоги на недвижимость на Бали и затраты на содержание
- Кто управляет единицей после передачи ключей: управление недвижимостью застройщиком
"Вы не принимаете здание. Вы принимаете спецификацию, сертификат и список того, что еще нужно сделать."
Юридический отдел Magnum Estate
Часто задаваемые вопросы
Что такое SLF и почему он важен при передаче?
Sertifikat Laik Fungsi — это сертификат функции, который требуется согласно Правительственному регламенту № 16/2021 до начала использования здания. Без него единица не может быть законно занята или сдана в аренду, поэтому запрашивайте его до оплаты последнего платежа.
Что такое BAST?
Berita Acara Serah Terima — это акт передачи, который подписывают обе стороны. Он фиксирует состояние единицы, прикрепленный список дефектов и дату передачи ключей, которая также является датой начала гарантий и управления.
Плачу ли я последний платеж до или после проверки?
После. Последний платеж должен быть произведен по очищенному списку дефектов и документам, а не по уведомлению застройщика о завершении строительства. Если ваш контракт содержит удержание, оно остается до устранения дефектов.
Что если застройщик задерживается?
PPJB устанавливает дату завершения и штраф за ее пропуск. Запрашивайте отчеты о ходе строительства, чтобы задержка была видна заранее, и ознакомьтесь с пунктом о задержках перед подписанием, а не на этапе передачи.
Могу ли я сразу сдать единицу в аренду после передачи?
Как только SLF оформлен, единица обставлена, а договор управления подписан, да. В резиденциях под управлением Magnum оператор берет единицу в аренду с даты передачи.
Кто регистрирует акт?
Официальное лицо по земельным вопросам (PPAT) или нотариус подает договор купли-продажи или договор аренды в земельный офис (BPN). Вы уплачиваете налоги и сборы при подписании; зарегистрированный документ является вашим доказательством приобретенного права.
Ссылки и официальные источники
- Правительственный регламент № 16/2021 о реализации Закона о строительстве: разрешение на строительство PBG и сертификат SLF, требуемые до использования (статья 274), peraturan.bpk.go.id
- Закон № 20/2011 о многоквартирных домах (Rumah Susun), статья 43 о условиях для PPJB, peraturan.bpk.go.id
- Регламент министра общественных работ и жилищного строительства № 11/PRT/M/2019 о системе PPJB для жилья, через jdih.pu.go.id
- ATR/BPN (Национальное земельное агентство): регистрация актов, земельные сертификаты и титулы, atrbpn.go.id
- DJP (Генеральная дирекция налогов): налоги и сборы при передаче, pajak.go.id
- Операционный отдел Magnum Estate: практика передачи и заселения в резиденциях под управлением Magnum; заселение — это данные оператора, доходы — прогнозируемые
Об авторе
Станислав Садовников — основатель Magnum Estate (PT Magnum Estate International), отмеченного наградами девелопера полного цикла на Бали: 8 проектов и 575 юнитов с 2019 года. Пишет о ценах, доходности, праве собственности и регулировании на Бали для международных покупателей.
