Escrito por Stanislav Sadovnikov, Fundador de Magnum Estate · Revisado por el equipo legal y de inversiones de Magnum Estate · Última actualización 17 de septiembre de 2026
La respuesta breve
La entrega es la etapa en la que la obligación del desarrollador de construir se convierte en tu obligación de pagar la última cuota y recibir las llaves. En Bali, depende de tres aspectos que puedes verificar: el certificado de función SLF del edificio, una inspección de defectos según las especificaciones del contrato y la escritura final que pone la unidad a tu nombre o arrendamiento. Realiza estos pasos en ese orden.
Qué significa la entrega en un contrato indonesio
En la compra sobre plano, firmas un acuerdo de compraventa condicional, el PPJB, mientras la unidad aún se está construyendo. Para los edificios de apartamentos, la Ley de Vivienda No. 20/2011 (Artículo 43) solo permite un PPJB una vez que el desarrollador puede demostrar certeza sobre el estado del terreno, el permiso de construcción, los servicios públicos, al menos el 20% de la construcción y la unidad que se vende (texto en peraturan.bpk.go.id); la regulación del Ministro de Obras Públicas No. 11/PRT/M/2019 exige que el PPJB sea una escritura notarial (ver jdih.pu.go.id). La entrega es donde se completa ese acuerdo condicional.
Tres documentos son necesarios. El SLF, Sertifikat Laik Fungsi, es el certificado de función que la Regulación del Gobierno No. 16/2021 (Artículo 274) exige que el propietario obtenga antes de que se use un edificio; se emite a través del sistema SIMBG contra la aprobación del edificio, el PBG (texto completo en peraturan.bpk.go.id). El BAST, Berita Acara Serah Terima, es el informe de entrega firmado que registra el estado de la unidad, los defectos pendientes y la fecha en que se entregaron las llaves. Y la escritura final convierte el PPJB en propiedad: una escritura de venta (AJB) ante un oficial de escritura de tierras para una unidad titulada, o la escritura de arrendamiento registrada para un arrendamiento, que nuestra guía sobre cómo los extranjeros poseen propiedades en Bali explica paso a paso.
La secuencia de entrega, paso a paso
- Notificación de finalización. El desarrollador te informa que la unidad está terminada y propone una fecha de inspección. Pregunta al mismo tiempo por el SLF y una copia del PBG. Si no hay SLF, significa que el edificio puede no ser legalmente utilizado, y no deberías pagar la última cuota por ello.
- Verificación de documentos. Tu notario confirma el certificado de terreno o título de propiedad, los permisos y que la unidad coincide con el PPJB: área, posición, acabados, paquete de muebles si está incluido.
- Inspección y defectos. Revisa la unidad según las especificaciones y anota cada defecto. La lista se adjunta al BAST; estás aceptando la unidad sujeta a ello.
- Defectos y retención. El desarrollador corrige la lista dentro del período de defectos establecido en tu contrato. Algunos contratos retienen una parte del pago final hasta que se resuelva la lista; verifica si el tuyo lo hace y en qué monto.
- Pago final. La última cuota se libera contra la lista resuelta y los documentos, no contra la notificación de finalización.
- Escritura y registro. Se firma el AJB o la escritura de arrendamiento y se presenta en la oficina de tierras (BPN); los impuestos y tasas de transferencia se liquidan en este punto, según las tarifas en nuestra guía de impuestos sobre propiedades en Bali.
- Llaves, medidores y cuentas. Las cuentas de electricidad (PLN) y agua se transfieren a tu nombre o al de la administración del edificio; firmas el BAST y recibes las llaves.
- En gestión. Si la unidad es una inversión, comienza el acuerdo de gestión y el operador se encarga de las reservas, pagos e informes. Esta es la etapa 8 del proceso de compra sobre plano en Bali.
Lista de verificación de entrega: qué pedir y por qué
| Elemento | Pedir | Por qué es importante |
|---|---|---|
| PBG (aprobación de construcción) | Copia, con los planos aprobados | Prueba de que el edificio fue autorizado como se construyó |
| SLF (certificado de función) | El certificado o su registro SIMBG | Requerido legalmente antes del uso; sin SLF, no hay pago final |
| Documento de título | Certificado de terreno, título de propiedad (SHMSRS) o la escritura de arrendamiento registrada | Confirma lo que realmente estás recibiendo |
| Especificación | El anexo del PPJB con áreas, materiales y acabados | El único estándar contra el cual se puede juzgar tu inspección |
| Lista de defectos | Firmada, fechada, adjunta al BAST | Convierte promesas verbales en una obligación |
| Período de defectos y retención | La cláusula, con el período y cualquier monto | Define cuánto tiempo tiene el desarrollador para corregir defectos y qué puedes retener |
| BAST (informe de entrega) | Firmado por ambas partes | La fecha en que comienzan las garantías, servicios públicos y gestión |
| Cuentas de servicios públicos | PLN y agua a tu nombre o al del edificio | Evita facturas y desconexiones que no son tuyas |
| Acuerdo de gestión | Tarifas, cronograma de pagos, informes, ventanas de uso para el propietario | Lo que convierte las llaves en ingresos |
Inspección sin ser constructor
No necesitas experiencia en construcción para inspeccionar una unidad; necesitas un método. Prueba lo que puedes encender: cada enchufe, cada luz, el aire acondicionado en cada habitación, agua caliente en cada grifo, desagües bajo un fregadero y ducha llenos, la bomba de la piscina si hay una. Busca lo que hace el agua: manchas bajo ventanas y en techos, sellador alrededor de áreas húmedas, la inclinación de los balcones y pisos de baño. Luego compara lo que ves con las especificaciones: azulejos y piedra según lo especificado, alineación de carpintería, puertas y ventanas que cierran a la primera, paquete de muebles completo. Fotografía cada defecto con su ubicación y añádelo a la lista; firma la lista, no una línea que diga que la unidad es aceptada como entregada.
Si compras desde el extranjero, designa a alguien para que lo haga por ti: la oficina de tu notario, un inspector independiente o un amigo en la isla con las especificaciones en mano. Una entrega remota sin inspección es la forma más común en que una buena compra se convierte en un año de correos electrónicos.
Entrega con promotora de ciclo completo vs proyecto vendido por bróker
Qué puede salir mal y cómo solucionarlo
**Sin SLF en la entrega propuesta.** No aceptes las llaves ni pagues la última cuota; el edificio puede no ser legalmente utilizado. **Desviación de especificaciones.** Las representaciones no son el contrato; el anexo del PPJB lo es. **Retraso.** Verifica la fecha de finalización y la cláusula de penalización antes de firmar, y solicita informes de construcción durante la obra. **Promesas verbales de defectos.** Solo lo que está escrito en la lista de defectos y el BAST es lo que se debe. **Retención poco clara.** Si el contrato no menciona nada, negocia un período de defectos y una retención por escrito antes del pago final.
La letra pequeña, no enterrada
- La secuencia completa de ocho etapas, desde la reserva hasta las llaves: proceso de compra sobre plano en Bali
- Hitos, fideicomiso y cómo evaluar a un desarrollador: propiedad sobre plano en Bali 2026
- Qué escritura firmas al finalizar: cómo los extranjeros poseen propiedades en Bali
- Impuestos y tasas a pagar en la transferencia: impuestos sobre propiedades en Bali y costos de mantenimiento
- Quién gestiona la unidad después de las llaves: gestión de propiedades por el desarrollador
"No aceptas un edificio. Aceptas una especificación, un certificado y una lista de lo que aún se debe."
Mesa legal de Magnum Estate
Preguntas comunes
¿Qué es un SLF y por qué es importante en la entrega?
El Sertifikat Laik Fungsi es el certificado de función que la Regulación del Gobierno No. 16/2021 exige antes de que un edificio pueda ser utilizado. Sin él, la unidad no puede ser ocupada o alquilada legalmente, así que pídelo antes de pagar la última cuota.
¿Qué es un BAST?
El Berita Acara Serah Terima es el informe de entrega que ambas partes firman. Registra el estado de la unidad, la lista de defectos adjunta y la fecha en que se entregaron las llaves, que también es la fecha en que comienzan las garantías y la gestión.
¿Pago la última cuota antes o después de la inspección?
Después. La última cuota debe liberarse contra la lista de defectos resuelta y los documentos, no contra la notificación del desarrollador de que la unidad está terminada. Si tu contrato tiene una retención, se mantiene hasta que se solucionen los defectos.
¿Qué pasa si el desarrollador se retrasa?
El PPJB establece la fecha de finalización y la penalización por incumplimiento. Solicita informes de progreso durante la construcción para que un retraso sea visible temprano, y lee la cláusula de retraso antes de firmar en lugar de hacerlo en la entrega.
¿Puedo alquilar la unidad inmediatamente después de la entrega?
Una vez que el SLF esté en su lugar, la unidad esté amueblada y se firme el acuerdo de gestión, sí. En las residencias gestionadas por Magnum, el operador incluye la unidad en el pool de alquiler a partir de la fecha de entrega.
¿Quién registra la escritura?
El oficial de escritura de tierras (PPAT) o notario presenta la escritura de venta o la escritura de arrendamiento en la oficina de tierras (BPN). Liquidarás los impuestos y tasas de transferencia al firmar; el documento registrado es tu prueba del derecho que compraste.
