Écrit par Stanislav Sadovnikov, fondateur de Magnum Estate · Révisé par le bureau juridique et d’investissement de Magnum Estate · Dernière mise à jour le 17 septembre 2026
La réponse courte
La remise est l'étape où le devoir du promoteur de construire se transforme en votre devoir de payer la dernière tranche et de prendre les clés. À Bali, cela repose sur trois éléments que vous pouvez vérifier : le certificat de fonction SLF du bâtiment, une inspection des défauts par rapport aux spécifications du contrat, et l'acte final qui met l'unité à votre nom ou en location. Faites-les dans cet ordre.
Ce que signifie la remise dans un contrat indonésien
En prévente, vous signez un contrat de vente et d’achat conditionnel, le PPJB, pendant que l’unité est encore en construction. Pour les immeubles d’appartements, la Loi sur le logement n° 20/2011 (article 43) n’autorise un PPJB que lorsque le promoteur peut montrer la certitude concernant le statut foncier, le permis de construire, les services publics, au moins 20 % de la construction et l’unité à vendre (texte sur peraturan.bpk.go.id); le règlement du ministre des Travaux publics n° 11/PRT/M/2019 exige que le PPJB soit un acte notarié (voir jdih.pu.go.id). La remise est le moment où cet accord conditionnel est complété.
Trois documents font le travail. Le SLF, Sertifikat Laik Fungsi, est le certificat de fonction que le règlement gouvernemental n° 16/2021 (article 274) exige que le propriétaire obtienne avant qu’un bâtiment soit utilisé ; il est délivré par le système SIMBG sur la base de l’approbation du bâtiment, le PBG (texte complet sur peraturan.bpk.go.id). Le BAST, Berita Acara Serah Terima, est le rapport de remise signé qui enregistre l’état de l’unité, les défauts encore dus et la date à laquelle les clés ont changé de mains. Et l’acte final transforme le PPJB en propriété : un acte de vente (AJB) devant un officiel de l’acte foncier pour une unité titrée, ou l’acte de location enregistré pour un bail, que notre guide sur comment les étrangers possèdent des biens à Bali explique étape par étape.
La séquence de remise, étape par étape
- Avis d’achèvement. Le promoteur vous informe que l’unité est terminée et propose une date d’inspection. Demandez en même temps le SLF et une copie du PBG. Pas de SLF signifie que le bâtiment ne peut pas être utilisé légalement, et vous ne devriez pas payer la dernière tranche pour cela.
- Vérification des documents. Votre notaire confirme le certificat foncier ou le titre de propriété, les permis et que l’unité correspond au PPJB : superficie, position, finitions, package de meubles si inclus.
- Inspection et défauts. Vous parcourez l’unité par rapport aux spécifications et dressez la liste de chaque défaut. La liste est jointe au BAST ; vous acceptez l’unité sous réserve de cela.
- Défauts et retenue. Le promoteur corrige la liste dans le délai de défauts fixé dans votre contrat. Certains contrats retiennent une retenue sur le paiement final jusqu’à ce que la liste soit clarifiée ; vérifiez si le vôtre le fait, et à quel montant.
- Paiement final. La dernière tranche est libérée contre la liste clarifiée et les documents, pas contre l’avis d’achèvement.
- Acte et enregistrement. L’AJB ou l’acte de location est signé et déposé auprès du bureau foncier (BPN) ; les taxes et droits de transfert sont réglés à ce stade, aux taux de notre guide des taxes immobilières à Bali.
- Clés, compteurs et comptes. Les comptes d’électricité (PLN) et d’eau passent à vous ou à la gestion de l’immeuble ; vous signez le BAST et prenez les clés.
- En gestion. Si l’unité est un investissement, le contrat de gestion commence et l’opérateur prend en charge les réservations, les paiements et les rapports. C’est l’étape 8 du processus d’achat hors plan à Bali.
Liste de contrôle de remise : quoi demander et pourquoi
| Élément | Demander | Pourquoi c'est important |
|---|---|---|
| PBG (approbation de construction) | Copie, avec les plans approuvés | Prouve que le bâtiment a été autorisé tel que construit |
| SLF (certificat de fonction) | Le certificat ou son enregistrement SIMBG | Nécessaire légalement avant utilisation ; pas de SLF, pas de paiement final |
| Document de titre | Certificat foncier, titre de propriété (SHMSRS) ou acte de location enregistré | Confirme ce que vous recevez réellement |
| Spécification | L'annexe PPJB avec les surfaces, matériaux et équipements | Le seul standard contre lequel votre inspection peut être jugée |
| Liste des défauts | Signée, datée, jointe au BAST | Transforme les promesses verbales en obligation |
| Période de défauts et retenue | La clause, avec la période et tout montant | Définit combien de temps le promoteur doit corriger les défauts et ce que vous pouvez retenir |
| BAST (rapport de remise) | Signé par les deux parties | La date à laquelle les garanties, les services publics et la gestion commencent |
| Comptes de services publics | PLN et eau à votre nom ou à celui de l'immeuble | Évite les factures et les déconnexions qui ne sont pas les vôtres |
| Contrat de gestion | Frais, calendrier des paiements, rapports, fenêtres d'utilisation par le propriétaire | Ce qui transforme les clés en revenus |
Inspection sans être constructeur
Vous n’avez pas besoin d’un bagage de construction pour inspecter une unité ; vous avez besoin d’une méthode. Testez ce que vous pouvez allumer : chaque prise, chaque lumière, la climatisation dans chaque pièce, l’eau chaude à chaque robinet, les drains sous un évier et une douche pleins, la pompe de la piscine s’il y en a une. Recherchez ce que fait l’eau : des taches sous les fenêtres et sur les plafonds, du mastic autour des zones humides, la pente des sols de balcon et de salle de bain. Ensuite, comparez ce que vous voyez avec la spécification : carrelage et pierre comme spécifié, menuiserie alignée, portes et fenêtres se fermant du premier coup, le package de meubles complet. Photographiez chaque défaut avec un emplacement et ajoutez-le à la liste ; signez la liste, pas une ligne disant que l’unité est acceptée comme livrée.
Si vous achetez depuis l’étranger, désignez quelqu’un pour le faire pour vous : votre bureau notarial, un inspecteur indépendant, ou un ami sur l’île avec la spécification en main. Une remise à distance sans inspection est le moyen le plus courant par lequel un bon achat se transforme en une année d’emails.
Après les clés : transformer l’unité en revenus
La date de remise est le moment où les retours commencent à être réels plutôt que modélisés. Meublez ou complétez le package, enregistrez l’unité auprès de l’opérateur et convenez du calendrier : quelles semaines sont les vôtres, lesquelles sont celles de l’opérateur. Notre page sur la gestion immobilière à Bali par le promoteur décrit comment fonctionnent les frais, les paiements et les rapports aux propriétaires dans les résidences gérées par Magnum, et le guide de la location à long terme contre la location à court terme vous aide à choisir la stratégie avant la première réservation.
Livraison par un promoteur intégré ou via un projet vendu par courtier
Ce qui peut mal tourner, et la solution
**Pas de SLF à la remise proposée.** Ne prenez pas les clés ni ne payez la dernière tranche ; le bâtiment ne peut pas être utilisé légalement. **Dérive de spécification.** Les rendus ne sont pas le contrat ; l'annexe PPJB l'est. **Retard.** Vérifiez la date d'achèvement et la clause de pénalité avant de signer, et demandez des rapports de construction pendant la construction. **Promesses verbales de défauts.** Seul ce qui est écrit sur la liste des défauts et le BAST est dû. **Retenue peu claire.** Si le contrat est silencieux, négociez une période de défauts et une retenue par écrit avant le paiement final.
Les petits caractères, pas enterrés
- La séquence complète en huit étapes, de la réservation aux clés : processus d’achat hors plan à Bali
- Jalons, séquestre et comment vérifier un promoteur : propriété hors plan à Bali 2026
- Quel acte vous signez à l’achèvement : comment les étrangers possèdent des biens à Bali
- Taxes et droits dus lors du transfert : taxes immobilières à Bali et coûts de détention
- Qui gère l’unité après la remise des clés : gestion immobilière par le promoteur
"Vous n'acceptez pas un bâtiment. Vous acceptez une spécification, un certificat et une liste de ce qui reste à faire."
Bureau juridique de Magnum Estate
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un SLF et pourquoi est-ce important lors de la remise ?
Le Sertifikat Laik Fungsi est le certificat de fonction que le règlement gouvernemental n° 16/2021 exige avant qu’un bâtiment puisse être utilisé. Sans lui, l’unité ne peut pas être légalement occupée ou louée, alors demandez-le avant de payer la dernière tranche.
Qu’est-ce qu’un BAST ?
Le Berita Acara Serah Terima est le rapport de remise que les deux parties signent. Il enregistre l’état de l’unité, la liste des défauts jointe et la date à laquelle les clés ont changé de mains, qui est également la date à laquelle les garanties et la gestion commencent.
Dois-je payer la dernière tranche avant ou après l’inspection ?
Après. La dernière tranche doit être libérée contre la liste des défauts clarifiée et les documents, pas contre l’avis d’achèvement du promoteur. Si votre contrat prévoit une retenue, elle reste jusqu’à ce que les défauts soient corrigés.
Que faire si le promoteur est en retard ?
Le PPJB fixe la date d’achèvement et la pénalité en cas de retard. Demandez des rapports d’avancement pendant la construction afin qu’un retard soit visible tôt, et lisez la clause de retard avant de signer plutôt qu’à la remise.
Puis-je louer l’unité immédiatement après la remise ?
Une fois le SLF en place, l’unité meublée et le contrat de gestion signé, oui. Dans les résidences gérées par Magnum, l’opérateur prend l’unité dans le pool locatif à partir de la date de remise.
Qui enregistre l’acte ?
L’officiel de l’acte foncier (PPAT) ou le notaire dépose l’acte de vente ou l’acte de location auprès du bureau foncier (BPN). Vous réglez les taxes de transfert et les droits lors de la signature ; le document enregistré est votre preuve du droit que vous avez acheté.
Références et sources officielles
- Règlement gouvernemental n° 16/2021 mettant en œuvre la Loi sur la construction : approbation PBG et certificat SLF requis avant utilisation (article 274), peraturan.bpk.go.id
- Loi n° 20/2011 sur les immeubles d’appartements (Rumah Susun), article 43 sur les conditions d’un PPJB, peraturan.bpk.go.id
- Règlement du ministre des Travaux publics et du Logement n° 11/PRT/M/2019 sur le système PPJB pour le logement, via jdih.pu.go.id
- ATR/BPN (Agence nationale des terres) : enregistrement des actes, certificats fonciers et titres, atrbpn.go.id
- DJP (Direction générale des impôts) : taxes de transfert et droits à l’achèvement, pajak.go.id
- Bureau des opérations de Magnum Estate : pratique de remise et occupation dans les résidences gérées par Magnum ; l’occupation est une donnée de l’opérateur, les retours sont projetés.
