撰写者 Stanislav Sadovnikov，Magnum Estate 创始人 · 审核者 Magnum Estate法律与投资团队 · 最后更新 2026年9月17日
简要回答
交接是开发商的建造责任转变为您支付最后一笔款项并领取钥匙的阶段。在巴厘岛，这取决于您可以检查的三件事：建筑的SLF功能证书、与合同规格的缺陷检查，以及将单位登记在您名下或租赁的最终契约。请按此顺序进行。
在印尼合同中交接的含义
在预售阶段，您签署一份有条件的买卖协议PPJB，而单位仍在建设中。对于公寓建筑，住房法第20/2011号（第43条）仅在开发商能够证明土地状态、建筑许可证、公共设施、至少20%的施工和所售单位的确定性后，才允许签署PPJB（文本见peraturan.bpk.go.id）；公共工程部长第11/PRT/M/2019号规定要求PPJB为公证文书（见jdih.pu.go.id）。交接是该有条件协议完成的地方。
三份文件完成这一工作。SLF，Sertifikat Laik Fungsi，是政府规定第16/2021号（第274条）要求业主在建筑使用前获得的功能证书；它通过SIMBG系统根据建筑批准发放，PBG（完整文本见peraturan.bpk.go.id）。BAST，Berita Acara Serah Terima，是记录单位状态、尚需修复缺陷和钥匙交接日期的签署交接报告。最终契约将PPJB转变为所有权：在土地契约官面前的销售契约（AJB）用于有产权的单位，或注册的租赁契约用于租赁单位，我们的外国人在巴厘岛如何拥有物业指南逐步解释了这一过程。
交接步骤，逐步详解
- 完工通知。 开发商通知您单位已完成，并提出检查日期。同时要求SLF和PBG的副本。没有SLF意味着建筑可能不合法使用，您不应为其支付最后一笔款项。
- 文件检查。 您的公证人确认土地证书或分层产权、许可证，并确保单位与PPJB一致：面积、位置、装修、家具包（如包含）。
- 检查和缺陷检查。 您根据规格检查单位并列出每个缺陷。该清单附在BAST上；您接受单位以此为条件。
- 缺陷和保留。 开发商在合同规定的缺陷期内修复清单。某些合同在最终付款前保留一部分款项，直到清单清理完毕；请检查您的合同是否如此，以及保留的金额。
- 最终付款。 最后一笔款项在清单和文件清理完毕后释放，而不是在完工通知后。
- 契约和注册。 签署AJB或租赁契约并提交给土地办公室（BPN）；此时结清转让税和费用，具体税率见我们的巴厘岛物业税指南。
- 钥匙、水表和账户。 电力（PLN）和水费账户转移到您名下或建筑管理名下；您签署BAST并领取钥匙。
- 进入管理。 如果单位是投资，管理协议开始，运营商接管预订、付款和报告。这是巴厘岛预售购买流程的第8阶段。
交接清单：需要询问的事项及其重要性
| 项目 | 询问 | 重要性 |
|---|---|---|
| PBG（建筑批准） | 副本，附批准图纸 | 证明建筑是按批准建造的 |
| SLF（功能证书） | 证书或其SIMBG记录 | 法律要求在使用前获得；没有SLF，不得付款 |
| 所有权文件 | 土地证书、分层产权（SHMSRS）或注册租赁契约 | 确认您实际收到的内容 |
| 规格 | PPJB附录，包括面积、材料和配件 | 检查的唯一标准 |
| 缺陷清单 | 签署、注明日期，附在BAST上 | 将口头承诺转化为义务 |
| 缺陷期和保留 | 条款，包括期限和金额 | 定义开发商修复缺陷的时间和您可以保留的金额 |
| BAST（交接报告） | 双方签署 | 质保、公共设施和管理开始的日期 |
| 公用事业账户 | PLN和水费以您的名义或建筑名义 | 避免不属于您的账单和断电 |
| 管理协议 | 费用、付款时间表、报告、业主使用窗口 | 将钥匙转化为收入 |
无需建筑背景的缺陷检查
您不需要建筑背景来检查单位；您需要的是方法。测试您能开关的每个设备：每个插座、每个灯、每个房间的空调、每个水龙头的热水、满水槽和淋浴下的排水、如果有的话，泳池泵。观察水的表现：窗户和天花板下的水渍、湿区周围的密封、阳台和浴室地板的倾斜。然后将您看到的与规格进行比较：瓷砖和石材是否符合要求，木工是否对齐，门窗是否能一次性关闭，家具包是否完整。拍摄每个缺陷的照片并标注位置，并将其添加到清单中；签署清单，而不是一条表示单位已按交付接受的线。
如果您在国外购买，请委托他人为您执行此操作：您的公证处、独立检查员，或在岛上持有规格的朋友。没有检查的远程交接是良好购买转变为一年邮件往来的最常见方式。
交接后：将单位转化为收入
交接日期是收益开始变为现实而非模型的时刻。完善或完成家具包，向运营商注册单位，并商定日历：哪些周是您的，哪些是运营商的。我们关于开发商管理巴厘岛物业的页面详细说明了在Magnum管理的住宅中费用、付款和业主报告的运作方式，以及长期与短期租赁指南帮助您在首次预订前选择策略。
全周期开发商交付 vs 经纪销售项目交付
可能出现的问题及解决方案
**交接时没有SLF。** 不要领取钥匙或支付最后一笔款项；建筑可能不合法使用。**规格偏差。** 渲染图不是合同；PPJB附录才是。**延误。** 在签署之前检查完工日期和罚款条款，并在施工期间要求进度报告。**口头缺陷承诺。** 只有缺陷清单和BAST上写的内容是应履行的。**保留不明确。** 如果合同没有说明，请在最终付款前书面协商缺陷期和保留。
细则，不埋藏
- 从预订到钥匙的完整八个阶段流程：巴厘岛预售购买流程
- 里程碑、托管和如何审核开发商：巴厘岛2026年预售物业
- 完成时签署的契约：外国人在巴厘岛如何拥有物业
- 转让时应缴纳的税费：巴厘岛物业税和持有成本
- 交接后谁管理单位：开发商管理物业
"您接受的不是建筑，而是规格、证书和尚需履行的清单。"
Magnum Estate法律团队
常见问题
SLF是什么，为什么在交接时重要？
Sertifikat Laik Fungsi是政府规定第16/2021号要求在建筑使用前获得的功能证书。没有它，单位无法合法占用或出租，因此在支付最后一笔款项前请询问。
BAST是什么？
Berita Acara Serah Terima是双方签署的交接报告。它记录单位状态、附加的缺陷清单和钥匙交接的日期，也是质保和管理开始的日期。
我是在检查之前还是之后支付最后一笔款项？
在之后。最后一笔款项应在清理完缺陷清单和文件后释放，而不是在开发商通知单位已完成后。如果您的合同有保留条款，保留款项将在缺陷修复后释放。
如果开发商延迟怎么办？
PPJB规定了完工日期和未能完成的罚款。在签署之前要求施工期间的进度报告，以便及早发现延误，并在签署之前阅读延误条款，而不是在交接时。
我可以在交接后立即出租单位吗？
一旦SLF到位，单位已完成家具并签署管理协议，是可以的。在Magnum管理的住宅中，运营商从交接日期起将单位纳入租赁池。
谁注册契约？
土地契约官（PPAT）或公证人将销售契约或租赁契约提交给土地办公室（BPN）。您在签署时结清转让税和费用；注册文件是您购买权利的证明。
