Автор Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate ·
Последнее обновление 3 июня 2026
"25-99 лет срок лизхолда (с учётом продлений) · IDR 10 млрд капитала PT PMA для фрихолда · 4-6% / 10-15% чистая доходность: самостоятельное vs профессиональное управление · 5% + 2,5% BPHTB (покупатель) + PPh (продавец) на фрихолд"
Ключевые цифры (2026)
Фрихолд против лизхолда на Бали: кратко
Фрихолд против лизхолда, короткий ответ для иностранного инвестора: вы не можете лично владеть фрихолдом (Hak Milik), поэтому реальный выбор, это лизхолд (Hak Sewa) ради самой низкой стоимости входа и чистого выхода, либо компания PT PMA с правом HGB ради эквивалентной фрихолду постоянности. Выбирайте по горизонту, а не по интуиции.
- Самый низкий вход и быстрая перепродажа: лизхолд, без компании, ниже первоначальные затраты, простая переуступка оставшегося срока.
- Долгосрочное сохранение капитала: фрихолд через PT PMA, постоянный контроль, но ~IDR 10 млрд капитала и постоянный комплаенс.
- Срок и продление: аренда оформляется на 25-30 лет, продлевается до 80-99; условие продления, главный фактор стоимости.
- Ликвидность перепродажи: лизхолд с остатком менее ~15-20 лет сильно дисконтируется; фрихолд/HGB лучше сохраняет стоимость.
- Риск: никогда не используйте индонезийского номинала для владения Hak Milik, такой договор ничтожен по индонезийскому праву.
"Прозрачность: Magnum Estate строит недвижимость на Бали, поэтому у нас есть коммерческий интерес. Этот гид носит образовательный характер и не является инвестиционным или юридическим советом, проверяйте каждую цифру независимо и консультируйтесь с сертифицированным индонезийским нотариусом (PPAT) и лицензированным налоговым консультантом, прежде чем что-либо подписывать."
Прозрачность
Этот гид фрихолд против лизхолда написан для иностранного инвестора, рассматривающего покупку на Бали в 2026 году, не как глубокое погружение в юридическую механику, а как рамку для решения по пяти вещам, которые двигают доходность: первоначальные затраты, срок, продление, ликвидность перепродажи и риск. Подвох, который упускают большинство покупателей: иностранец вообще не может лично владеть фрихолдом (Hak Milik) в Индонезии, поэтому практическое сравнение, это лизхолд против эквивалента фрихолда, удерживаемого компанией. О самих базовых юридических структурах смотрите наш сопутствующий материал разбор структур лизхолд vs фрихолд vs PT PMA, а также более широкий юридический гид по покупке недвижимости на Бали иностранцем.
Два маршрута, которые реально используют иностранные инвесторы
Индонезийское земельное право закрепляет Hak Milik (фрихолд) за гражданами Индонезии. Поэтому у иностранца есть два легальных пути к инвестиционной недвижимости на Бали:
- Лизхолд (Hak Sewa): срочное право пользоваться землёй и виллой на ней, обычно 25-30 лет, с согласованными продлениями, которые в сумме могут составить 80-99 лет. Право собственности на землю остаётся за индонезийским владельцем; у вас зарегистрированный, передаваемый договор аренды.
- Фрихолд через PT PMA: компания с иностранным участием (PT PMA, ~IDR 10 млрд уставного капитала) владеет недвижимостью на Hak Guna Bangunan (HGB) или Hak Pakai, продлеваемых правах, которые дают эквивалентную фрихолду постоянность и полный контроль над застройкой.
Всё ниже сравнивает эти два реальных варианта, потому что именно такой выбор вы действительно сделаете. Юридическая механика каждого титула, в разборе структур; здесь мы остаёмся на деньгах и риске.
Фрихолд против лизхолда: сравнение для инвестора
Самое полезное представление, сравнение бок о бок по пяти инвесторским переменным. Цифры, это ориентировочные диапазоны на 2026 год (см. методологию); налоговые ставки следует перепроверять с налоговым консультантом перед покупкой.
| Инвесторская переменная | Лизхолд (Hak Sewa) | Фрихолд через PT PMA (HGB / Hak Pakai) |
|---|---|---|
| Кто может владеть | Иностранец напрямую, на своё имя | Компания с иностранным участием (PT PMA) |
| Первоначальные затраты / оформление | Самые низкие, без компании, ниже цена входа | Выше, ~IDR 10 млрд капитала PT PMA + оформление и бухгалтерия |
| Налоги при приобретении | Аренда PPh ~10% от арендной стоимости; PPN 11% на новые продажи застройщика | BPHTB 5% (покупатель) + PPh 2,5% (продавец); PPN 11-12% на новые продажи |
| Ежегодный налог (PBB) | ~0,1-0,3% (часто платит землевладелец по договору) | До ~0,5% от оценочной стоимости |
| Срок | 25-30 лет, продлевается до 80-99 лет | Продлеваемый HGB/Hak Pakai, фактически бессрочный |
| Ликвидность перепродажи | Быстрая, простая переуступка; дисконт по мере сокращения срока | Сохраняет стоимость; продажа долей компании или титула сложнее |
| Текущий комплаенс | Минимальный | Ежегодная отчётность и налоговая подача компании |
| Лучше всего для | Арендных стратегий на 5-15 лет, меньший капитал | Долгосрочного удержания, застройки, активов на поколения |
| Ориентировочные диапазоны на 2026 год, ~IDR 16 000/USD. Налоговые ставки по DJP/pajak.go.id, перепроверьте перед покупкой. PPnBM (налог на предметы роскоши) до ~20% может применяться к покупкам элитного фрихолда. |
Юридическое примечание: «фрихолд» для иностранца всегда означает структуру, а никогда личный Hak Milik. Механика HGB, Hak Pakai и PT PMA рассмотрена в разборе лизхолд vs фрихолд vs PT PMA, прочитайте его прежде чем вкладывать капитал, и попросите нотариуса PPAT проверить титул.
Первоначальные затраты и налоги
Именно по затратам два маршрута расходятся сильнее всего. Лизхолд выигрывает на входе: вы платите арендную премию (часто единой суммой вперёд или поэтапными платежами) без регистрации компании, и налоговая нагрузка покупателя при приобретении легче. Фрихолд через PT PMA нагружает затратами заранее, примерно
IDR 10 млрд уставного капитала компании плюс регистрация, плюс 5% BPHTB
налог на приобретение земли и здания на покупателя и 2,5% PPh на продавца.
| Налог | Покупка фрихолда | Лизхолд |
|---|---|---|
| Приобретение (BPHTB, покупатель) | 5% от стоимости сделки | Неприменимо (аренда, не передача) |
| Налог на доход при продаже (PPh, продавец) | 2,5% от цены продажи | н/п, арендный PPh ~10% от арендного дохода (20% без NPWP) |
| Ежегодный налог на землю и здание (PBB) | До ~0,5% от оценочной стоимости | ~0,1-0,3%, обычно платит землевладелец, если не согласовано иное |
| НДС (PPN) на новую продажу застройщика | 11-12% | 11% |
| Налог на предметы роскоши (PPnBM) | До ~20% на элитную недвижимость | н/п |
| Источник: DJP / pajak.go.id 2026. Ставки ориентировочны и меняются, проверьте у лицензированного налогового консультанта. |
Какой бы маршрут вы ни выбрали, моделируйте цифры на чистой, а не валовой основе. По всему Бали чистая арендная доходность составляет примерно 4-6% при самостоятельном управлении и 10-15% при профессиональном после комиссий, налогов, обслуживания и простоя. Добавьте издержки владения из нашего
гида по налогам и издержкам владения на Бали
и смотрите расчёт доходности в гиде по ROI вилл.
Срок и продление
Фрихолд через PT PMA даёт фактически бессрочный контроль: HGB и Hak Pakai, продлеваемые права, поэтому актив не «истекает». Лизхолд ограничен сроком, обычно 25-30 лет при первом предоставлении, продлеваемые по согласованию до общей суммы 80-99 лет. Для инвестора в лизхолд условие продления, это вся игра: заранее согласованное продление по фиксированной или ограниченной цене превращает дешевеющий актив в долговечный, тогда как открытое условие «обсудим позже» отдаёт ценовую власть землевладельцу ровно тогда, когда у вас меньше всего рычагов.
Ликвидность перепродажи
Это переменная, которую новички недооценивают чаще всего. Лизхолд легко и быстро переуступить, вы передаёте оставшийся срок, но его стоимость убывает по мере того, как идут часы. При остатке выше ~30 лет уверенность в перепродаже и аренде высока; ниже ~15-20 лет остатка покупатели и кредиторы дисконтируют резко, и круг покупателей сужается. Фрихолд через PT PMA лучше сохраняет стоимость, потому что нет истечения, хотя сама продажа (передача долей или титула) сложнее и медленнее, чем передача аренды. Сопоставьте это с вашим горизонтом выхода и базовым спросом района, сравните хотспоты в лучших районах для покупки недвижимости на Бали 2026.
Не уверены, какой маршрут подходит под ваши цифры?
Magnum Estate структурирует покупки как через лизхолд, так и через PT PMA в своих проектах в Бераве, Сануре и Улувату, с прозрачным ценообразованием и прогнозируемой чистой доходностью.
Смотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Риск и предупреждение о номинале
Каждый маршрут несёт свой риск. Риск лизхолда в основном договорный: слабое или расплывчатое условие продления, непроверенный титул за арендой или зонирование, запрещающее краткосрочную аренду. Риск фрихолда через PT PMA в основном операционный: комплаенс, ежегодная отчётность и расходы на поддержание компании в надлежащем состоянии.
Предупреждение о номинале (прочитайте дважды): не используйте индонезийского «номинала» для владения Hak Milik от вашего имени. Такие договорённости ничтожны по индонезийскому праву, у вас нет защищённого права собственности, и недвижимость может быть утрачена полностью. Единственный легальный маршрут, эквивалентный фрихолду, это должным образом учреждённая PT PMA. Нотариус PPAT должен проверить каждый титул и договор. Смотрите подводные камни в как избежать частых юридических ошибок при покупке недвижимости на Бали.
Какой маршрут подходит вашему плану
| Ваш приоритет | Лучший маршрут | Почему |
|---|---|---|
| Самая низкая стоимость входа | Лизхолд | Без компании; легче налоги покупателя |
| Арендный доход на 5-15 лет | Лизхолд | Срок покрывает удержание; чистый выход |
| Простая, быстрая перепродажа | Лизхолд | Переуступка оставшегося срока аренды |
| Постоянное / многопоколенное удержание | Фрихолд (PT PMA) | Без истечения; полный контроль |
| Застройка или коммерческое использование | Фрихолд (PT PMA) | HGB поддерживает строительство и эксплуатацию |
| Долгосрочное сохранение капитала | Фрихолд (PT PMA) | Стоимость не размывается тикающим сроком |
| Ни один маршрут не «лучше» универсально, подбирайте под свой горизонт, капитал и план выхода. |
Методология и источники
Цифры, это ориентировочные диапазоны на 2026 год, а суммы указаны в USD или IDR по курсу ~IDR 16 000/USD. Налоговые ставки (BPHTB, PPh, PBB, PPN, PPnBM) отражают текущие рекомендации DJP/pajak.go.id и должны быть перепроверены с лицензированным консультантом перед любой сделкой. Чистая доходность указана после издержек как 4-6% (самостоятельное управление) и 10-15% (профессиональное управление); валовые цифры здесь не используются, чтобы не смешивать одно с другим. Маршруты владения следуют индонезийскому земельному праву: иностранцы не могут владеть Hak Milik; легальные варианты, Hak Sewa (лизхолд) или PT PMA на HGB/Hak Pakai. Всегда заказывайте независимую проверку у нотариуса PPAT.
Заключение
Для инвестора на Бали в 2026 году фрихолд против лизхолда, это на самом деле вопрос горизонта и капитала. Лизхолд, это маршрут с низкими затратами и высокой ликвидностью для определённого арендного удержания, при условии, что условие продления сильное, а оставшийся срок длинный. Фрихолд через PT PMA, это маршрут постоянности и контроля для долгосрочных или девелоперских стратегий, ценой более высокого оформления и постоянного комплаенса. Сначала определитесь со структурой, локацией и силой договора; цена в заголовке, вторична.
Посмотрите оба маршрута владения на реальном инвентаре
Изучите резиденции Magnum Estate с видом на океан в Улувату, Бераве и Сануре, структурированный лизхолд или PT PMA, с прозрачным ценообразованием и прогнозируемой чистой доходностью.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
FAQ: фрихолд против лизхолда на Бали
В чём разница между фрихолдом и лизхолдом на Бали?
Фрихолд (Hak Milik), это постоянное владение землёй; лизхолд (Hak Sewa), срочное право пользования ею, обычно 25-30 лет с продлениями до 80-99. Иностранцы не могут владеть Hak Milik лично, поэтому реальный выбор иностранного инвестора, лизхолд против PT PMA с HGB.
Может ли иностранец владеть фрихолдной недвижимостью на Бали?
Нет, не лично. Контроль, эквивалентный фрихолду, достигается только через компанию PT PMA на HGB или через Hak Pakai. Номинал, владеющий Hak Milik за вас, незаконен, и договор ничтожен.
Что выгоднее как инвестиция, фрихолд или лизхолд?
Это зависит от горизонта. Лизхолд подходит для арендных стратегий на 5-15 лет с самым низким входом и самым быстрым выходом; фрихолд через PT PMA подходит для долгосрочного или девелоперского удержания и сохранения капитала.
Что происходит, когда лизхолд заканчивается на Бали?
Права возвращаются землевладельцу, если не продлены. Цена и условия продления заданы договором, поэтому заранее согласованное условие продления с ограничением цены, ключевая защита.
Сколько лет должно оставаться по аренде, чтобы покупка была безопасной?
Около 30 лет и более поддерживают сильную уверенность в перепродаже и аренде. Ниже ~15-20 лет остатка стоимость и ликвидность резко падают, всегда проверяйте оставшийся срок.
Сколько стоит оформление маршрута фрихолда через PT PMA?
Ожидайте ~IDR 10 млрд уставного капитала компании плюс регистрация и постоянная бухгалтерия/отчётность, поверх налога на приобретение 5% BPHTB. Смотрите разбор структур для механики.
Различаются ли налоги между двумя маршрутами?
Да. Покупки фрихолда несут 5% BPHTB (покупатель) и 2,5% PPh (продавец); у лизхолда нет налога на передачу, но ~10% арендный PPh. Ежегодный PBB выше на фрихолде (до ~0,5%), чем на лизхолде (~0,1-0,3%). Проверьте в нашем налоговом гиде и у налогового консультанта.
Ссылки и официальные источники
- ATR/BPN (Национальное земельное агентство): титулы Hak Milik, Hak Pakai и Hak Guna Bangunan, зонирование, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA и иностранное владение / Позитивный инвестиционный список, investindonesia.go.id
- DJP / Министерство финансов: ставки BPHTB, PPh, PBB, PPN и PPnBM, pajak.go.id
- Основной аграрный закон № 5/1960: основа индонезийских земельных прав (Hak Milik / Hak Sewa / Hak Pakai), faolex.fao.org / investmentpolicy.unctad.org
- Рыночный контекст (2026): анализы владения/доходности от Prestige Property Bali, Paradyse Homes и InvestLandBali (~IDR 16 000/USD).
- Данные портфеля Magnum Estate (чистая доходность по маршруту владения): на основе [N] юнитов, [период]. [добавить методологию]
Об авторе
Донни Йосуа, рыночный аналитик Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера на Бали (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal). Он отслеживает цены, доходность, структуры владения и регулирование на Бали для иностранных инвесторов.
