Автор Донни Йосуа, аналитик Magnum Estate ·
Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate (проверка PPAT в ожидании) ·
Последнее обновление 3 июня 2026
"25-30 лет Типичный срок лизхолда (Hak Sewa) · ~70-80 лет Контроль PT PMA + HGB при продлении · 30-50% Дисконт на землю лизхолда vs фрихолд · 0% Прямой Hak Milik, доступный иностранцам"
Ключевые цифры (2026)
Лизхолд vs фрихолд vs PT PMA: краткое резюме
Лизхолд vs фрихолд vs PT PMA, это структурный выбор, который каждый иностранный покупатель на Бали должен сделать первым. Краткий ответ: иностранцы не могут держать землю фрихолда (Hak Milik) напрямую, поэтому реальное решение, между лизхолдом (Hak Sewa) для более простых, среднесрочных владений и PT PMA, держащей HGB или Hak Pakai, для долгосрочного контроля бизнес-уровня.
- Фрихолд (Hak Milik): зарезервирован для граждан Индонезии, недоступен для иностранцев.
- Лизхолд (Hak Sewa): 25-30 лет, ~30-50% дешевле, компания не нужна, лучше всего для покупателей одного актива / образа жизни.
- PT PMA + HGB/Hak Pakai: ~70-80 лет контроля, можно вести аренду, выход через продажу долей, лучше всего для портфелей.
- Апартаменты: иностранцы могут держать страта-титул (HMSRS) на квалифицирующихся юнитах.
- Фрихолд через номини: избегайте, это противоречит аграрному закону и может быть ничтожным.
"Прозрачность: Magnum Estate занимается девелопментом недвижимости на Бали, поэтому у нас есть коммерческий интерес. Это руководство образовательное, а не инвестиционная или юридическая консультация, проверяйте каждую цифру независимо и консультируйтесь с сертифицированным индонезийским нотариусом (PPAT) и налоговым консультантом перед структурированием любой покупки."
Прозрачность
Этот справочник лизхолд vs фрихолд vs PT PMA объясняет, как на самом деле работает каждая структура владения на Бали, правовое право за ней, как долго она длится, сколько стоит и кому подходит, чтобы вы могли подобрать структуру под свой горизонт владения и план выхода. Если вам нужен вердикт более высокого уровня «какую выбрать», читайте его вместе с нашим руководством по решению фрихолд vs лизхолд для инвесторов; полный правовой путь см. в опорной статье как иностранцы могут владеть недвижимостью на Бали.
Чем иностранцы могут и не могут законно владеть на Бали
Индонезийский аграрный закон резервирует Hak Milik (фрихолд) на землю для граждан Индонезии и определённых местных образований; иностранец не может держать землю Hak Milik на своё личное имя. Это закреплено в Основном аграрном законе № 5/1960. Практический эффект в том, что весь вопрос лизхолд vs фрихолд vs PT PMA для иностранного покупателя, это на самом деле выбор между законными альтернативами ниже, фрихолд просто не является личным вариантом:
| Правовое право | Что это | Доступно иностранцам? |
|---|---|---|
| Hak Milik (Фрихолд) | Абсолютное, бессрочное владение землёй | Нет, только граждане Индонезии |
| Hak Sewa (Лизхолд) | Договорная долгосрочная аренда земли/здания | Да, на личное имя |
| Hak Pakai (Право пользования) | Узуфрукт / право пользования землёй, часто жилое | Да, иностранцы / контролируемые иностранцами образования |
| HGB (Право строительства) | Право строить и владеть зданиями на земле | Через компанию PT PMA |
| HMSRS (Страта-титул) | Владение юнитом в многоквартирном доме | Да, квалифицирующиеся юниты |
| Источник: Основной аграрный закон № 5/1960; правовая основа земельных титулов ATR/BPN; правила иностранных инвестиций BKPM. |
Лизхолд vs фрихолд vs PT PMA с первого взгляда
Вот трёхстороннее сравнение структур, которые большинство иностранных покупателей реально взвешивают, лизхолд, эквивалентный фрихолду контроль, который даёт PT PMA, и сам титул фрихолда (показан, чтобы сделать контраст явным, хотя он закрыт для иностранцев):
| Параметр | Лизхолд (Hak Sewa) | PT PMA + HGB/Hak Pakai | Фрихолд (Hak Milik) |
|---|---|---|---|
| Доступен иностранцам | Да, личное имя | Да, через компанию | Нет |
| Типичный срок | 25-30 лет, продлеваемый | 30 лет, ~70-80 лет всего | Бессрочный |
| Стоимость входа | Самая низкая (~30-50% ниже земли фрихолда) | Выше, учреждение компании + соответствие | н/д для иностранцев |
| Можно вести арендный бизнес | Личный/ограниченный | Да, лицензированный объём | н/д |
| Выход | Переуступка аренды (стоимость привязана к оставшемуся сроку) | Продажа недвижимости или долей PT PMA | н/д |
| Лучше всего для | Один актив, образ жизни + доходность, 10-25 лет | Портфели, долгое удержание, бизнес-использование | , |
| Ориентировочное структурирование 2026. Сроки и затраты варьируются по участку, зонированию и качеству контракта. ~IDR 16 000/USD. |
Лизхолд (Hak Sewa): механика, срок и стоимость
Лизхолд (Hak Sewa), самая распространённая структура, используемая иностранными физлицами, покупающими виллы на Бали. Это договорная долгосрочная аренда земли и/или зданий, обычно 25-30 лет с продлениями, оговариваемыми заранее. Правильно составленный и зарегистрированный, он широко признан и прост, и может быть подписан на личное имя иностранца без образования компании.
Почему покупатели выбирают его:
- Самая низкая стоимость входа. Земля лизхолда обычно на 30-50% дешевле, чем эквивалентный фрихолд в том же районе, привлекательно для бюджетов до ~USD 300-400k.
- Нет накладных расходов на компанию. Нет PT PMA для учреждения, отчётности или аудита.
- Гибкий горизонт. Подходит для удержаний 10-25 лет, сфокусированных на арендной доходности плюс частичное личное использование.
Загвоздка, это время и качество контракта. Ваше право заканчивается, когда истекает аренда, если продления формально не согласованы и не задокументированы; а вилла с оставшимися менее 15-20 лет получает более низкую цену перепродажи и меньший пул покупателей. Защита полностью зависит от формулировки аренды и от проверок земли и зонирования, пройдите
чек-лист юридического due diligence для иностранных покупателей
перед подписанием.
Фрихолд (Hak Milik): почему иностранцы не могут держать его напрямую
Фрихолд (Hak Milik), самое сильное право на землю в Индонезии, абсолютное и бессрочное. Это также то, что иностранец не может держать лично. Основной аграрный закон № 5/1960 ограничивает Hak Milik гражданами Индонезии, а статьи 21 и 26, это основа, на которой суды рассматривали попытки иностранцев контролировать фрихолд, чаще всего через индонезийского «номини», как несовместимые с законом и потенциально ничтожные.
Именно поэтому в рамке лизхолд vs фрихолд vs PT PMA фрихолд функционирует как эталон, относительно которого вы измеряете законные структуры, а не как путь, который вы можете пройти. Ближе всего иностранец подбирается к фрихолд-подобному, долгосрочному контролю через PT PMA, держащую HGB или Hak Pakai, об этом далее. Полный правовой путь и документы см. в юридическом руководстве по покупке недвижимости на Бали иностранцем.
PT PMA + HGB/Hak Pakai: механика и стоимость
PT PMA, это индонезийская компания с иностранным участием. Она тоже не может держать Hak Milik, но может законно приобрести землю под HGB (Hak Guna Bangunan, Право строительства) или Hak Pakai и строить и владеть зданиями на ней для жилого и коммерческого использования.
Как работает срок: HGB через PT PMA обычно предоставляется на начальные 30 лет, продлеваемые на 20 и затем ещё на 30, примерно 70-80 лет контроля, когда каждое продление оформлено правильно. Это достаточно близко к бессрочному владению для большинства инвестиционных горизонтов.
Почему инвесторы выбирают её:
- Долгосрочный контроль. ~70-80 лет через HGB/Hak Pakai при продлении.
- Бизнес-права. PT PMA может законно вести аренду вилл, отели или рестораны в пределах своего лицензированного объёма.
- Более чистый выход. Вы можете продать актив или продать доли компании, которая им владеет, часто предпочтительно для профессиональных покупателей активов из нескольких вилл или курортов.
- Масштабируемость. Одна согласованная правовая и налоговая оболочка для нескольких объектов.
Реальность затрат: PT PMA обычно стоит несколько тысяч USD юридических и нотариальных услуг для учреждения, плюс текущие обязательства по бухгалтерии, налоговой отчётности и корпоративному управлению, и должна соответствовать правилам иностранных инвестиций и минимального капитала. Заложите эти затраты на владение наряду с налогом на недвижимость в нашем руководстве Налоги на недвижимость на Бали 2026 для иностранцев.
Не уверены, какая структура подходит вашему плану?
Magnum Estate структурирует каждую продажу вокруг чистого, законного титула и ясного выхода. Обсудите это с нашей командой.
Смотреть проекты Magnum
Записаться на бесплатную консультацию
Сравнение длины срока владения
Разрыв в сроках, это сердце компромисса лизхолд vs фрихолд vs PT PMA: лизхолд, самый дешёвый вход, но самый короткий отсчёт, путь PT PMA растягивает контроль до многодесятилетних горизонтов, а истинный фрихолд, бессрочный, это эталон, который иностранцы могут только приблизить.
Когда какую структуру использовать
Два вопроса решают большинство случаев: как долго я хочу держать? и
кто мой вероятный покупатель при выходе?
- Лизхолд подходит для одной виллы, владения образ-жизни-плюс-аренда и горизонта 10-25 лет с розничными покупателями при выходе. Следите за оставшимся сроком, продавайте или продлевайте задолго до того, как он опустится ниже ~20 лет.
- PT PMA + HGB/Hak Pakai подходит для более длинных горизонтов, нескольких объектов, лицензированного использования под аренду/гостеприимство и профессиональных покупателей, которые могут приобрести саму компанию.
- Страта (HMSRS) подходит иностранным покупателям квалифицирующихся апартаментов, которые хотят титулованный юнит без сложности с землёй.
Вывод: структура следует за стратегией, а не наоборот. Сначала определите период удержания и покупателя при выходе, затем выбирайте право на землю, которое им соответствует. Контекст района и доходности за этими решениями см. в нашем
инвестиции в недвижимость Бали 2026: лучшие районы, ROI и стратегия
и лучшие районы для покупки недвижимости на Бали 2026.
Методология и источники
Сроки, затраты и дисконты здесь, это ориентировочные диапазоны 2026, взятые из индонезийского земельного права и рыночной практики, с денежными цифрами, указанными в USD по ~IDR 16 000/USD. Сроки аренды, периоды продления HGB и затраты PT PMA варьируются по участку, зонированию, качеству контракта и текущему регулированию. Определения прав на землю следуют Основному аграрному закону № 5/1960 и основе ATR/BPN; правила иностранных инвестиций и PT PMA следуют BKPM. Это общая информация, а не юридическая консультация, всегда привлекайте независимого нотариуса (PPAT) и индонезийского юриста по недвижимости для вашей конкретной структуры.
Ограничения и для кого это не подходит
Этот справочник объясняет, как работают структуры; он не заменяет индивидуальную юридическую и налоговую консультацию, и он не для тех, кто надеется найти короткий путь к личному фрихолду.
Структуры номини, не используйте их. Держание Hak Milik через индонезийского «номини», который подписывает частное побочное соглашение, это хорошо задокументированная ловушка: социально-правовые исследования и судебные дела находят такие договорённости несовместимыми со статьями 21 и 26 Основного аграрного закона и подлежащими объявлению ничтожными, оставляя иностранного финансирующего с малым исполнимым правом, потому что формальное владение остаётся за индонезийским держателем титула. Законный путь, лизхолд, Hak Pakai или PT PMA, подтвердите путь для вашего случая с нотариусом PPAT и следуйте чек-листу due diligence.
Заключение
В 2026 решение лизхолд vs фрихолд vs PT PMA сводится к подбору законной структуры под ваш горизонт и выход: лизхолд для простых, среднесрочных удержаний одного актива; PT PMA через HGB/Hak Pakai для долгосрочного, бизнес-уровня, масштабируемого контроля; и фрихолд как эталон, который иностранцы приближают, но не могут держать. Сделайте структуру правильной на входе, и остальная часть инвестиции, финансирование, налоги, выход, становится гораздо проще планировать.
Посмотрите, как Magnum структурирует чистое, законное владение
Изучите наши проекты в Улувату, Бераве и Сануре, каждый продаётся с прозрачными титулами и определённым путём выхода.
Улувату, Sky Stars
Берава
Санур
FAQ: лизхолд vs фрихолд vs PT PMA на Бали 2026
Могут ли иностранцы владеть землёй фрихолда (Hak Milik) на Бали?
Нет. Основной аграрный закон № 5/1960 резервирует Hak Milik для граждан Индонезии. Иностранцы используют лизхолд (Hak Sewa), Hak Pakai, HGB через PT PMA или страта-титул (HMSRS) для апартаментов.
Как долго длится лизхолд на Бали?
Hak Sewa обычно 25-30 лет, с продлениями, оговариваемыми и в идеале вписанными в исходный контракт. Стоимость перепродажи падает, когда остаётся менее 15-20 лет.
Как долго PT PMA может держать землю через HGB?
HGB обычно предоставляется на начальные 30 лет, продлеваемые на 20, затем ещё на 30, около 70-80 лет контроля при правильном продлении.
Что дешевле, лизхолд или PT PMA?
У лизхолда самая низкая стоимость входа, земля часто ~30-50% дешевле фрихолда и не требует компании. PT PMA добавляет несколько тысяч USD на учреждение плюс текущую бухгалтерию, налоги и отчётность.
Законны ли соглашения о фрихолде через номини?
Нет. Они противоречат статьям 21 и 26 Основного аграрного закона и могут быть признаны ничтожными. Используйте лизхолд, Hak Pakai или PT PMA вместо этого.
Что лучше для меня, лизхолд или PT PMA?
Лизхолд подходит для удержаний одного актива, образ-жизни-плюс-аренда на 10-25 лет; PT PMA подходит для более длинных горизонтов, портфелей и бизнес-использования, при более высокой стоимости. См. наше руководство по решению фрихолд vs лизхолд.
Как структура влияет на мой выход?
Стоимость выхода лизхолда сильно зависит от оставшегося срока и опций продления; PT PMA может выйти через продажу недвижимости или продажу долей, часто предпочтительно для профессиональных покупателей.
Ссылки и официальные источники
- Основной аграрный закон № 5/1960 (ст. 21 и 26): Hak Milik ограничен гражданами Индонезии, через faolex.fao.org / UNCTAD Investment Policy Hub
- ATR/BPN (Национальное земельное агентство): основа Hak Milik, Hak Pakai, HGB и страта-титула, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA, список иностранных инвестиций, минимальный капитал, investindonesia.go.id
- DJP / Министерство финансов: налоги на недвижимость и сделки (PBB, перевод), pajak.go.id
- Рыночная и юридическая практика (2026): руководства по структурированию лизхолда/PT PMA на Бали; социально-правовые исследования соглашений номини и землевладения на Бали.
- Данные сделок Magnum Estate (структуры, используемые в недавних продажах): на основе [N] юнитов, [период]. [добавить методологию]
Об авторе
Донни Йосуа, рыночный аналитик Magnum Estate, отмеченного наградами девелопера на Бали (Берава, Санур, Sky Stars, Sky Royal). Он отслеживает цены, доходности, структуры владения и регулирование Бали для иностранных инвесторов.