Автор: Donny Yosua, аналітик Magnum Estate ·
Рецензент: юридичний та інвестиційний відділ Magnum Estate ·
Останнє оновлення: 3 червня 2026
"25-99 р., строк leasehold (включно з продовженнями) · IDR 10B капітал PT PMA для шляху freehold · 4-6% / 10-15% чистий дохід: самостійне управління проти професійного · 5% + 2,5% BPHTB (покупець) + PPh (продавець) при freehold"
Ключові показники (2026)
Freehold vs leasehold на Балі: підсумок
Freehold vs leasehold, коротка відповідь для іноземного інвестора: ви не можете особисто володіти freehold (Hak Milik), тому реальний вибір, це leasehold (Hak Sewa) з найнижчою вартістю входу та найчистішим виходом або компанія PT PMA, що утримує HGB, для постійного еквівалента freehold. Вибирайте за горизонтом, а не за інтуїцією.
- Найнижчий вхід та найшвидший перепродаж: leasehold, без компанії, нижча початкова вартість, проста передача залишкового строку.
- Довгострокове збереження капіталу: freehold через PT PMA, постійний контроль, але ~IDR 10B капіталу та поточний комплаєнс.
- Строк і продовження: оренда діє 25-30 років, з можливістю продовження до 80-99; пункт про продовження є ключовим чинником вартості.
- Ліквідність перепродажу: leasehold із залишком ~15-20 років значно знижується в ціні; freehold/HGB краще утримує вартість.
- Ризик: ніколи не використовуйте індонезійського номінального власника для утримання Hak Milik, такий договір є недійсним за індонезійським правом.
"Прозорість: Magnum Estate розробляє нерухомість на Балі, тому ми маємо комерційний інтерес. Цей гід носить освітній характер і не є інвестиційною або юридичною порадою, перевіряйте кожну цифру самостійно та консультуйтеся із сертифікованим індонезійським нотаріусом (PPAT) і ліцензованим податковим консультантом перед підписанням будь-чого."
Прозорість
Цей гід freehold vs leasehold написаний для іноземного інвестора, який зважує покупку на Балі у 2026 році, не як заглиблення в юридичну механіку, а як система прийняття рішень за п’ятьма параметрами, що визначають дохідність: початкова вартість, строк, продовження, ліквідність перепродажу та ризик. Найпоширеніша помилка покупців: іноземець взагалі не може особисто утримувати freehold (Hak Milik) в Індонезії, тому практичне порівняння, це leasehold проти корпоративного еквівалента freehold. Щодо самих правових структур, зверніться до нашого детального порівняння leasehold, freehold та PT PMA, а також до ширшого юридичного гіду з купівлі нерухомості на Балі для іноземців.
Два шляхи, якими реально користуються іноземні інвестори
Індонезійське земельне право резервує Hak Milik (freehold) для громадян Індонезії. Тому іноземець має два відповідних шляхи до інвестиційної нерухомості на Балі:
- Leasehold (Hak Sewa): право користування землею та вілою на ній на фіксований строк, як правило 25-30 років, із узгодженими продовженнями до загальних 80-99 років. Право власності на землю залишається за індонезійським власником; ви утримуєте зареєстровану, відступну оренду.
- Freehold через PT PMA: іноземна індонезійська компанія (PT PMA, ~IDR 10 мільярдів задекларованого капіталу) утримує нерухомість на Hak Guna Bangunan (HGB) або Hak Pakai, поновлювані права, що забезпечують постійність, еквівалентну freehold, і повний контроль над забудовою.
Усе нижче порівнює ці два реальних варіанти, оскільки саме такий вибір вам доведеться зробити. Юридична механіка кожного права власності, у детальному порівнянні структур; тут ми зосереджуємося на грошах і ризику.
Freehold vs leasehold: порівняння для інвестора
Найкорисніший погляд, зіставлення за п’ятьма інвесторськими змінними. Цифри, орієнтовні діапазони 2026 року (див. методологію); ставки податків слід уточнювати у податкового консультанта перед покупкою.
| Інвесторська змінна | Leasehold (Hak Sewa) | Freehold через PT PMA (HGB / Hak Pakai) |
|---|---|---|
| Хто може утримувати | Іноземець безпосередньо, на своє ім’я | Компанія з іноземними інвестиціями (PT PMA) |
| Початкова / стартова вартість | Найнижча, без компанії, нижча ціна входу | Вища, ~IDR 10B капіталу PT PMA + реєстрація та бухгалтерія |
| Податки при придбанні | PPh за оренду ~10% від орендної вартості; PPN 11% при нових продажах від забудовника | BPHTB 5% (покупець) + PPh 2,5% (продавець); PPN 11-12% при нових продажах |
| Щорічний податок (PBB) | ~0,1-0,3% (часто сплачується землевласником за договором) | До ~0,5% від оціночної вартості |
| Строк | 25-30 р., з продовженням до 80-99 р. | Поновлюваний HGB/Hak Pakai, фактично безстроковий |
| Ліквідність перепродажу | Швидка, проста передача; знижується в міру скорочення строку | Краще утримує вартість; продаж акцій компанії або права власності складніший |
| Поточний комплаєнс | Мінімальний | Щорічна звітність і подання податкових декларацій компанії |
| Найкраще для | Рентних стратегій на 5-15 р., менший капітал | Довгострокове утримання, забудова, міжпоколінні активи |
| Орієнтовні діапазони 2026 р., ~IDR 16 000/USD. Ставки податків за DJP/pajak.go.id, уточнюйте перед покупкою. PPnBM (податок на предмети розкоші) до ~20% може застосовуватися до люксових покупок freehold. |
Юридична примітка: «freehold» для іноземця, це завжди структура, а не особистий Hak Milik. Механіка HGB, Hak Pakai та PT PMA розглядається у детальному порівнянні leasehold, freehold та PT PMA, вивчіть його перед тим, як вкладати капітал, і попросіть нотаріуса PPAT перевірити право власності.
Початкова вартість та податки
Саме тут два шляхи найбільше розходяться. Leasehold виграє при вході: ви сплачуєте орендну премію (часто єдиною авансовою сумою або поетапними внесками) без необхідності реєструвати компанію, а податковий тягар покупця при придбанні легший. Freehold через PT PMA передбачає авансові витрати, приблизно IDR 10 мільярдів задекларованого капіталу компанії плюс реєстрація, плюс 5% BPHTB податок на придбання земельних ділянок та будівель для покупця і 2,5% PPh для продавця.
| Податок | Покупка freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Придбання (BPHTB, покупець) | 5% від вартості угоди | Не застосовується (оренда, а не передача) |
| Прибутковий податок при продажу (PPh, продавець) | 2,5% від ціни продажу | н/з, орендний PPh ~10% від доходу за оренду (20% без NPWP) |
| Щорічний податок на землю і будівлі (PBB) | До ~0,5% від оціночної вартості | ~0,1-0,3%, зазвичай сплачується землевласником, якщо договором не передбачено інше |
| ПДВ (PPN) при новому продажу від забудовника | 11-12% | 11% |
| Податок на предмети розкоші (PPnBM) | До ~20% на елітну нерухомість | н/з |
| Джерело: DJP / pajak.go.id 2026. Ставки є орієнтовними і можуть змінюватися, перевіряйте з ліцензованим податковим консультантом. |
Який би шлях ви не обрали, моделюйте цифри на основі чистого, а не валового доходу. На Балі в цілому чиста дохідність від оренди становить приблизно 4-6% при самостійному управлінні та 10-15% при професійному управлінні після вирахування комісій, податків, обслуговування та простою. Врахуйте витрати на утримання з нашого
гіду з податків та витрат на утримання Балі
та перегляньте розрахунок дохідності у гіді з ROI вілл.
Строк та продовження
Freehold через PT PMA забезпечує фактично безстроковий контроль: HGB та Hak Pakai є поновлюваними правами, тому актив «не закінчується». Leasehold обмежений строком, як правило, 25-30 років при першому наданні, з можливістю продовження за домовленістю до загального строку 80-99 років. Для інвестора в leasehold пункт про продовження, це весь сенс гри: заздалегідь узгоджене продовження за фіксованою або обмеженою ціною перетворює актив, що знецінюється, на довгостроковий, тоді як відкрита формула «буде узгоджено пізніше» передає цінову владу землевласнику саме тоді, коли у вас найменше важелів впливу.
Ліквідність перепродажу
Ця змінна найбільше недооцінюється покупцями-новачками. Leasehold легко й швидко передати, ви передаєте залишковий строк, але його вартість падає з плином часу. При залишку ~30 років довіра до перепродажу та оренди висока; при залишку ~15-20 років покупці і кредитори різко знижують оцінку, а коло покупців звужується. Freehold через PT PMA краще утримує вартість, оскільки немає терміну придатності, хоча сам продаж (передача акцій або переоформлення права власності) складніший і повільніший, ніж передача оренди. Зіставте це зі своїм горизонтом виходу та базовим попитом у районі, порівняйте гарячі точки у кращих районах для купівлі нерухомості на Балі 2026.
Не впевнені, який шлях підходить для ваших цифр?
Magnum Estate структурує як leasehold, так і покупки через PT PMA у своїх об’єктах у Berawa, Sanur та Uluwatu, з прозорими цінами та прогнозованим чистим доходом.
Переглянути проєкти Magnum
Безкоштовна консультація
Ризик та застереження щодо номінальних власників
Кожен шлях несе власний ризик. Ризик leasehold переважно договірний: слабкий або нечіткий пункт про продовження, неперевірений титул за орендою або зонування, що забороняє короткострокову оренду. Ризик freehold через PT PMA переважно операційний: комплаєнс, щорічна звітність та витрати на підтримку компанії у належному стані.
Застереження щодо номінального власника (прочитайте двічі): не використовуйте індонезійського «номінального» власника для утримання Hak Milik від вашого імені. Такі домовленості є недійсними за індонезійським правом, у вас немає жодного права власності, що підлягає виконанню, і нерухомість може бути повністю втрачена. Єдиний відповідний шлях, еквівалентний freehold, це належним чином зареєстрована PT PMA. Нотаріус PPAT повинен перевірити кожне право власності та кожен договір. Прочитайте про підводні камені у статті про те, як уникнути поширених юридичних помилок при купівлі нерухомості на Балі.
Який шлях підходить для вашого плану
| Ваш пріоритет | Кращий шлях | Чому |
|---|---|---|
| Найнижча вартість входу | Leasehold | Без компанії; менший податок для покупця |
| Рентна стратегія на 5-15 років | Leasehold | Строк покриває утримання; чистий вихід |
| Простий, швидкий перепродаж | Leasehold | Передача залишкового строку оренди |
| Постійне / міжпоколінне утримання | Freehold (PT PMA) | Немає строку; повний контроль |
| Забудова або комерційне використання | Freehold (PT PMA) | HGB підтримує будівництво та експлуатацію |
| Довгострокове збереження капіталу | Freehold (PT PMA) | Вартість не знецінюється з плином строку |
| Жоден шлях не є універсально «кращим», підберіть відповідний до свого горизонту, капіталу та плану виходу. |
Методологія та джерела
Цифри, орієнтовні діапазони 2026 року, суми вказані в USD або IDR за курсом ~IDR 16 000/USD. Ставки податків (BPHTB, PPh, PBB, PPN, PPnBM) відображають поточні рекомендації DJP/pajak.go.id і мають бути підтверджені ліцензованим консультантом перед будь-якою угодою. Чистий дохід вказано після витрат: 4-6% (самостійне управління) та 10-15% (професійне управління); валові показники тут не використовуються, щоб уникнути змішування двох понять. Шляхи права власності відповідають індонезійському земельному праву: іноземці не можуть утримувати Hak Milik; відповідні варіанти, Hak Sewa (leasehold) або PT PMA на HGB/Hak Pakai. Завжди замовляйте незалежну due diligence нотаріуса PPAT.
Висновок
Для інвестора на Балі у 2026 році freehold vs leasehold, це, по суті, питання горизонту та капіталу. Leasehold, це шлях з низькою вартістю та високою ліквідністю для визначеного рентного утримання, за умови міцного пункту про продовження та тривалого залишкового строку. Freehold через PT PMA, це шлях постійності та контролю для довгострокових або девелоперських стратегій, за рахунок вищих витрат на реєстрацію та поточного комплаєнсу. Спочатку визначтеся зі структурою, місцезнаходженням та міцністю договору; ціна йде на другому місці.
Перегляньте обидва шляхи права власності на реальних об’єктах
Ознайомтеся з резиденціями Magnum Estate з видом на океан в Uluwatu, Berawa та Sanur, leasehold або PT PMA із прозорими цінами та прогнозованим чистим доходом.
Uluwatu, Sky Stars
Berawa
Sanur
FAQ: freehold vs leasehold на Балі
У чому різниця між freehold та leasehold на Балі?
Freehold (Hak Milik), це постійне право власності на землю; leasehold (Hak Sewa), право користування нею на фіксований строк, як правило 25-30 років з продовженням до 80-99. Іноземці не можуть особисто утримувати Hak Milik, тому реальний вибір іноземного інвестора, leasehold або PT PMA, що утримує HGB.
Чи може іноземець мати нерухомість freehold на Балі?
Ні, не особисто. Еквівалент контролю freehold досягається лише через компанію PT PMA на HGB або через Hak Pakai. Номінальний власник, що утримує Hak Milik за вас, є незаконним, і такий договір є недійсним.
Що є кращою інвестицією, freehold чи leasehold?
Залежить від горизонту. Leasehold підходить для рентних стратегій на 5-15 років з найнижчим входом та найшвидшим виходом; freehold через PT PMA, для довгострокового або девелоперського утримання та збереження капіталу.
Що відбувається після закінчення leasehold на Балі?
Права повертаються до землевласника, якщо їх не продовжено. Ціна та умови продовження визначаються договором, тому заздалегідь узгоджений, обмежений пункт про продовження є ключовим захистом.
Скільки років залишкового строку безпечно купувати?
Приблизно 30 і більше років забезпечує впевнений перепродаж та довіру до оренди. При залишку ~15-20 років вартість і ліквідність різко падають, завжди перевіряйте залишковий строк.
Скільки коштує реєстрація шляху freehold через PT PMA?
Очікуйте ~IDR 10 мільярдів задекларованого капіталу компанії плюс реєстрація та поточна бухгалтерія/звітність, а також 5% BPHTB. Дивіться детальне порівняння структур для розуміння механіки.
Чи відрізняються податки залежно від шляху?
Так. При покупці freehold, BPHTB 5% (покупець) та PPh 2,5% (продавець); при leasehold немає податку на передачу, але ~10% орендного PPh. Щорічний PBB вищий при freehold (до ~0,5%), ніж при leasehold (~0,1-0,3%). Перевіряйте за нашим податковим гідом і з податковим консультантом.
Посилання та офіційні джерела
- ATR/BPN (Національне агентство землеустрою): права Hak Milik, Hak Pakai та Hak Guna Bangunan, зонування, atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia: правила PT PMA та іноземне право власності / Позитивний інвестиційний перелік, investindonesia.go.id
- DJP / Міністерство фінансів: ставки BPHTB, PPh, PBB, PPN та PPnBM, pajak.go.id
- Базовий аграрний закон № 5/1960: основа індонезійських земельних прав (Hak Milik / Hak Sewa / Hak Pakai), faolex.fao.org / investmentpolicy.unctad.org
- Ринковий контекст (2026): аналізи права власності/доходності від Prestige Property Bali, Paradyse Homes та InvestLandBali (~IDR 16 000/USD).
- Дані портфеля Magnum Estate (чистий дохід за шляхом права власності): на основі [N] об’єктів, [період]. [додати методологію]
Про автора
Donny Yosua, ринковий аналітик Magnum Estate, нагородженого забудовника Балі (Berawa, Sanur, Sky Stars, Sky Royal). Відстежує ціни, дохідність, структури права власності та регулювання на Балі для іноземних інвесторів.
