Автор: Stanislav Sadovnikov, засновник Magnum Estate · Перевірено: юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Оновлено: 23 серпня 2026
Коротко: Якщо у вас є земля чи капітал і ви хочете будувати на Балі, можна робити це з компанією, яка з 2019 року вже здала 8 проєктів і 575 юнітів, замість того щоб самостійно збирати проєктувальника, підрядника, дозвільного агента, команду продажів і оператора оренди. Magnum Estate веде в одній команді оцінку доцільності, перевірку титулу й зонування, дозвільний шлях PBG і SLF, реалізацію у форматі design-build і подальші продажі та управління орендою — і може структурувати проєкт як спільне підприємство, капітальне партнерство чи девелопмент «під ключ».
Хто будує з партнером, а не самотужки
Девелоперським консалтингом користуються два типи клієнтів. Перший володіє землею на Балі і хоче перетворити її на дохідну будівлю, не керуючи проєктом особисто. Другий тримає капітал і хоче будівництво, а не готовий юніт із прайс-листа, бо проєкт «з нуля» здатен забрати маржу між сирою землею і вартістю готового об’єкта.
Проблема в обох однакова. Балійському девелопменту потрібні проєктувальник, ліцензований підрядник, фахівець із дозволів, нотаріус, податковий консультант, канал продажів і оператор оренди. Саме на координації цих ролей — між мовами і в чужій регуляторній системі — розповзаються бюджети і строки. Девелопмент із компанією повного циклу згортає їх в одну відповідальну команду.
Це девелоперський напрям консалтингу з інвестицій у нерухомість Балі від Magnum. Якщо ви купуєте готову резиденцію, а не будуєте, — починайте звідти.
Оцінка доцільності і найкраще використання ділянки
Перше запитання — не що ви хочете збудувати, а що ділянка здатна витримати і продати. Дослідження доцільності та найкращого використання (highest and best use) тестує ділянку відносно локального ринку: вілли чи апартаменти, який мікс юнітів реально здається в оренду, вартість будівництва, ймовірна ціна продажу і прогнозована орендна дохідність. Воно показує, чи сходяться цифри, ще до того, як ви вкладете гроші в проєктування чи капітал.
Для землевласника те саме дослідження оцінює землю всередині реалістичного проєкту. Ця цифра важлива, коли ви домовляєтеся про свою частку в спільному підприємстві.
Титул землі, ділянка і зонування
Цифра доцільності варта рівно стільки, скільки титул за нею. До старту проєктування ділянку перевіряють на чистий титул, структуру власності, яку іноземний інвестор може легально використати, і зонування, що визначає, що тут узагалі можна будувати. Зонування вирішує, чи дозволене туристичне розміщення в принципі, тож його підтверджують на початку, а не виявляють наприкінці.
Категорії титулів, шляхи володіння і правила зонування залежать від вашої ділянки і мети. Їх розбирають індивідуально в девелоперському консультаційному відділі Magnum.
Дозвільний шлях: PBG і SLF
Будівництво в Індонезії тримається на двох ключових погодженнях. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — дозвіл на будівництво, потрібний до початку робіт і виданий на основі технічного проєкту. SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — сертифікат придатності, що підтверджує готовність будівлі до використання; без нього її не можна легально заселяти чи здавати як туристичне житло.
Строки, документи і збори різняться від проєкту до проєкту, і вгадувати їх немає сенсу. Консультаційний відділ прокладає точний шлях для вашої ділянки і веде подання документів.
Реалізація у форматі design-build
Коли доцільність, титул і дозволи зійшлися, формат design-build тримає проєктування і будівництво в одному контракті. Власна архітектура і власна будівельна команда означають, що збудують саме той проєкт, який закладали в кошторис, а за бюджет, якість і передачу відповідає одна сторона. Magnum провела цим шляхом 8 проєктів і 575 юнітів із 2019 року.
Структури спільних підприємств і співдевелопменту
Фінансувати чи вести будівництво самотужки не обов’язково. Більшість проєктів вкладається в одну з трьох структур, і вибір залежить від того, що ви приносите: землю, капітал чи і те, й інше.
Структури спільних підприємств і співдевелопменту
| Структура СП | Що приносите ви | Що веде Magnum | Кому підходить |
|---|---|---|---|
| Земля в обмін на частку | Вашу землю (титул або оренду) | Доцільність, проєктування, дозволи, будівництво, продажі й управління, плюс координацію капіталу | Землевласникам, які хочуть частку в готовому проєкті без фінансування будівництва |
| Капітальний партнер | Девелоперський капітал | Наявну або щойно підібрану ділянку плюс реалізацію повного циклу | Інвесторам, які хочуть профінансувати будівництво «з нуля» і розділити апсайд |
| Девелопмент-менеджмент «під ключ» | Землю, капітал або і те, й інше | Реалізацію повного циклу за управлінську винагороду, власність лишається за вами | Власникам, які хочуть зберегти повну власність і делегувати виконання |
Частки, рівні винагород і графіки платежів визначаються для кожного проєкту і підтверджуються девелоперським консультаційним відділом Magnum. Саме тут спільний девелопмент нерухомості на Балі перетворюється із загальної ідеї на term sheet.
Після завершення: продажі й управління орендою
Будівля стає активом лише тоді, коли заробляє. Оскільки Magnum продає напряму від девелопера і має власну орендну операцію, завершений проєкт переходить у продажі та управління орендою без передачі вашого активу третій стороні. Керований портфель працює із середньорічним завантаженням близько 65%, тож прогнози з вашого дослідження доцільності можна звіряти з реальними даними про виплати, а не з припущеннями.
Чому будувати з Magnum
Magnum Estate — девелопер повного циклу, а не брокер і не підрядник одного фаху. З 2019 року компанія проводить проєкти від землі до передачі з власним проєктуванням, будівництвом, продажами й управлінням, а її здані проєкти на Балі нині налічують 8 завершених девелопментів і 575 юнітів. Цей послужний список — різниця між порадою на папері і командою, що вже замикала повний цикл.
Агентства і реферальні партнери
Агентства нерухомості та інтродюсери працюють із Magnum як партнери, а не як клієнти. Через формальну партнерську угоду ви можете заводити своїх покупців у пропозицію напряму від девелопера з прозорою комісією, першим доступом до нових релізів і тією самою юридичною та управлінською підтримкою, що стоїть за кожним юнітом. Ваш клієнт отримує перевіреного девелопера; ви — надійний пайплайн і контрагента, який будує та оперує тим, що продає. Про умови партнерства запитуйте девелоперський консультаційний відділ.
Поговоріть із девелоперським консультаційним відділом
Розкажіть, що ви маєте — ділянку, капітал чи і те, й інше — і що має робити готовий проєкт. Ми принесемо на розмову оцінку доцільності, варіанти структури і план реалізації.
