撰写者 Donny Yosua，房地产投资分析师，Magnum Estate · 审核者 Magnum Estate 法律与投资团队 · 最后更新 2026年6月23日
选择项目之前，先明确理由
人们购买巴厘岛房地产的原因有四个：保值、享受价格上涨、获取租金收益或拥有一个阳光下的第二家园。对于阿联酋投资者来说，这四个理由都指向同一个答案——选择管理公寓而非独立别墅。以下是每个理由的真实案例。
人们在巴厘岛购买的四个理由
在比较项目或收益之前，诚实面对你购买的原因是很重要的——因为理由会影响你应该拥有的资产。实际上，只有四个原因，而大多数阿联酋买家都是这几种原因的组合。按顺序来看。
1. 安全的资本停放地
第一个理由是保值——将资金放在一个资产中，远离你的本国市场。这是合理的。但“安全”取决于你购买的是什么。独立别墅看起来浪漫，但实际上对你不利：屋顶、游泳池和花园都会老化，必须有人管理，否则资产会贬值。管理公寓则正好相反——由运营方进行清洁、维护，保持良好状态——因此多年后它仍然像新的一样展示和出售。
这就是我们引导阿联酋买家选择公寓而非别墅的真正原因：不是因为公寓更便宜，而是因为它们保持状态。然而，巴厘岛是否真的是一个可靠的价值储存，取决于接下来的两个理由——所以在决定之前请继续阅读。
公寓选项及入门价格（美元）
| 项目 | 区域 | 起价（美元） | 预计投资回报率 |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Canggu | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Sanur（海滨） | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Umalas / Canggu | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Bukit / Uluwatu | $508,000 | 10.8% |
2. 由于供应不足而上涨的价格
第二个理由是资本增长，而在巴厘岛，这基于一个顽固的事实：优质土地正在减少。优质区域——Canggu、Sanur、Bukit——大部分已经开发或受到保护，老旧房产在贬值，而真正的新一流项目每年都更难获得许可。需求则在不断上升：游客人数持续增加，基础设施不断改善（巴厘岛地铁正在规划中），这些游客必须有地方居住。
有限的供应与不断上升的需求是优质地段房产增值的根本原因。这也是为什么提前购买很重要——期房买家通常以低于完工价格的价格入市。Magnum在项目建设和定位上旨在实现资本增长——每个项目目标为40-70%的增值——加上租金收益，而不是取而代之。
3. 实际上能维持的租金收益
同样的稀缺性也是租金能够维持的原因。创纪录的旅游人数加上优质、地理位置良好的单位短缺意味着，专业管理的公寓在强劲的夜间租金下保持预订，而不是为了填满日历而打折。Magnum的项目预计从管理租赁中获得9.5-12.3%的年投资回报率——Berawa 12.1%，Sanur 11.6%，Umalas 12.3%——而运营方管理日历则将预测转化为实际入住率。
一个诚实的规则：在净收益上评估任何收益，扣除费用和税收，而不是宣传上的头条数字。以上数字都是这样构建的。
4. 你真正会使用的第二家园
第四个理由是最个人化且日益普遍的：第二家园。越来越多的买家现在远程工作——创始人、自由职业者、任何在线收入的人——很少有人愿意经历整个海湾夏季。巴厘岛是一个理想的第二基地：舒适的气候、从海湾的直飞航班、一个可以度过一个季节的地方。
而且因为是管理公寓，它在你不在时也能自给自足。一个能自我盈利的度假屋与一个仅仅是支出的房产截然不同。
尴尬的问题——提前解答
一个好的投资能够承受不适的部分，所以这里列出这些问题。外国人无法拥有自由产权——你将持有长期租赁或公司结构（如上所述）。租金的税收，以及印尼与阿联酋之间的任何事项，值得与跨境顾问进行简短咨询。这些都不会影响投资的合理性；只是设定了诚实的期望。
细节，绝不隐瞒
保护你的因素无论使用何种结构都是相同的：清晰的产权、拥有真实NIB许可的开发商，以及合同上的独立公证人——在你承诺之前，请运行尽职调查清单。巴厘岛的持有成本低，但税收在购买、销售和租赁时都会产生，因此请评估净回报，而不是宣传数字。购买不需要居留权——如果你想在这里长时间逗留，请查看签证途径。有关基础数据，请从2026年巴厘岛价格和最佳购房区域开始。
"首先决定你的理由——保值、增长、收益或生活——在巴厘岛，这四个理由都指向同一事物：在无法再建的地方选择管理公寓。"
贯穿每个巴厘岛决策的线索
常见问题
对于阿联酋投资者，公寓还是别墅？
对于大多数阿联酋买家，选择管理公寓。独立别墅需要自行维护——游泳池、花园、屋顶——而且如果没有业主管理，它会悄然贬值。服务式公寓由运营方维护，保持良好状态，这保护了其租赁表现和转售价值。
巴厘岛真的安全吗？
它之所以能够保持价值，正是因为它的增长：优质土地是有限的，需求持续上升，因此地理位置良好、管理得当的房产始终保持需求。位置不佳或管理不善的单位则是另一回事——这就是为什么位置和运营方比宣传更重要。
现实的回报是多少？
Magnum的项目目标是通过管理租赁获得每年9.5-12.3%的收益（Berawa 12.1%，Sanur 11.6%，Umalas 12.3%），加上持有期间的资本增长。将收益视为预测，并在扣除费用和税收后计算净收益。
阿联酋国民和居民真的可以购买吗？
可以——通过对每个外国买家开放的两条途径：长期租赁或外资拥有的PT PMA公司。自由产权仅限于印尼公民，但你的国籍并不限制任何东西。
我需要多少资金开始？
从225,000美元（The Umalas Signature）起。Berawa起价339,000美元，Sky Stars起价508,000美元，海滨Sanur起价531,000美元。
我可以在阿联酋管理它，而不需要来回飞行吗？
可以。Magnum为其建设的单位管理租赁项目，因此你可以在不处理客人或维护的情况下，收到收入和报告。
