Автор Донні Йосуа, аналітик з інвестицій у нерухомість, Magnum Estate · Переглянуто юридичним та інвестиційним відділом Magnum Estate · Останнє оновлення 23 червня 2026
Перед вибором проєкту, визначте причину
Люди купують нерухомість на Балі з чотирьох причин: для збереження капіталу, зростання цін, отримання орендного доходу або для другого дому на сонці. Для інвестора з ОАЕ всі чотири причини вказують на одне — керовану квартиру, а не окрему віллу. Ось чесний аргумент для кожної з причин.
Чотири причини, чому люди купують на Балі
Перед тим, як порівнювати проєкти чи доходи, важливо чесно визначити чому ви купуєте — адже причина змінює те, що вам слід придбати. На практиці є лише чотири причини, і більшість покупців з ОАЕ є їхньою сумішшю. Розгляньте їх по порядку.
1. Безпечне місце для капіталу
Перша причина — збереження — утримання грошей в активі, поза вашим домашнім ринком. Це зрозуміло. Але “безпека” залежить від того, що ви купуєте. Окрема вілла виглядає романтично, але насправді працює проти вас: дах, басейн і сад з часом старіють, і хтось має слідкувати за ними, інакше актив втрачає вартість. Керована квартира — це протилежність: прибрана, доглянута та підтримується в ідеальному стані оператором — тому через кілька років вона виглядає і продається як нова.
Ось чому ми радимо покупцям з ОАЕ обирати квартири, а не вілли: не тому, що вони дешевші, а тому, що вони зберігають свій стан. Чи є Балі дійсно надійним місцем для збереження вартості, залежить від наступних двох причин — тому продовжуйте читати перед прийняттям рішення.
Варіанти квартир та початкові ціни (USD)
| Проєкт | Район | Від (USD) | Прогнозований ROI |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Чангу | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Санур (на березі океану) | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Умала / Чангу | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Букит / Улувату | $508,000 | 10.8% |
2. Ціни, які зростають через обмежену пропозицію
Друга причина — зростання капіталу, і на Балі це базується на одному непохитному факті: хороша земля закінчується. Преміальні райони — Чангу, Санур, Букит — в основному забудовані або захищені, старий фонд старіє, а отримати дозволи на нові проєкти стає дедалі важче. Попит зростає: кількість туристів постійно зростає, інфраструктура покращується (на стадії проектування — метро на Балі), і цим відвідувачам потрібно десь зупинитися.
Обмежена пропозиція проти зростаючого попиту — ось як зростає вартість нерухомості в хороших локаціях. Це також пояснює, чому важливо купувати рано — покупці на стадії проектування зазвичай входять за нижчою ціною, ніж завершена. Magnum будує та позиціонує свої проєкти для зростання капіталу протягом утримання — цільові 40–70% на проєкт — на додаток до орендного доходу, а не замість нього.
3. Орендний дохід, який дійсно зберігається
Така ж дефіцитність пояснює, чому оренда залишається стабільною. Рекордний туризм плюс нестача якісних, добре розташованих одиниць означає, що професійно керована квартира залишається заброньованою за високими нічними тарифами, а не знижує ціни, щоб заповнити календар. Проєкти Magnum розраховані на прогнозований 9.5–12.3% річний ROI від керованої оренди — Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умала 12.3% — а оператор, який управляє цим календарем, перетворює прогноз на реальну заповненість.
Одне чесне правило: оцінюйте будь-який дохід за чистою сумою, після зборів та податків, а не за заголовком брошури. Вищезазначені цифри розраховані саме так.
4. Другий дім, яким ви дійсно будете користуватися
Четверта причина — найособистіша і все більш поширена: другий дім. Більше покупців зараз працюють віддалено — засновники, фрілансери, всі, чий дохід живе онлайн — і небагато хочуть терпіти спеку влітку на Близькому Сході. Балі стає зручним другим базою: комфортний клімат, прямий рейс з ОАЕ, місце для проведення сезону.
І оскільки це керована квартира, вона заробляє на себе, поки ви відсутні. Відпускний дім, який сам себе забезпечує, — це зовсім інша пропозиція, ніж той, що лише витрачає гроші.
Незручні питання — відповіді наперед
Добра інвестиція витримує незручні моменти, тому ось вони. Право власності не відкрито для іноземців — ви будете мати довгострокову оренду або корпоративну структуру (вище). Як оподатковується ваша оренда, і все, що стосується між Індонезією та ОАЕ, варто короткої розмови з консультантом з міжнародних питань. Нічого з цього не знищує аргумент; це просто встановлює чесні очікування.
Дрібний шрифт, не захований
Те, що вас захищає, залишається однаковим, незалежно від структури: чистий титул, розробник з реальним ліцензуванням NIB та незалежний нотаріус у контракті — пройдіть перевірочний список належної обачності перед тим, як зобов’язатися з кимось. Утримання Балі є дешевим, але податки стягуються при купівлі, продажу та на оренду, тому оцінюйте чистий дохід, а не заголовок. Вам не потрібна резидентура для покупки — дивіться візові маршрути, якщо хочете провести тут більше часу. Для базових цифр почніть з цін на Балі у 2026 та найкращих районів для покупки.
"Спочатку визначте свою причину — зберегти, виростити, заробити або жити — і на Балі всі чотири вказують на одне й те саме: керовану квартиру в місці, де більше не можна будувати."
Тема, що проходить через кожне рішення на Балі
Поширені питання
Квартира чи вілла для інвестора з ОАЕ?
Для більшості покупців з ОАЕ — керована квартира. Окрема вілла має свої витрати на утримання — басейн, сад, дах — і тихо знецінюється без власника, який за нею слідкує. Квартира в обслуговуваній будівлі підтримується та зберігається в ідеальному стані оператором, що захищає як її орендну продуктивність, так і її вартість при перепродажу.
Чи дійсно Балі є безпечним місцем для збереження вартості?
Вона зберігається з тієї ж причини, з якої зростає: основна земля обмежена, а попит постійно зростає, тому добре розташовані, добре керовані одиниці залишаються в попиті. Погано розташована або погано керована одиниця — це інша історія — ось чому місце та оператор мають більше значення, ніж брошура.
Який дохід є реалістичним?
Проєкти Magnum націлені на 9.5–12.3% на рік від керованої оренди (Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умала 12.3%), плюс цільове зростання капіталу протягом утримання. Ставте дохід як прогнози та моделюйте чисту цифру після зборів та податків.
Чи можуть громадяни та резиденти ОАЕ дійсно купувати?
Так — через ті ж два шляхи, відкриті для кожного іноземного покупця: довгострокова оренда або іноземна компанія PT PMA. Право власності зарезервовано для громадян Індонезії, але нічого не обмежується вашою національністю.
Скільки мені потрібно для початку?
Від 225,000 доларів США (The Umalas Signature). Берва починається з 339,000 доларів США, Sky Stars з 508,000 доларів США, а Санур на березі океану з 531,000 доларів США.
Чи можу я управляти ним з ОАЕ без частих поїздок туди-сюди?
Так. Magnum управляє програмою оренди для одиниць, які вона будує, тому ви отримуєте дохід і звітність без необхідності самостійно займатися гостями чи обслуговуванням.
