作者 Donny Yosua，Magnum Estate 分析师 ·
审核 Magnum Estate 法务与投资团队（PPAT 审核进行中） ·
最近更新 2026年6月3日
"25—30 年 典型的租赁产权（Hak Sewa）期限 · 约 70—80 年 续约后 PT PMA + HGB 的控制期 · 30—50% 租赁产权土地相对永久产权的折扣 · 0% 外国人可直接持有的 Hak Milik 比例"
关键数据（2026）
租赁产权、永久产权与 PT PMA：摘要
租赁产权、永久产权与 PT PMA是每一位巴厘岛外国买家首先必须做出的架构选择。简短的答案是：外国人不能直接持有永久产权（Hak Milik）土地，因此真正的抉择是在租赁产权（Hak Sewa）（适用于更简单的中期持有）与由 PT PMA 持有 HGB 或 Hak Pakai（适用于长期、商业级别的控制）之间做选择。
- **永久产权（Hak Milik）：**仅限印度尼西亚公民，外国人无法选择。
- **租赁产权（Hak Sewa）：**25—30 年，价格便宜约 30—50%，无需设立公司，最适合单一资产／生活方式型买家。
- **PT PMA + HGB/Hak Pakai：**约 70—80 年的控制期，可经营租赁业务，可通过股权转让退出，最适合多元资产组合。
- **公寓：**外国人可对符合条件的单位持有分契产权（HMSRS）。
- **代持永久产权：**应避免，它与土地基本法相抵触，可能归于无效。
"透明度声明：Magnum Estate 在巴厘岛开发房产，因此我们存在商业利益关系。本指南仅供教育参考，并非投资或法律建议，请独立核实每一项数据，并在构建任何购买方案之前咨询经认证的印度尼西亚公证人（PPAT）和税务顾问。"
透明度声明
这份 租赁产权 vs 永久产权 vs PT PMA 参考指南将解释每种巴厘岛产权结构的实际运作方式、其背后的法律权利、有效期限、成本以及适合的人群，帮助你将产权结构与自己的持有周期和退出计划相匹配。如果你想了解更高层面的「我应该选哪一种」的结论，请将本文与我们的面向投资者的永久产权 vs 租赁产权决策指南对照阅读；如需完整的法律路径，请参阅外国人如何在巴厘岛拥有房产的支柱文章。
外国人在巴厘岛可以和不可以合法拥有什么
印度尼西亚土地法将土地的 Hak Milik（永久产权） 保留给印尼公民和某些本地实体；外国人不能以个人名义持有 Hak Milik 土地。这一点在 1960 年第 5 号《土地基本法》中有明确规定。其实际效果是，对外国买家而言，整个 租赁产权 vs 永久产权 vs PT PMA 的问题，实际上是在下列合法替代方案之间做选择，永久产权根本不是个人可选项：
| 法律权利 | 含义 | 对外国人开放？ |
|---|---|---|
| Hak Milik（永久产权） | 绝对的、永久的土地所有权 | 否，仅限印尼公民 |
| Hak Sewa（租赁产权） | 对土地/建筑的合同式长期租赁 | 是，可用个人名义 |
| Hak Pakai（使用权） | 对土地的用益权/使用权，通常用于住宅 | 是，外国人/外资控制的实体 |
| HGB（建造权） | 在土地上建造并拥有建筑的权利 | 通过 PT PMA 公司 |
| HMSRS（分层产权） | 对公寓/公寓楼中某一单元的所有权 | 是，符合条件的单元 |
| 来源：1960 年第 5 号《土地基本法》；ATR/BPN 土地产权框架；BKPM 外商投资规则。 |
租赁产权 vs 永久产权 vs PT PMA 一览
以下是大多数外国买家实际权衡的三种结构的对比，分别是租赁产权、PT PMA 所提供的等同于永久产权的控制权，以及永久产权本身（此处列出是为了明确对比，尽管它对外国人是封闭的）：
| 维度 | 租赁产权（Hak Sewa） | PT PMA + HGB/Hak Pakai | 永久产权（Hak Milik） |
|---|---|---|---|
| 对外国人开放 | 是，个人名义 | 是，通过公司 | 否 |
| 典型期限 | 25-30 年，可延长 | 30 年，总计约 70-80 年 | 永久 |
| 入门成本 | 最低（比永久产权土地低约 30-50%） | 较高，公司设立 + 合规 | 对外国人不适用 |
| 能否经营租赁业务 | 个人/有限 | 是，在许可范围内 | 不适用 |
| 退出 | 转让租约（价值取决于剩余期限） | 出售房产或 PT PMA 股权 | 不适用 |
| 最适合 | 单一资产，生活方式 + 收益，10-25 年 | 投资组合、长期持有、商业用途 | , |
| 2026 年指示性结构方案。条款和成本因地块、分区和合同质量而异。约合 16,000 印尼盾/美元。 |
租赁产权（Hak Sewa）：运作机制、期限与成本
租赁产权（Hak Sewa） 是外国个人在巴厘岛购买别墅时最常用的结构。它是对土地和/或建筑的合同式长期租赁，通常为 25-30 年，延长条款会预先协商好。只要起草和登记得当，它被广泛认可且简单明了，并且可以以外国人的个人名义签署，无需成立公司。
买家选择它的原因：
- 入门成本最低。 租赁产权土地通常比同一地区同等的永久产权便宜 30-50%，对预算在约 30-40 万美元以下的买家很有吸引力。
- 没有公司开销。 无需设立、申报或审计 PT PMA。
- 持有周期灵活。 适合以租金收益率加部分自用为重点的 10-25 年持有期。
问题在于时间和合同质量。 除非延长条款已正式约定并形成文件，否则你的权利会在租约到期时终止；剩余期限不足 15-20 年的别墅，其转售价格较低，买家群体也较小。保护程度完全取决于租约的措辞以及土地和分区核查，在签约前请执行面向外国买家的法律尽职调查清单。
永久产权（Hak Milik）：为什么外国人不能直接持有
永久产权（Hak Milik） 是印度尼西亚最强的土地权利，绝对且永久。它也是外国人无法以个人名义持有的一种。1960 年第 5 号《土地基本法》将 Hak Milik 限定给印尼公民，而第 21 条和第 26 条正是法院据以处理外国人控制永久产权企图（最常见的是通过印尼「代名人」）的依据，认定其与法律相抵触并可能无效。
这就是为什么在 租赁产权 vs 永久产权 vs PT PMA 的框架中，永久产权的作用是你衡量各合法结构的基准，而非你可以走的路径。外国人最接近永久产权式长期控制的方式，是由 PT PMA 持有 HGB 或 Hak Pakai，下文将予以介绍。如需完整的法律路径和文件手续，请参阅外国人在巴厘岛购房法律指南。
PT PMA + HGB/Hak Pakai：运作机制与成本
PT PMA 是一家外资拥有的印度尼西亚公司。它同样不能持有 Hak Milik，但它可以合法地以 HGB（Hak Guna Bangunan，建造权） 或 Hak Pakai 取得土地，并在其上建造和拥有用于住宅及商业用途的建筑。
期限如何运作： 通过 PT PMA 取得的 HGB 通常初次授予 30 年，可延长 20 年，再延长 30 年，在每次续期都正确办理的情况下，大约可获得 70-80 年的控制权。对大多数投资周期来说，这已足够接近永久所有权。
投资者选择它的原因：
- 长期控制。 通过 HGB/Hak Pakai 续期可达约 70-80 年。
- 商业权利。 PT PMA 可在其许可范围内合法经营别墅租赁、酒店或餐厅。
- 更干净的退出。 你可以出售资产，或出售持有该资产的公司股权，这往往更受专业买家的青睐，尤其是多别墅或度假村资产的买家。
- 可扩展。 一个统一的法律和税务框架可覆盖多处房产。
成本实情： 设立一家 PT PMA 通常需要数千美元的法律和公证费用，外加持续的会计、税务申报和公司治理义务，并且必须满足外商投资和最低注册资本规则。请将这些持有成本与房产税一并预算，详见我们的2026 年巴厘岛房产税（面向外国人）指南。
不确定哪种结构适合你的计划？
Magnum Estate 的每一笔交易都围绕干净、合法的产权和清晰的退出路径来构建。欢迎与我们的团队详谈。
产权期限长度对比
期限差距是 租赁产权 vs 永久产权 vs PT PMA 权衡的核心：租赁产权是入门最便宜的方式，但时钟最短；PT PMA 路径将控制权延伸至数十年的跨度；而真正的永久产权（永久持有）则是外国人只能近似而无法企及的基准。
何时使用哪种结构
两个问题就能解决大多数情况：我想持有多久？ 以及 退出时我可能的买家是谁？
- 租赁产权 适合单一别墅、兼顾生活方式与租赁的持有，以及在退出时面向零售买家的 10-25 年周期。留意剩余期限，在它降到约 20 年以下之前及早出售或延长。
- PT PMA + HGB/Hak Pakai 适合更长的周期、多处房产、有许可的租赁/酒店用途，以及可能会收购公司本身的专业买家。
- 分层产权（HMSRS） 适合购买符合条件的公寓、希望拥有带产权单元而不涉及土地复杂性的外国买家。
要点： 结构服从于策略，而不是反过来。先确定持有期和退出买家，再选择与之匹配的土地权利。关于支撑这些决策的地区和收益背景，请参阅我们的2026 年巴厘岛房产投资：最佳地区、ROI 与策略以及2026 年巴厘岛购房最佳地区。
方法论与资料来源
本文中的条款、成本和折扣均为2026 年指示性区间，取自印度尼西亚土地法和市场惯例，货币数字以约 16,000 印尼盾/美元的汇率以美元表示。租约期限、HGB 续期周期和 PT PMA 成本因地块、分区、合同质量和现行法规而异。土地权利的定义遵循 1960 年第 5 号《土地基本法》和 ATR/BPN 框架；外商投资和 PT PMA 规则遵循 BKPM。这是一般性信息，而非法律建议，请务必为你的具体结构委托一名独立公证人（PPAT）和一名印度尼西亚房产律师。
局限性及不适用人群
本参考资料解释了这些结构如何运作；它不能替代量身定制的法律和税务建议，并且不适用于任何希望找到捷径以获得个人永久产权的人。
代名人结构，请勿使用。 通过签署私下附属协议的印尼「代名人」持有 Hak Milik 是一个有充分记录的陷阱：社会法学研究和法庭案例发现此类安排与**《土地基本法》第 21 条和第 26 条相抵触，可能被宣告无效**，使外国出资人几乎没有可执行的权利，因为正式所有权仍属于印尼产权持有人。合法的路径是租赁产权、Hak Pakai 或 PT PMA，请与 PPAT 公证人确认适合你情况的路径，并遵循尽职调查清单。
结论
在 2026 年，租赁产权 vs 永久产权 vs PT PMA 的决策归结为将一种合法结构与你的持有周期和退出相匹配：租赁产权适合简单、中期、单一资产的持有；通过 HGB/Hak Pakai 的 PT PMA 适合长期、商业级、可扩展的控制；而永久产权则是外国人近似但无法持有的基准。在入门阶段把结构搞对，投资的其余部分，包括融资、税务、退出，规划起来都会容易得多。
了解 Magnum 如何构建干净、合法的所有权
探索我们位于 Uluwatu、Berawa 和 Sanur 的开发项目，每一处都以透明的产权和明确的退出路径出售。
Uluwatu, Sky Stars
Berawa
Sanur
常见问题：2026 年巴厘岛租赁产权 vs 永久产权 vs PT PMA
外国人能在巴厘岛拥有永久产权（Hak Milik）土地吗？
不能。1960 年第 5 号《土地基本法》将 Hak Milik 保留给印尼公民。外国人使用租赁产权（Hak Sewa）、Hak Pakai、通过 PT PMA 的 HGB，或公寓的分层产权（HMSRS）。
巴厘岛的租赁产权能持续多久？
Hak Sewa 通常为 25-30 年，延长条款需协商，最好写入原始合同。一旦剩余不足 15-20 年，转售价值就会下降。
PT PMA 通过 HGB 能持有土地多久？
HGB 通常初次授予 30 年，可延长 20 年再延长 30 年，在正确续期的情况下，约有 70-80 年的控制权。
租赁产权和 PT PMA 哪个更便宜？
租赁产权的入门成本最低，土地通常比永久产权便宜约 30-50%，且无需公司。PT PMA 会增加数千美元的设立费用，外加持续的会计、税务和报告。
代名人永久产权协议合法吗？
不合法。它们与《土地基本法》第 21 条和第 26 条相冲突，可能被认定为无效。请改用租赁产权、Hak Pakai 或 PT PMA。
对我来说，租赁产权和 PT PMA 哪个更好？
租赁产权适合 10-25 年的单一资产、兼顾生活方式与租赁的持有；PT PMA 适合更长的周期、投资组合和商业用途，但成本更高。请参阅我们的永久产权 vs 租赁产权决策指南。
结构如何影响我的退出？
租赁产权的退出价值在很大程度上取决于剩余期限和延长选项；PT PMA 可以通过出售房产或出售股权退出，后者往往更受专业买家青睐。
参考资料与官方来源
- 1960 年第 5 号《土地基本法》（第 21 条和第 26 条）： Hak Milik 限于印尼公民，来源 faolex.fao.org / UNCTAD Investment Policy Hub
- ATR/BPN（国家土地局）： Hak Milik、Hak Pakai、HGB 及分层产权框架，atrbpn.go.id
- BKPM / Invest Indonesia： PT PMA 规则、外商投资清单、最低注册资本，investindonesia.go.id
- DJP / 财政部： 房产及交易税（PBB、过户税），pajak.go.id
- 市场与法律实务（2026）： 巴厘岛租赁产权/PT PMA 结构指南；关于代名人协议和巴厘岛土地保有权的社会法学研究。
- Magnum Estate 交易数据（近期销售中所采用的结构）：基于 [N] 个单元，[期间]。[补充方法论]
关于作者
Donny Yosua 是 Magnum Estate 的市场分析师，Magnum Estate 是一家屡获殊荣的巴厘岛开发商（Berawa、Sanur、Sky Stars、Sky Royal）。他为外国投资者追踪巴厘岛的价格、收益、所有权结构和法规。