Poseer una propiedad en Bali es económico; la transacción es donde se encuentran los impuestos. El PBB anual ronda aproximadamente el 0,1% del valor tasado. Los compradores pagan un 5% de BPHTB, los vendedores un 2,5% de PPh Final sobre la propiedad en pleno dominio, las nuevas construcciones de desarrolladores llevan un IVA del 12%, y los ingresos por alquiler se gravan al 10% para residentes o al 20% para no residentes.
Escrito por Stanislav Sadovnikov, Fundador, Magnum Estate ·
Revisado por el equipo legal y fiscal de Magnum Estate (asesor fiscal certificado / PPAT antes de la publicación) ·
Última actualización 18 de septiembre de 2026
Impuestos sobre propiedades en Bali 2026: resumen
Poseer una villa en Bali es económico para tener pero se grava en cada transacción. Aquí está la misma imagen con los números adjuntos:
- Línea más económica: PBB anual (~0,1% de NJOP), por ejemplo, ~IDR 310,000/año en una villa con NJOP de IDR 310M.
- Mayores costos únicos: BPHTB 5% (comprador), PPh Final 2,5% (vendedor, pleno dominio), IVA 12% (nueva construcción).
- Carga continua: impuesto sobre ingresos por alquiler (10% residente / 20% no residente) + gestión 30-50% del alquiler bruto.
- Impacto en el rendimiento neto: un rendimiento bruto del 7-15% se convierte en ~4-6% neto autogestionado, ~10-15% neto gestionado profesionalmente.
- No es asesoría: las tasas y los alivios de tratados varían, confirme con un asesor fiscal certificado en Indonesia y un notario (PPAT).
"Transparencia: Magnum Estate desarrolla propiedades en Bali, por lo que tenemos un interés comercial. Esta guía sobre impuestos sobre propiedades en Bali es educativa, no es asesoría fiscal o legal. Las tasas impositivas, los umbrales y los alivios de tratados de doble imposición cambian y dependen de su estructura y nacionalidad, verifique cada cifra contra las fuentes oficiales citadas a continuación y consulte a un asesor fiscal certificado en Indonesia y un notario (PPAT) antes de comprar, vender o alquilar."
Transparency
Esta guía de impuestos sobre propiedades en Bali convierte el sistema de impuestos sobre propiedades de Indonesia en un mapa de costos coherente para compradores extranjeros de villas en 2026. Indonesia grava una propiedad a lo largo de todo su ciclo de vida, cuando la posee, compra, vende y alquila. El costo anual de simplemente poseer es pequeño (PBB alrededor del 0,1% del valor tasado), pero los impuestos sobre transacciones y alquiler son los que realmente afectan su rendimiento neto. A continuación se presentan todas las tasas con su fuente, los costos de notaría y gestión asociados, y cómo todo esto convierte un rendimiento bruto en el rendimiento neto que usted conserva. Todos los ejemplos en IDR utilizan ~IDR 16,000/USD; trátelos como indicativos y confirme cifras en vivo con un asesor fiscal.
Los impuestos sobre propiedades en Bali que enfrenta, por etapa (2026)
Es útil mapear los impuestos en el momento en que se activan en lugar de como una factura indistinguible. Cuatro impuestos son únicos (BPHTB, PPh Final, IVA/PPN, PPnBM y la pequeña tarifa de cambio de nombre BBN); dos son recurrentes (PBB cada año y el impuesto sobre ingresos por alquiler cada vez que alquila la villa). Los recurrentes parecen triviales al lado de los impuestos de transacción, pero acumulados durante un período de 5-10 años, moldean su rendimiento neto más de lo que la mayoría de los compradores espera.
Impuestos sobre propiedades en Bali 2026: tabla completa de tasas
La tabla a continuación es la referencia principal, cada impuesto, quién lo paga, la tasa y cuándo se debe. Las tasas son cifras del marco nacional verificadas contra la Dirección General de Impuestos (DJP) y la ley fiscal local; los umbrales (exenciones NJOP, porciones no gravables de BPHTB) se establecen localmente y cambian, así que trate los ejemplos en IDR como ilustrativos.
Impuestos sobre propiedades en Bali 2026: cada impuesto, quién paga y cuándo se debe
| Impuesto | Quién paga | Tasa | Cuándo / sobre qué |
|---|---|---|---|
| PBB (Impuesto sobre Tierras y Edificios) | Propietario | ~0,1% efectivo (techo 0,5%) | Anual, sobre el valor tasado (NJOP) |
| BPHTB (impuesto de adquisición) | Comprador | 5% de la base imponible | Al comprar (valor o NJOP menos umbral) |
| PPh Final (impuesto sobre la renta por venta) | Vendedor | 2,5% (pleno dominio); arrendamiento difiere\* | Al vender, antes de que el notario firme la escritura |
| IVA / PPN | Comprador (nueva construcción) | 12% del valor de construcción | Comprando a un desarrollador registrado para IVA (desde el 1 de enero de 2025) |
| PPnBM (impuesto sobre bienes de lujo) | Comprador | ~20% | Primera venta de ciertas villas de alta gama\* |
| BBN (cambio de nombre / certificado) | Comprador | ~1% del valor | Actualizando el certificado de tierras al comprador |
| Impuesto sobre ingresos por alquiler (PPh) | Propietario/arrendador | 10% residente; 20% no residente\* | Recurrente, sobre el alquiler bruto (puede aplicar alivio de tratado) |
| Impuesto sobre servicios de construcción | Propietario (construcción) | ~2-4% del contrato | Sobre los servicios de construcción contratados |
Las tasas son a partir de 2026; *los elementos marcados varían según la estructura, clasificación y tratado fiscal, confirme con un asesor fiscal. Fuentes: DJP / pajak.go.id; PMK 11/2025 (IVA 12%); UU HKPD No. 1/2022 (PBB y BPHTB). ~IDR 16,000/USD.
La estructura cambia la factura. Ya sea que mantenga mediante arrendamiento (Hak Sewa), Hak Pakai o un PT PMA (HGB) afecta qué impuestos se aplican y a qué tasa, y los arreglos de nominados crean tanto riesgo legal como fiscal. Asegúrese de elegir la ruta de propiedad correcta primero en nuestra guía legal para comprar en Bali como extranjero.
Compra y venta: impuestos sobre propiedades en Bali y tarifas notariales únicas
Los mayores eventos fiscales únicos ocurren en la adquisición y salida. En una compra de IDR 1.2 mil millones (~USD 75,000) con una porción no gravable de IDR 60M, BPHTB al 5% es aproximadamente IDR 57 millones (~USD 3,560), pagado por el comprador. Si compra una nueva villa de un desarrollador, agregue IVA/PPN al 12% del valor de construcción (en vigor desde el 1 de enero de 2025), y en ciertas primeras ventas de lujo un PPnBM de alrededor del 20%. Al salir, el vendedor paga PPh Final al 2,5% del precio de venta en pleno dominio antes de que el notario firme la escritura.
Además de los impuestos, presupuestar tarifas notariales/PPAT de aproximadamente 0,5-1% de la transacción más costos de debida diligencia y certificado (BBN ~1%). Estos no son “impuestos”, pero son fricciones de transacción inevitables que pertenecen a cualquier modelo de adquisición honesto. Para ver cómo estos costos únicos se sitúan contra el precio de compra por área, consulte nuestra guía de precios de propiedades en Bali 2026.
Impuesto sobre ingresos por alquiler en una villa de Bali
Una vez que la villa genera ingresos, se gravan. Los residentes fiscales indonesios generalmente pagan un 10% final sobre los ingresos brutos por alquiler. Los no residentes extranjeros están sujetos a un 20% de retención sobre el alquiler bruto, que un tratado de doble imposición a menudo reduce a alrededor del 10%, pero el alivio del tratado depende de su país de residencia y la documentación correcta, así que confírmelo con un asesor fiscal en lugar de asumir la cifra más baja.
El impuesto sobre alquiler se cobra sobre el alquiler bruto, no sobre la ganancia, razón por la cual impacta más que el PBB. Modelarlo dentro de su flujo de efectivo junto con la gestión y la vacante; vea cómo se apilan los números en nuestra guía de ROI de villas en Bali y estrategia de alquiler a largo vs corto plazo.
Costos de mantenimiento y gestión continuos
Los impuestos son solo parte del costo anual de mantenimiento. Los impuestos sobre propiedades y tasas relacionadas a menudo totalizan aproximadamente 0,5-2% del valor de la tierra/construcción por año, pero el número recurrente más grande es operaciones: la gestión profesional, el personal, los servicios públicos, el seguro y el mantenimiento rutinario comúnmente representan 30-50% de los ingresos brutos por alquiler para villas de servicio completo. El clima costero y húmedo de Bali también obliga a gastos recurrentes de capital, techado, aire acondicionado, repintado y impermeabilización cada pocos años, además de nuevos impuestos turísticos que financian la infraestructura local y programas ambientales.
Costos anuales de mantenimiento en una villa de Bali, 2026 (indicativos)
| Costo anual de mantenimiento | Rango típico | Base |
|---|---|---|
| PBB (impuesto anual sobre propiedades) | ~0,1% de NJOP | Valor tasado |
| Todos los impuestos y tasas sobre propiedades | ~0,5-2% del valor | Tipo de propiedad y ubicación |
| Gestión, personal y servicios públicos | 30-50% del alquiler bruto | Nivel de servicio y tamaño |
| Mantenimiento y reserva de capital | presupuesto recurrente | Desgaste por clima |
| Impuesto sobre ingresos por alquiler | 10% / 20% del alquiler bruto | Residencia y tratado |
Rangos indicativos de 2026. Bandas de gestión/tasas de análisis de costo de propiedad de villas de 2025-2026; líneas fiscales de DJP. Verifique localmente.
Cómo los impuestos sobre propiedades en Bali afectan su rendimiento neto
Aquí está la parte que la mayoría de los rendimientos brutos ocultan. Una villa cotizada con un rendimiento bruto del 7-15% (alquiler anual ÷ precio, antes de cualquier costo) no entrega eso a su bolsillo. Después del impuesto sobre ingresos por alquiler, gestión, mantenimiento y vacantes, el rendimiento neto típicamente se sitúa en aproximadamente 4-6% cuando se gestiona uno mismo y 10-15% bajo gestión profesional. La diferencia son las operaciones, no la tasa impositiva, pero el impuesto es un insumo fijo que no puede optimizarse.
La conclusión: las áreas costeras prime llevan impuestos absolutos más altos (valores NJOP y de transacción más altos) pero aún pueden ofrecer un ROI superior después de impuestos; las áreas emergentes significan facturas fiscales más pequeñas pero ingresos más delgados. Elija el área según el rendimiento neto después de impuestos, no el bruto, y compare zonas en nuestra guía de mejores áreas para comprar en Bali 2026.
FAQ: Impuestos sobre propiedades en Bali 2026
¿Cuánto son los impuestos sobre propiedades en Bali por año (PBB)?
El PBB anual es bajo, un efectivo ~0,1% del valor tasado (NJOP) después de una exención. Una villa con un NJOP de ~IDR 310,000,000 paga alrededor de IDR 310,000/año. El techo legal bajo UU HKPD No. 1/2022 es del 0,5%, pero las tasas residenciales en Bali generalmente se resuelven cerca del 0,1%.
¿Qué impuestos sobre propiedades en Bali se aplican cuando compro?
El comprador paga BPHTB al 5% de la base imponible. Una nueva construcción de desarrollador agrega IVA (PPN) al 12% del valor de construcción (desde el 1 de enero de 2025), y ciertas primeras ventas de lujo agregan PPnBM (~20%). También puede aplicarse una tarifa de cambio de nombre/certificado (BBN) de ~1%.
¿Qué impuestos sobre propiedades en Bali se aplican cuando vendo?
El vendedor paga PPh Final al 2,5% del precio de venta en transferencias de pleno dominio, antes de que el notario firme la escritura. Las asignaciones de arrendamiento pueden gravarse de manera diferente (comúnmente ~10%, o 20% sin un NPWP).
¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler de mi villa?
Los residentes fiscales generalmente pagan un 10% final sobre el alquiler bruto; los no residentes extranjeros enfrentan un 20% de retención, que a menudo se reduce a ~10% bajo un tratado fiscal. Confirme su posición en el tratado con un asesor.
¿Cómo afectan los impuestos sobre propiedades en Bali el rendimiento neto?
Los impuestos anuales son pequeños, pero el impuesto sobre ingresos por alquiler más la gestión, el mantenimiento y la vacante convierten un rendimiento bruto del 7-15% en ~4-6% neto autogestionado o ~10-15% neto gestionado profesionalmente.
¿Es el IVA realmente del 12% en Bali ahora?
El IVA (PPN) es del 12% del valor de construcción en compras a un desarrollador registrado para IVA, en vigor desde el 1 de enero de 2025, confirme la tasa actual contra pajak.go.id, ya que la política de IVA puede cambiar.
¿Son los impuestos turísticos una parte importante de los costos de mantenimiento?
No, son modestos en comparación con los ingresos de la villa, pero son reales y financian la infraestructura local. Trátelos como un pequeño costo operativo, no como un asesino de retorno.
