Ditulis oleh Donny Yosua, Analis Investasi Properti, Magnum Estate · Ditinjau oleh tim hukum & investasi Magnum Estate · Terakhir diperbarui 23 Juni 2026
Sebelum memilih proyek, pilih alasannya
Orang Australia membeli properti di Bali karena empat alasan: tempat yang aman untuk menyimpan modal, kenaikan harga, pendapatan sewa, dan rumah kedua yang dekat. Anda sudah mengenal pasar ini — Anda berlibur di sini — dan bagi sebagian besar pembeli, keempat alasan tersebut mengarah pada apartemen yang dikelola, bukan vila mandiri. Berikut adalah analisis jujur untuk masing-masing alasan.
Empat alasan orang membeli di Bali
Sebelum membandingkan proyek atau hasil, penting untuk jujur tentang mengapa Anda membeli — karena alasan tersebut menentukan apa yang seharusnya Anda miliki. Dalam praktiknya, hanya ada empat alasan, dan sebagian besar pembeli adalah kombinasi dari mereka.
Dua hal yang mengubah perhitungan bagi orang Australia: Bali adalah salah satu pasar internasional terdekat Anda, dan harga masuknya hanya sebagian kecil dari unit investasi di Gold Coast atau Sydney. Harga dikutip dalam USD, jadi perhitungkan kurs AUD/USD saat membeli.
1. Tempat yang aman untuk menyimpan modal
Alasan pertama adalah pelestarian — menyimpan uang dalam aset, di luar pasar domestik Anda. Itu masuk akal. Tetapi “aman” tergantung pada apa yang Anda beli. Vila mandiri terlihat romantis, tetapi sebenarnya bekerja melawan Anda: atap, kolam, dan taman semuanya menua, dan seseorang harus menjaga semuanya agar aset tidak menurun. Apartemen yang dikelola adalah kebalikannya — dibersihkan, dirawat, dan dijaga dalam kondisi terbaik oleh operator — sehingga bertahun-tahun kemudian masih terlihat dan dijual seperti baru.
Itulah alasan sebenarnya mengapa kami mengarahkan sebagian besar pembeli ke apartemen daripada vila: bukan karena lebih murah, tetapi karena mereka mempertahankan kondisinya. Namun, apakah Bali benar-benar merupakan tempat penyimpanan nilai yang solid, tergantung pada dua alasan berikut — jadi teruslah membaca sebelum Anda memutuskan.
Opsi apartemen dan harga masuk (USD)
| Proyek | Area | Dari (USD) | ROI yang Diproyeksikan |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Canggu | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Sanur (tepi laut) | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Umalas / Canggu | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Bukit / Uluwatu | $508,000 | 10.8% |
2. Harga yang naik karena pasokan tidak dapat memenuhi permintaan
Alasan kedua adalah pertumbuhan modal, dan di Bali ini didasarkan pada satu fakta yang keras kepala: tanah yang baik semakin menipis. Wilayah utama — Canggu, Sanur, Bukit — sebagian besar sudah dibangun atau dilindungi, stok lama menua, dan proyek baru kelas atas semakin sulit untuk mendapatkan izin setiap tahun. Permintaan bergerak ke arah yang berlawanan: kedatangan terus meningkat, infrastruktur terus membaik (kereta bawah tanah Bali sedang dalam perencanaan), dan para pengunjung tersebut harus menginap di suatu tempat.
Pasokan yang terbatas di tengah permintaan yang meningkat adalah cara properti yang terletak baik menghargai. Ini juga mengapa membeli lebih awal itu penting — pembeli pra-penjualan biasanya masuk di bawah harga selesai. Magnum membangun dan memposisikan proyeknya untuk pertumbuhan modal selama masa pemegangan — target 40–70% per proyek — di atas hasil sewa, bukan sebagai penggantinya.
3. Pendapatan sewa yang benar-benar bertahan
Kekurangan yang sama adalah alasan mengapa sewa tetap stabil. Pariwisata yang memecahkan rekor ditambah dengan kekurangan unit berkualitas dan terletak baik berarti apartemen yang dikelola secara profesional tetap terisi dengan tarif malam yang kuat alih-alih memberikan diskon untuk mengisi kalender. Proyek Magnum diproyeksikan menghasilkan 9.5–12.3% ROI tahunan dari sewa yang dikelola — Berawa 12.1%, Sanur 11.6%, Umalas 12.3% — dan operator yang menjalankan kalender tersebut adalah yang mengubah proyeksi menjadi tingkat hunian yang nyata.
Satu aturan jujur: nilai setiap hasil berdasarkan angka bersih, setelah biaya dan pajak, bukan berdasarkan judul brosur. Angka di atas dihitung dengan cara itu.
4. Rumah kedua, dekat dengan penerbangan singkat
Alasan keempat adalah yang paling pribadi: rumah kedua. Bali sudah menjadi tempat di mana banyak orang Australia menghabiskan sebagian tahun, dan kerja jarak jauh hanya membuatnya lebih mudah — basis yang dapat Anda capai dari Perth dalam waktu kurang dari empat jam, atau dari pantai timur dalam waktu sekitar enam jam. Karena ini adalah apartemen yang dikelola, ia menghasilkan pendapatan saat Anda tidak berada di dalamnya. Tempat liburan yang membayar sendiri adalah hal yang sangat berbeda dari yang hanya menghabiskan biaya.
ATO melihat pendapatan di seluruh dunia
Sebagai penduduk Australia, sewa Anda di Bali dan setiap keuntungan berinteraksi dengan ATO serta pajak Indonesia — konsultasikan angka bersih Anda dengan akuntan lintas batas. Dan jika Anda berpikir untuk mempertahankannya dalam SMSF, itu mungkin tetapi sangat diatur, jadi klarifikasi struktur dengan penasihat berlisensi sebelum Anda membangunnya. Tidak ada yang membunuh kasus ini; itu hanya menetapkan harapan yang jujur.
Huruf kecil, tidak tersembunyi
Apa yang melindungi Anda adalah hal yang sama terlepas dari struktur yang Anda gunakan: hak milik yang bersih, pengembang dengan lisensi NIB yang nyata, dan notaris independen dalam kontrak — jalankan daftar periksa due diligence sebelum Anda berkomitmen kepada siapa pun. Bali murah untuk dimiliki, tetapi pajak dikenakan saat pembelian, penjualan, dan sewa, jadi nilai pengembalian bersih, bukan judul. Anda tidak perlu memiliki izin tinggal untuk membeli — lihat jalur visa jika Anda ingin menghabiskan waktu nyata di sini. Untuk angka-angka dasar, mulai dengan harga Bali di 2026 dan daerah terbaik untuk membeli.
"Unit rumah adalah taruhan pertumbuhan modal; apartemen yang dikelola di Bali adalah aliran pendapatan — dengan harga masuk yang jauh lebih rendah, dan penerbangan singkat."
Mengapa orang Australia melihat ke luar negeri
Pertanyaan umum
Apartemen atau vila?
Bagi sebagian besar pembeli, apartemen yang dikelola. Vila mandiri membawa pemeliharaan sendiri — kolam, taman, atap — dan secara diam-diam menyusut tanpa pemilik yang mengawasinya. Apartemen di gedung yang dilayani dirawat dan dijaga dalam kondisi terbaik oleh operator, yang melindungi kinerja sewa dan nilai jual kembali.
Apakah Bali benar-benar tempat penyimpanan nilai yang aman?
Ia bertahan dengan alasan yang sama mengapa ia tumbuh: tanah utama terbatas dan permintaan terus meningkat, sehingga stok yang dikelola dengan baik tetap diminati. Unit yang terletak buruk atau dikelola dengan buruk adalah cerita yang berbeda — itulah mengapa lokasi dan operator lebih penting daripada brosur.
Apa pengembalian yang realistis?
Proyek Magnum menargetkan 9.5–12.3% per tahun dari sewa yang dikelola (Berawa 12.1%, Sanur 11.6%, Umalas 12.3%), ditambah pertumbuhan modal yang ditargetkan selama masa pemegangan. Anggap hasil sebagai proyeksi dan model angka bersih setelah biaya dan pajak.
Dapatkah orang Australia benar-benar membeli?
Ya — melalui dua jalur yang sama terbuka untuk setiap pembeli asing: sewa jangka panjang, atau perusahaan PT PMA yang dimiliki asing. Hak milik dikhususkan untuk warga negara Indonesia, tetapi tidak ada yang dibatasi oleh kewarganegaraan Anda.
Berapa banyak yang saya butuhkan untuk memulai?
Dari USD 225,000 (The Umalas Signature). Berawa mulai dari $339,000, Sky Stars dari $508,000, dan Sanur tepi laut dari $531,000.
Bisakah saya mengelolanya dari Australia?
Ya. Magnum mengelola sewa untuk unit yang dibangunnya, sehingga Anda menerima pendapatan dan laporan tanpa harus menangani tamu atau pemeliharaan sendiri.
