Автор Донни Ёсуа, аналитик по инвестициям в недвижимость, Magnum Estate · Проверено юридическим и инвестиционным отделом Magnum Estate · Последнее обновление 23 июня 2026 года
Перед тем как выбрать проект, выберите причину
Австралийцы покупают недвижимость на Бали по четырем причинам: безопасное место для капитала, рост цен, доход от аренды и второй дом в нескольких часах полета. Вы уже знаете этот рынок — вы отдыхаете здесь — и для большинства покупателей все четыре причины указывают на управляемую квартиру, а не на отдельную виллу. Вот честный анализ каждой причины.
Четыре причины, почему люди покупают на Бали
Прежде чем сравнивать проекты или доходность, важно честно понять почему вы покупаете — потому что причина определяет, что вам нужно. На практике существует всего четыре причины, и большинство покупателей представляют собой их комбинацию.
Два фактора меняют ситуацию для австралийцев: Бали — один из ближайших международных рынков, а входная цена составляет лишь небольшую часть стоимости инвестиционной квартиры на Золотом побережье или в Сиднее. Цены указаны в долларах США, поэтому учитывайте курс AUD/USD при покупке.
1. Безопасное место для капитала
Первая причина — сохранение капитала — держать деньги в активе, вне вашего домашнего рынка. Это вполне разумно. Но “безопасность” зависит от того, что вы покупаете. Отдельная вилла выглядит романтично, но на самом деле работает против вас: крыша, бассейн и сад со временем стареют, и кто-то должен следить за ними, иначе актив теряет свою ценность. Управляемая квартира — это противоположность: она убирается, обслуживается и поддерживается в идеальном состоянии оператором — поэтому спустя годы она все еще выглядит и продается как новая.
Вот почему мы рекомендуем большинству покупателей квартиры, а не виллы: не потому что они дешевле, а потому что они сохраняют свое состояние. Однако действительно ли Бали является надежным местом для хранения капитала, зависит от следующих двух причин — продолжайте читать, прежде чем принимать решение.
Варианты квартир и входные цены (USD)
| Проект | Район | От (USD) | Прогнозируемая доходность |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Чангу | $339,000 | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Санур (на берегу) | $531,000 | 11.6% |
| The Umalas Signature | Умала / Чангу | $225,000 | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Букит / Улувату | $508,000 | 10.8% |
2. Цены растут, потому что предложение не успевает за спросом
Вторая причина — рост капитала, и на Бали это основано на одном упрямом факте: хорошая земля заканчивается. Лучшие районы — Чангу, Санур, Букит — в основном застроены или защищены, старый фонд стареет, и действительно новые проекты высшего уровня становятся все труднее разрешить с каждым годом. Спрос движется в другую сторону: количество туристов продолжает расти, инфраструктура улучшается (метро на Бали уже в проекте), и эти посетители должны где-то остановиться.
Ограниченное предложение на фоне растущего спроса — это то, как ценная недвижимость растет в цене. Это также объясняет, почему важно покупать рано — покупатели на этапе строительства обычно входят по цене ниже завершенной. Magnum строит и позиционирует свои проекты для роста капитала в течение срока удержания — целевые 40–70% на проект — сверху дохода от аренды, а не вместо него.
3. Доход от аренды, который действительно сохраняется
Та же нехватка объясняет, почему аренда сохраняется. Рекордный туризм и нехватка качественных, хорошо расположенных единиц означают, что профессионально управляемая квартира остается забронированной по высоким ночным тарифам, а не со скидками для заполнения календаря. Проекты Magnum рассчитаны на прогнозируемую 9.5–12.3% годовой доходности от управляемой аренды — Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умала 12.3% — а оператор, управляющий этим календарем, превращает прогноз в реальную заполняемость.
Одно честное правило: оценивайте любую доходность по чистому показателю, после сборов и налогов, а не по заголовку брошюры. Приведенные выше цифры рассчитаны именно так.
4. Второй дом, в нескольких часах полета
Четвертая причина — самая личная: второй дом. Бали уже стал местом, где многие австралийцы проводят часть года, а удаленная работа только упростила это — база, до которой можно добраться из Перта за менее чем четыре часа или с восточного побережья за около шести. Поскольку это управляемая квартира, она приносит доход, пока вас нет. Место для отдыха, которое само себя окупает, — это совсем другое дело, чем то, что только стоит.
ATO учитывает доход по всему миру
Как резидент Австралии, ваш доход от аренды на Бали и любые прибыли взаимодействуют с ATO, а также с индонезийским налогом — проконсультируйтесь с бухгалтером по трансграничным вопросам. И если вы думаете о том, чтобы удерживать это в SMSF, это возможно, но строго регулируется, поэтому уточните структуру у лицензированного консультанта, прежде чем строить вокруг этого. Ничто из этого не убивает дело; это просто устанавливает честные ожидания.
Мелкий шрифт, не скрытый
Что защищает вас, так это одно и то же, независимо от используемой структуры: чистое право собственности, разработчик с реальной лицензией NIB и независимый нотариус в контракте — проверьте контрольный список должной осмотрительности перед тем, как принимать решение. Бали недорогой в удержании, но налоговые обязательства возникают при покупке, продаже и аренде, поэтому оценивайте чистую доходность, а не заголовок. Вам не нужно иметь вид на жительство, чтобы купить — смотрите варианты виз, если хотите провести здесь больше времени. Для получения актуальных данных начните с цен на Бали в 2026 году и лучших районов для покупки.
"Квартирный комплекс — это ставка на рост капитала; управляемая квартира на Бали — это поток дохода — за небольшую цену входа и в нескольких часах полета."
Почему австралийцы смотрят за границу
Часто задаваемые вопросы
Квартира или вилла?
Для большинства покупателей — управляемая квартира. Отдельная вилла требует собственного обслуживания — бассейн, сад, крыша — и тихо теряет свою ценность без владельца, следящего за ней. Квартира в обслуживаемом здании поддерживается и сохраняется в идеальном состоянии оператором, что защищает как ее арендные показатели, так и ее перепродажную стоимость.
Является ли Бали действительно безопасным местом для хранения капитала?
Он сохраняется по той же причине, по которой растет: первоклассная земля ограничена, а спрос продолжает расти, поэтому хорошо расположенные и хорошо управляемые объекты остаются востребованными. Плохо расположенная или плохо управляемая единица — это другая история — вот почему местоположение и оператор важнее, чем брошюра.
Какой доход реалистичен?
Проекты Magnum нацелены на 9.5–12.3% в год от управляемой аренды (Берва 12.1%, Санур 11.6%, Умала 12.3%), плюс целевой рост капитала в течение срока удержания. Рассматривайте доходность как прогнозы и моделируйте чистую цифру после сборов и налогов.
Могут ли австралийцы действительно покупать?
Да — через те же два пути, открытые для каждого иностранного покупателя: долгосрочная аренда или иностранная компания PT PMA. Право собственности свободно для граждан Индонезии, но ничего не ограничено вашей национальностью.
Сколько мне нужно для начала?
От 225,000 долларов США (The Umalas Signature). Берва начинается от 339,000 долларов, Sky Stars от 508,000 долларов, а Санур на берегу от 531,000 долларов.
Могу ли я управлять этим из Австралии?
Да. Magnum управляет арендой для единиц, которые он строит, поэтому вы получаете доход и отчеты, не занимаясь гостями или обслуживанием самостоятельно.
