Rédigé par Donny Yosua, analyste en investissement immobilier, Magnum Estate · Révisé par le bureau juridique et d’investissement de Magnum Estate · Dernière mise à jour 23 juin 2026
Avant de choisir un projet, choisissez une raison
Les Australiens achètent des propriétés à Bali pour quatre raisons : un endroit sûr pour placer leur capital, la hausse des prix, les revenus locatifs et une résidence secondaire à quelques heures de vol. Vous connaissez déjà ce marché — vous y passez vos vacances — et pour la plupart des acheteurs, ces quatre raisons pointent vers un appartement géré, et non une villa indépendante. Voici les arguments honnêtes pour chacune.
Quatre raisons pour lesquelles les gens achètent à Bali
Avant de comparer les projets ou les rendements, il est utile d’être honnête sur pourquoi vous achetez — car la raison change ce que vous devriez posséder. En pratique, il n’y a que quatre raisons, et la plupart des acheteurs en sont un mélange.
Deux éléments modifient les calculs pour un Australien : Bali est l’un de vos marchés internationaux les plus proches, et le prix d’entrée est une fraction de celui d’une unité d’investissement sur la Gold Coast ou à Sydney. Les prix sont indiqués en USD, donc tenez compte du taux AUD/USD lors de l’achat.
1. Un endroit sûr pour placer du capital
La première raison est la préservation — détenir de l’argent dans un actif, en dehors de votre marché domestique. C’est compréhensible. Mais “sûr” dépend de ce que vous achetez. Une villa indépendante semble romantique, mais elle travaille silencieusement contre vous : un toit, une piscine et un jardin vieillissent, et quelqu’un doit s’en occuper, sinon l’actif se déprécie. Un appartement géré est le contraire — nettoyé, entretenu et gardé en bon état par l’opérateur — donc des années plus tard, il se présente et se vend comme neuf.
C’est la véritable raison pour laquelle nous orientons la plupart des acheteurs vers des appartements plutôt que vers des villas : non pas parce qu’ils sont moins chers, mais parce qu’ils conservent leur état. Cependant, savoir si Bali est réellement un bon moyen de conserver de la valeur dépend des deux raisons suivantes — donc continuez à lire avant de décider.
Options d'appartements et prix d'entrée (USD)
| Projet | Zone | À partir de (USD) | ROI projeté |
|---|---|---|---|
| Magnum Resort Berawa | Canggu | 339,000 $ | 12.1% |
| Magnum Resort Sanur | Sanur (en bord de mer) | 531,000 $ | 11.6% |
| The Umalas Signature | Umalas / Canggu | 225,000 $ | 12.3% |
| Sky Stars Ocean View | Bukit / Uluwatu | 508,000 $ | 10.8% |
2. Des prix qui augmentent parce que l’offre ne suit pas
La deuxième raison est la croissance du capital, et à Bali, cela repose sur un fait obstiné : les bonnes terres s’épuisent. Les zones privilégiées — Canggu, Sanur, le Bukit — sont en grande partie construites ou protégées, le stock ancien vieillit, et les nouveaux projets de premier ordre deviennent de plus en plus difficiles à autoriser chaque année. La demande pousse dans l’autre sens : les arrivées continuent d’augmenter, l’infrastructure continue de s’améliorer (un métro à Bali est à l’étude), et ces visiteurs doivent séjourner quelque part.
Une offre limitée face à une demande croissante est simplement la façon dont la propriété bien située prend de la valeur. C’est aussi pourquoi acheter tôt est important — les acheteurs sur plan entrent généralement en dessous du prix de la propriété achevée. Magnum construit et positionne ses projets pour la croissance du capital pendant la durée de détention — un objectif de 40 à 70 % par projet — en plus du rendement locatif, et non à la place de celui-ci.
3. Des revenus locatifs qui tiennent vraiment
La même rareté est la raison pour laquelle les loyers se maintiennent. Un tourisme record associé à un manque d’unités de qualité et bien situées signifie qu’un appartement géré de manière professionnelle reste réservé à des tarifs nocturnes élevés au lieu de faire des remises pour remplir le calendrier. Les projets de Magnum sont modélisés sur un ROI annuel projeté de 9.5 à 12.3 % provenant de locations gérées — Berawa 12.1 %, Sanur 11.6 %, Umalas 12.3 % — et l’opérateur qui gère ce calendrier est ce qui transforme une projection en occupation réelle.
Une règle honnête : évaluez tout rendement sur la base du chiffre net, après frais et impôts, et non sur le titre de la brochure. Les chiffres ci-dessus sont construits de cette manière.
4. Une résidence secondaire, à quelques heures de vol
La quatrième raison est la plus personnelle : une résidence secondaire. Bali est déjà l’endroit où de nombreux Australiens passent une partie de l’année, et le travail à distance n’a fait que faciliter cela — une base accessible depuis Perth en moins de quatre heures, ou la côte est en environ six. Comme c’est un appartement géré, il génère des revenus pendant votre absence. Un lieu de vacances qui se finance tout seul est très différent de celui qui ne fait que coûter.
L'ATO voit le revenu mondial
En tant que résident australien, votre loyer à Bali et tout gain interagissent avec l'ATO ainsi qu'avec l'impôt indonésien — faites vérifier le chiffre net par un comptable transfrontalier. Et si vous envisagez de le conserver dans un SMSF, c'est possible mais étroitement réglementé, alors clarifiez la structure avec un conseiller agréé avant de construire autour de cela. Rien de tout cela ne remet en cause l'affaire ; cela fixe simplement des attentes honnêtes.
Les petits caractères, pas cachés
Ce qui vous protège est le même, quelle que soit la structure que vous utilisez : un titre clair, un développeur avec une véritable licence NIB, et un notaire indépendant sur le contrat — vérifiez la liste de diligence raisonnable avant de vous engager avec qui que ce soit. Posséder à Bali est peu coûteux, mais les impôts s’appliquent lors de l’achat, de la vente et sur les loyers, donc évaluez le rendement net, et non le titre. Vous n’avez pas besoin de résidence pour acheter — consultez les itinéraires de visa si vous souhaitez passer du temps ici. Pour les chiffres de base, commencez par les prix à Bali en 2026 et les meilleures zones pour acheter.
"Un appartement est le pari sur la croissance du capital ; un appartement géré à Bali est le flux de revenus — pour une fraction du prix d'entrée et à quelques heures de vol."
Pourquoi les Australiens regardent à l'étranger
Questions fréquentes
Appartement ou villa ?
Pour la plupart des acheteurs, un appartement géré. Une villa indépendante entraîne ses propres coûts d’entretien — piscine, jardin, toit — et se déprécie silencieusement sans propriétaire pour s’en occuper. Un appartement dans un immeuble de services est entretenu et gardé en bon état par l’opérateur, ce qui protège à la fois sa performance locative et sa valeur de revente.
Bali est-elle vraiment un endroit sûr pour conserver de la valeur ?
Elle se maintient pour la même raison qu’elle croît : la terre de premier choix est limitée et la demande continue d’augmenter, donc les biens bien situés et bien gérés restent en demande. Une unité mal située ou mal gérée est une autre histoire — c’est pourquoi l’emplacement et l’opérateur comptent plus que la brochure.
Quel rendement est réaliste ?
Les projets de Magnum visent 9.5–12.3 % par an à partir de locations gérées (Berawa 12.1 %, Sanur 11.6 %, Umalas 12.3 %), plus une croissance du capital ciblée pendant la période de détention. Considérez les rendements comme des projections et modélisez le chiffre net après frais et impôts.
Les Australiens peuvent-ils vraiment acheter ?
Oui — par les mêmes deux voies ouvertes à tout acheteur étranger : un bail à long terme ou une société PT PMA détenue par des étrangers. La pleine propriété est réservée aux citoyens indonésiens, mais rien n’est restreint par votre nationalité.
Combien ai-je besoin pour commencer ?
À partir de 225,000 USD (The Umalas Signature). Berawa à partir de 339,000 $, Sky Stars à partir de 508,000 $, et Sanur en bord de mer à partir de 531,000 $.
Puis-je le gérer depuis l’Australie ?
Oui. Magnum gère les locations des unités qu’elle construit, donc vous recevez des revenus et des rapports sans avoir à gérer vous-même les invités ou l’entretien.
